신탁원부·건축물대장 등본, 중개대상물 설명의 근거자료 목록에 들어간 개정
부동산 계약에서 중개대상물에 관한 설명을 들을 때, 법이 말하는 것은 설명 자체만이 아니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 확인한 사항을 성실ㆍ정확하게 설명하는 일과, 그 설명의 근거자료를 제시하는 일을 나란히 둔다. 2026년 2월 15일부터 시행된 법률 제21024호는 이 가운데 근거자료의 예시 목록을 한 줄 바꾸었다.
핵심은 신탁원부와 건축물대장 등본이 법문에 명시되었다는 점, 그리고 그 적용이 시행일 이후에 계약을 체결하는 경우에 한정된다는 점이다.
무엇이 바뀌었나: 개정문 한 줄
이번 개정의 문언은 다음과 같다.
제25조제1항 각 호 외의 부분 중 “등기사항증명서 등”을 “등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등”으로 한다.
따라서 이번 개정이 바꾼 곳은 제25조 제1항의 설명 근거자료 예시 목록이다. 제1항 제1호부터 제3호, 제2항부터 제4항의 문언을 새로 고친 개정은 아니다. 이를 확인ㆍ설명 의무 자체의 신설이나 의무 범위 전반의 확대라고 표현하는 것은 이 개정문이 보여주는 범위를 넘어선다.
설명과 근거자료 제시는 서로 다른 동작이다
공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 확인하고 설명해야 할 사항을 세 가지로 둔다.
- 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계
- 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
- 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
그 의무의 상대방은 조문상 “해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인”이다. 이 세 사항을 확인하여 성실ㆍ정확하게 설명하는 것에 더해, 제1항은 설명의 근거자료를 제시하도록 정한다. 즉, 설명의 내용과 그 설명을 뒷받침하는 자료의 제시는 조문에서 구별되는 두 층위다.
개정 후 조문에 적힌 근거자료의 순서는 다음과 같다.
토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등
여기서 “또는”은 토지대장 등본과 부동산종합증명서 사이에, “등”은 건축물대장 등본 뒤에 놓여 있다. 신탁원부와 건축물대장 등본은 이 목록에 문언으로 추가된 자료다.
언제부터 적용되나: 시행일과 계약 체결 시점
법률 제21024호는 2025년 8월 14일 공포되었고, 부칙 제1조에 따라 공포 후 6개월이 경과한 날인 2026년 2월 15일부터 시행되었다.
다만 적용 범위는 시행일이라는 날짜만으로 끝나지 않는다. 부칙 제2조는 다음과 같이 정한다.
제25조제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 계약을 체결하는 경우부터 적용한다.
따라서 이 개정규정은 2026년 2월 15일 이후 계약을 체결하는 경우부터 적용된다. 시행일 전에 이미 체결된 계약에 이 개정규정을 적용하는 구조는 아니다. 이 부칙에는 적용례를 둔 제2조가 있으며, 별도의 경과조치는 없다.
계약서를 작성하는 때의 확인ㆍ설명서
제25조 제3항은 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 제1항의 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고, 대통령령으로 정하는 기간 동안 원본ㆍ사본 또는 전자문서를 보존하도록 정한다. 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다는 단서도 있다.
같은 조 제4항은 확인ㆍ설명서에 개업공인중개사가 서명 및 날인하도록 정한다. 법인인 경우에는 대표자, 법인에 분사무소가 설치된 경우에는 분사무소의 책임자를 말하며, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 그 소속공인중개사도 함께 서명 및 날인해야 한다.
자주 묻는 질문
전세 계약할 때 중개사가 보여줘야 하는 서류는 무엇인가요
공인중개사법 제25조 제1항의 설명 근거자료 예시에는 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등이 적혀 있다. 이 가운데 신탁원부와 건축물대장 등본의 명시는 2026년 2월 15일 시행된 개정으로 들어갔고, 시행 이후 계약을 체결하는 경우부터 적용된다.
신탁등기된 집에 전세로 들어가도 되나요
이 글에서 확인하는 법문은 신탁원부가 공인중개사법 제25조 제1항의 설명 근거자료 목록에 명시되었다는 점까지다. 개별 계약의 적합성이나 신탁 부동산에 관한 권리의 효과는 이 조문만으로 판단할 수 없다.
위반건축물인지 계약 전에 어떻게 확인하나요
이 글에서 확인하는 법문은 건축물대장 등본이 제25조 제1항의 설명 근거자료 목록에 명시되었다는 점까지다. 위반건축물 표기 제도나 개별 건축물의 상태에 관한 내용은 이 조문에 규정되어 있지 않다.
정리
2026년 2월 15일 시행된 공인중개사법 제25조 제1항 개정은 “등기사항증명서 등”이라는 표현을 “등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등”으로 바꾸었다. 확인ㆍ설명할 사항 자체를 새로 만든 개정이 아니라, 설명의 근거자료 예시 목록에 두 자료를 문언으로 넣은 개정이다. 그리고 부칙 제2조에 따라 적용 기준은 시행일 이후의 계약 체결이다.
참고한 법령과 조문
- 「공인중개사법」 제25조제1항, 제3항, 제4항
- 법률 제21024호 부칙 제1조, 제2조