신탁원부와 건축물대장 등본이 확인·설명 근거자료에 들어갔다 — 개정문은 한 줄, 적용은 2026. 2. 15. 이후 체결하는 계약부터
「공인중개사법」 제25조 제1항이 개정됐다. 법률 제21024호로 2025. 8. 14. 공포됐고, 2026. 2. 15.부터 시행됐다. 그런데 이 개정을 이해하는 데 필요한 것은 길지 않다. 개정문이 바꾼 것은 딱 한 줄이고, 그 한 줄이 언제부터 어떤 계약에 걸리는지는 부칙 제2조가 따로 정하고 있다. 이 글은 그 두 가지를 조문 문언 그대로 정리한다.
한눈에 보는 핵심
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 법령 | 「공인중개사법」 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) 제1항 |
| 법률번호 | 법률 제21024호 |
| 공포일 | 2025. 8. 14. |
| 시행일 | 2026. 2. 15. (공포 후 6개월이 경과한 날, 부칙 제1조) |
| 적용 대상 | 이 법 시행 이후 계약을 체결하는 경우부터 (부칙 제2조 적용례) |
| 경과조치 | 부존재 (부칙은 제1조·제2조 2개 조문뿐) |
| 바뀐 내용 | 근거자료 예시 목록에 신탁원부와 건축물대장 등본이 문언으로 추가 |
1. 개정문 원문 — 바뀐 것은 이 한 줄이다
법률 제21024호 개정문에서 제25조에 관한 부분은 다음 한 줄이다.
제25조제1항 각 호 외의 부분 중 “등기사항증명서 등”을 “등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등”으로 한다.
즉 이렇게 바뀐 것이다.
- 개정 전: … 등기사항증명서 등 …
- 개정 후: … 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 …
여기서 중요한 것은 바뀌지 않은 것이다. 제1항의 각 호(제1호부터 제3호까지)도, 제2항부터 제4항까지도 이번 개정으로 손대지 않았다. 개정문이 건드린 것은 제1항 각 호 외의 부분, 그중에서도 설명의 근거자료를 예시한 목록뿐이다.
그래서 “이번 개정으로 중개사의 확인·설명 의무가 새로 생겼다”거나 “의무 범위가 넓어졌다”는 설명은 개정문의 문언을 벗어난다. 확인·설명 의무와 근거자료 제시 의무는 제25조 제1항에 이미 있던 것이고, 이번 개정은 그 근거자료의 예시 목록에 두 가지를 문언으로 써 넣은 것이다.
2. 개정된 제25조 제1항 — 원문
제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011. 4. 12., 2013. 7. 17., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9., 2025. 8. 14.>
- 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계
- 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
- 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
조문 말미의 <개정 … 2025. 8. 14.> 표기가 제1항에 붙어 있는 것이 바로 이번 개정 때문이다.
한 가지 문언을 그대로 짚어 둔다. 설명을 받는 상대방을 조문은 **“해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인”**이라고 쓴다. 조문은 계약 유형에 따라 ‘매수인’·‘임차인’ 같은 말로 나누어 쓰지 않는다. 개별 의뢰인이 이 문언에 해당하는지를 어떻게 판단하는지에 대한 해석 자료는 이 글에서 확인하지 못했으므로, 여기서는 조문 문언 그대로 옮겨 둔다.
제1항 제3호의 “대통령령으로 정하는 사항”은 시행령에 위임돼 있다. 그 시행령 조문의 원문은 이 글에서 확인하지 못했다. 여기서는 위임돼 있다는 사실까지만 쓴다.
3. 확인·설명과 근거자료 제시는 조문상 다른 동작이다
제1항을 두 덩어리로 끊어 읽으면 구조가 보인다.
- 확인하여 성실ㆍ정확하게 설명할 것 — 각 호의 사항(상태·입지 및 권리관계 / 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 / 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항)을 확인해서 설명한다.
- 설명의 근거자료를 제시할 것 — 그 설명이 어디서 나온 것인지 서류로 보여 준다.
조문은 이 둘을 “설명하고, … 제시하여야 한다”로 나란히 요구한다. 말로 설명을 들은 것과 그 근거가 된 서류를 제시받은 것은 조문상 같은 층위가 아니다.
그리고 이번 개정이 손댄 것은 뒤쪽, 즉 근거자료 목록이다. 신탁원부와 건축물대장 등본이 그 목록에 이름을 얻었다는 것이 이 개정의 전부이자 핵심이다.
4. 근거자료 목록 — 조문 순서 그대로
제1항이 나열하는 근거자료는 순서와 접속사까지 포함해 다음과 같다.
토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등
- 첫 자리는 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서 — 둘 사이는 ‘또는’으로 묶여 있다.
- 이어서 등기사항증명서.
- 이번 개정으로 들어온 신탁원부.
- 역시 이번 개정으로 들어온 건축물대장 등본.
- 목록은 **‘등’**으로 닫힌다. 열거된 네댓 가지만이 근거자료의 전부라는 뜻은 아니다.
신탁원부에 대해 이 글이 말할 수 있는 것은 여기까지다. 신탁원부가 제25조 제1항의 근거자료 목록에 문언으로 들어갔다는 사실. 신탁등기나 신탁원부의 법적 성질, 신탁 관계에서 임차인의 지위 같은 문제는 다른 법령의 영역이고, 그 조문의 원문은 이 글에서 확인하지 못했다.
건축물대장 등본도 마찬가지다. 근거자료 목록에 들어갔다는 것까지가 이 개정문이 담은 내용이다. 건축물대장에 어떤 사항이 어떻게 표기되는지를 정하는 규정은 이 글에서 확인하지 못했다.
5. 시행일과 적용 기준일은 같은 날이지만, 작동 방식이 다르다
여기가 이 개정에서 가장 자주 어긋나는 지점이다. 부칙은 2개 조문이다.
부칙 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 제2조(중개대상물의 확인ㆍ설명에 관한 적용례) 제25조제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 계약을 체결하는 경우부터 적용한다.
제1조 — 시행일. 공포일이 2025. 8. 14.이므로 공포 후 6개월이 경과한 날은 **2026. 2. 15.**이다. 이날부터 개정된 제25조 제1항이 현행 조문이다.
제2조 — 적용례. 개정규정이 걸리는 대상은 “이 법 시행 이후 계약을 체결하는 경우”다. 날짜가 지나면 세상의 모든 계약에 소급해 붙는 것이 아니라, 그 시점 이후에 새로 체결되는 계약을 기준으로 삼는다.
따라서 다음 문장은 부정확하다.
- ✗ “2026년 2월 15일부터 모든 계약에 적용된다”
- ○ “2026년 2월 15일부터 시행되며, 그 시행 이후 계약을 체결하는 경우부터 적용된다”
경과조치는 부존재한다. 부칙에는 제1조(시행일)와 제2조(적용례) 둘뿐이고, 시행일 전에 체결된 계약을 따로 다루는 경과조치 조문은 없다. 적용 범위를 정하는 것은 오직 제2조의 적용례다.
6. 계약서를 쓰는 자리에서 — 제3항과 제4항
제25조는 확인·설명이 말로 끝나지 않도록 제3항과 제4항을 두고 있다. 이번 개정으로 바뀌지 않은 부분이지만, 근거자료 목록이 왜 문언으로 명시됐는지를 이해하려면 함께 읽는 편이 낫다.
③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9.>
④제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. <개정 2009. 4. 1., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
조문 문언으로만 정리하면 이렇다.
- 확인·설명사항은 거래계약서를 작성하는 때에 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부해야 한다(제3항).
- 원본·사본 또는 전자문서를 일정 기간 보존해야 한다. 그 기간은 대통령령에 위임돼 있고, 시행령 원문은 이 글에서 확인하지 못했다(제3항).
- 다만 확인·설명사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 보존 의무가 적용되지 않는다. 조문은 이 센터를 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호를 인용해 정의하는데, 그 인용된 조항의 원문은 이 글에서 확인하지 못했다(제3항 단서).
- 확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인한다. 법인이면 대표자, 분사무소가 설치돼 있으면 분사무소의 책임자다(제4항).
- 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 서명 및 날인해야 한다(제4항).
또한 제2항은 개업공인중개사가 확인·설명을 위해 필요한 경우 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다고 정한다.
7. 자주 묻는 질문
Q. 계약할 때 중개사가 보여줘야 하는 서류는 무엇인가요? A. 「공인중개사법」 제25조 제1항은 확인·설명과 나란히 “설명의 근거자료를 제시하여야 한다”고 정하고, 그 예시로 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등을 든다. 2026. 2. 15. 시행된 법률 제21024호 개정으로 이 목록에 신탁원부와 건축물대장 등본이 문언으로 추가됐다. 목록은 ‘등’으로 닫혀 있어 열거된 것이 전부라는 뜻은 아니다.
Q. 신탁등기된 집에 전세로 들어가도 되나요? A. 이 글은 특정 물건이나 특정 계약에 대한 판단을 하지 않는다. 조문 차원에서 말할 수 있는 것은 하나다 — 신탁원부가 제25조 제1항의 설명 근거자료 목록에 문언으로 들어갔다는 것. 신탁등기의 법적 효과나 신탁 부동산에서 임차인의 지위에 관한 법령 원문은 이 글에서 확인하지 못했다.
Q. 위반건축물인지 계약 전에 어떻게 확인하나요? A. 확인 방법 자체를 정하는 규정은 이 글에서 확인하지 못했다. 다만 제25조 제1항은 각 호의 사항 중 하나로 “법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항”(제2호)을 확인·설명 대상으로 정하고 있고, 2026. 2. 15. 시행 개정으로 건축물대장 등본이 설명의 근거자료 예시에 문언으로 들어갔다. 건축물대장의 기재사항이나 표기 방식을 정하는 규정의 원문은 이 글에서 확인하지 못했다.
Q. 2026년 2월 15일 전에 계약했으면 어떻게 되나요? A. 부칙 제2조는 개정규정을 “이 법 시행 이후 계약을 체결하는 경우부터” 적용한다고 정한다. 시행일 전에 체결된 계약을 별도로 다루는 경과조치는 부칙에 없다.
Q. 근거자료를 제시받지 못하면 어떻게 되나요? A. 위반에 대한 제재를 정한 조문은 이 글에서 확인하지 못했다. 이 글은 개정문 한 줄과 부칙 두 조문, 그리고 제25조 조문 문언까지만 다룬다.
8. 이 글이 확인하지 못한 것
정확도를 위해 경계를 밝혀 둔다. 아래는 이 글이 다루지 않는 영역이며, 근거 원문을 확인하지 못했다.
- 확인·설명 의무 위반에 대한 제재(과태료·업무정지·자격정지·손해배상 등)를 정한 조문과 그 수준
- 신탁등기·신탁원부의 법적 성질을 정하는 법령 조문, 신탁 부동산에서의 권리관계
- 건축물대장의 기재사항·표기 제도를 정하는 법령 조문
- 제1항 제3호가 위임한 “대통령령으로 정하는 사항”의 시행령 원문
- 제3항이 위임한 서면 작성 방법과 보존 기간의 시행령 원문
- 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호의 원문
- 이번 개정의 입법 경위, 개정 전 실무 관행, 관련 통계
- 이 주제에 관한 판례 — 확인 대상 판례가 없었다
또한 이 글은 특정 사안의 결론을 판단하지 않는다. 조문이 개업공인중개사에게 지운 의무와 그 문언까지가 이 글의 범위다.
정리
- 법률 제21024호는 2025. 8. 14. 공포됐고, 2026. 2. 15. 시행됐다(부칙 제1조, 공포 후 6개월이 경과한 날).
- 개정문이 바꾼 것은 한 줄이다 — 제25조제1항 각 호 외의 부분 중 “등기사항증명서 등”이 “등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등”이 됐다.
- 확인·설명 의무 자체가 신설된 것이 아니라, 설명의 근거자료 예시 목록에 두 서류가 문언으로 들어간 것이다.
- 적용 대상은 부칙 제2조에 따라 “이 법 시행 이후 계약을 체결하는 경우”다. 경과조치는 부존재한다.
- 제25조 제1항은 각 호의 사항을 확인하여 설명할 것과 근거자료를 제시할 것을 나란히 요구한다. 이번 개정이 손댄 것은 뒤쪽이다.
참고 법령
- 「공인중개사법」 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) 제1항·제2항·제3항·제4항 — [법률 제21024호, 2026. 2. 15. 시행]
- 「공인중개사법」 제25조 제1항 제1호·제2호·제3호
- 「공인중개사법」 부칙(법률 제21024호, 2025. 8. 14.) 제1조(시행일), 제2조(중개대상물의 확인ㆍ설명에 관한 적용례)
- 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호 — 「공인중개사법」 제25조 제3항 단서가 공인전자문서센터의 정의를 위해 인용하는 조항(원문은 확인하지 못함)
출처: 국가법령정보센터 「공인중개사법」[법률 제21024호, 2026. 2. 15. 시행], 국가법령정보센터 법률 제21024호 제정·개정문
이 글은 법령 조문과 개정문의 문언을 정리한 정보 제공 목적의 글이며, 개별 사안에 대한 판단이나 법률 자문이 아니다.