부동산·임대차

전세 계약할 때 중개사가 보여줘야 하는 서류에 신탁원부·건축물대장 등본이 들어갔다 — 2026년 2월 15일 시행, 적용은 그날 이후 체결한 계약부터

입력 2026.08.29.

요약 및 결론: 공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물을 확인해 설명하고, 그와 나란히 "설명의 근거자료를 제시"하도록 정한다. 2025년 8월 14일 공포된 법률 제21024호는 이 근거자료 예시 목록에 **신탁원부**와 **건축물대장 등본**을 문언으로 넣었고, 개정 규정은 2026년 2월 15일부터 시행됐다. 다만 부칙 제2조(적용례)에 따라 적용 대상은 **이 법 시행 이후 계약을 체결하는 경우**이며, 시행일 전에 체결된 계약에는 적용되지 않는다.

공인중개사법 제25조 제1항의 개정 규정이 2026년 2월 15일 시행에 들어갔다. 개정문이 손댄 것은 조문 한 줄로, 근거자료 예시가 "등기사항증명서 등"에서 "등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등"으로 바뀐 것이다. 시행일과 적용 기준일이 같은 날짜지만 작동 방식이 달라서, 2026년 2월 15일 이전에 이미 체결된 계약에는 개정 규정이 미치지 않는다.

이번 개정이 바꾼 것은 정확히 무엇인가

법률 제21024호가 바꾼 것은 공인중개사법 제25조 제1항 “각 호 외의 부분”의 서류 목록 한 줄이다. 제정·개정문 원문은 다음과 같다.

제25조제1항 각 호 외의 부분 중 “등기사항증명서 등”을 “등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등”으로 한다.

바뀐 것은 근거자료 예시 목록에 두 가지가 문언으로 들어간 것뿐이다. 제25조 제1항의 각 호(제1호부터 제3호까지)도, 제2항부터 제4항까지도 이번 개정으로 바뀌지 않았다. 따라서 “확인·설명 의무가 새로 생겼다”거나 “중개사의 의무 범위가 넓어졌다”는 서술은 개정문의 내용을 벗어난다. 제1항에 붙은 개정 표기 <개정 … 2025. 8. 14.>가 이 개정을 가리킨다.

개정 후 제25조 제1항의 근거자료 목록은 어떻게 되나

개정 후 조문이 열거하는 근거자료는 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등이다. ‘또는’은 토지대장 등본과 부동산종합증명서 사이에 있고, 목록 끝에는 ‘등’이 붙어 있다. 조문 원문은 이렇다.

①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

조문이 정한 설명의 상대방은 “해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인”이다. 조문 문언이 ‘임차인’이나 ‘세입자’라는 단어를 쓰고 있지는 않다. 제3호의 “대통령령으로 정하는 사항”이 무엇인지는 시행령에 위임돼 있는데, 그 시행령 원문은 이 글의 확인 범위에서 확인하지 못했다. 여기서는 위임돼 있다는 사실까지만 적는다.

‘확인·설명’과 ‘근거자료 제시’는 같은 동작인가

조문상 다른 동작이다. 제25조 제1항은 두 가지를 나란히 요구한다. 하나는 각 호의 사항을 확인하여 성실·정확하게 설명하는 것이고, 다른 하나는 설명의 근거자료를 제시하는 것이다. 문장 구조상 “확인하여 … 설명하고, … 근거자료를 제시하여야 한다”로 두 동작이 병렬로 놓여 있다.

이번 개정이 손댄 것은 뒤쪽, 즉 근거자료 목록이다. “설명을 들었다”와 “근거자료를 제시받았다”가 조문상 같은 층위가 아니라는 점이 이 개정을 읽는 핵심이다. 앞쪽 확인·설명 부분의 문언은 이번 개정에서 그대로다.

2026년 2월 15일부터 모든 계약에 적용되나

아니다. 적용 대상은 시행 이후 계약을 체결하는 경우다. 이 법률의 부칙은 두 개 조문으로 돼 있고, 그중 제2조가 적용례다.

부칙 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 제2조(중개대상물의 확인ㆍ설명에 관한 적용례) 제25조제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 계약을 체결하는 경우부터 적용한다.

공포일이 2025년 8월 14일이므로 “공포 후 6개월이 경과한 날”은 2026년 2월 15일이다. 이 날짜가 시행일이다. 그리고 부칙 제2조는 개정규정의 적용 대상을 “이 법 시행 이후 계약을 체결하는 경우”로 정한다. 시행일 전에 체결된 계약은 개정규정의 적용을 받지 않는다.

이 법률의 부칙에는 경과조치 조문이 없다. 부칙은 제1조(시행일)와 제2조(적용례) 두 개뿐이다. 시행일과 적용 기준일이 같은 2026년 2월 15일이지만, 시행일은 법이 효력을 갖기 시작하는 날이고 적용례는 그 개정규정이 어느 계약에 미치는지를 정하는 기준이라는 점에서 작동 방식이 다르다.

어떤 행위가 어느 조문에 걸리나

표의 ‘법정형’ 칸을 채우지 못한 이유는 아래에 따로 적는다.

위반하면 실제로 어떤 제재를 받나

이 글은 답하지 못한다. 제25조를 위반했을 때의 과태료·업무정지·자격정지 등 제재 조문은 이 글의 확인 범위에서 확인하지 못했다. 조문 번호도 금액도 제시하지 않는 이유가 그것이다. 확인한 것은 제25조 본문 네 개 항과 개정문 한 줄, 그리고 부칙 두 개 조문이다.

실제 제재 처분의 건수·수위에 관한 공식 통계나 양형기준 수치도 이 글에서는 공표 자료 없음으로 적는다. 확인하지 못한 것을 “제재가 없다”로 읽으면 안 된다. 제재 조문의 존재 여부 자체를 이 글이 확인하지 못했다는 뜻이다.

계약서를 쓰는 자리에서 조문상 무엇이 남나

제25조 제3항은 확인·설명사항을 문서로 남기게 한다. 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 제1항에 따른 확인·설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고, 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존해야 한다. 다만 확인·설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 보존 의무의 예외가 적용된다. 서면 작성 방법과 보존 기간의 구체적 내용은 대통령령에 위임돼 있고, 그 시행령 원문과 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호의 원문은 이 글의 확인 범위에서 확인하지 못했다.

제25조 제4항은 그 확인·설명서에 서명·날인을 요구한다. 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자, 법인에 분사무소가 설치돼 있는 경우에는 분사무소의 책임자)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인해야 한다.

정리하면 조문 문언상 계약 자리에서 남는 것은 두 가지다. 확인·설명사항을 담은 서면 한 부(제3항)와, 그 서면에 찍힌 서명·날인(제4항)이다. 그리고 2026년 2월 15일 이후 체결하는 계약이라면, 그 설명의 근거자료 목록에 신탁원부와 건축물대장 등본이 문언으로 들어가 있다(제1항, 부칙 제2조).

이 글이 말하지 않는 것

신탁등기나 신탁원부의 법적 성질, 신탁 부동산 임차인의 지위, 수탁자 동의의 효력에 관한 조문은 이 글의 확인 범위에 없다. 확인한 사실은 신탁원부가 제25조 제1항의 근거자료 예시 목록에 문언으로 들어갔다는 것까지다.

위반건축물 표기 제도나 건축물대장의 기재 방식을 정한 조문도 이 글의 확인 범위에 없다. 마찬가지로 건축물대장 등본이 제25조 제1항의 근거자료 예시 목록에 들어갔다는 것까지가 이 글이 확인한 범위다.

개정 전에 실무가 어땠는지, 이 개정의 입법 경위가 무엇인지도 이 글은 확인하지 못했다. 확인한 것은 개정문 한 줄, 부칙 두 조문, 제25조 전문이다.

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