외국인이 허가 없이 군사시설 보호구역 안의 토지를 사면 계약은 무효인가: 부동산거래신고법 제9조제3항 정리
기준일: 2026년 10월 4일 · 근거: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(시행 2024. 5. 17., 법률 제19251호) 이 글은 법 조문을 일반적으로 설명합니다. 특정 사건의 결론을 대신하지 않습니다.
핵심 답변
토지가 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 법이 정한 구역 안에 있는데 허가 없이 계약을 체결했다면, 그 토지취득계약은 효력이 생기지 않습니다. 외국인등이 이런 토지를 사려면 계약을 체결하기 전에 신고관청의 허가를 받아야 하기 때문입니다.
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(이하 ‘부동산거래신고법’) 제9조제3항은 이렇게 규정합니다.
③ 제1항을 위반하여 체결한 토지취득계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.
다만 두 가지를 꼭 구분해야 합니다.
- “군부대 근처”는 법률상 기준이 아닙니다. 허가가 필요한지는 토지가 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제6호에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 국방목적 지역 안에 있는지로 정해집니다(제9조제1항제1호). 부대와 가까워도 이런 구역 밖이면 제9조제1항제1호에 따른 허가 대상이 아닙니다.
- 제9조제1항 각 호의 구역·지역 등 밖의 토지라면 사후 신고(제8조) 대상입니다. 계약을 체결했다면 계약체결일부터 60일 이내에 신고해야 합니다. 제8조에는 신고를 하지 않거나 기한을 넘긴 계약의 효력을 정한 문언이 없습니다.
한눈에 보는 비교: 제8조 신고와 제9조 허가
| 구분 | 제8조 (외국인등의 부동산 취득·보유 신고) | 제9조 (외국인등의 토지거래 허가) |
|---|---|---|
| 성격 | 사후 신고 | 사전 허가 |
| 대상 | 대한민국 안의 부동산등 | 제9조제1항 각 호의 구역·지역 등에 있는 토지 |
| 시점 | 계약체결일부터 60일 이내(제1항) 등 | 토지취득계약을 체결하기 전에 |
| 받는 곳 | 신고관청 | 신고관청 |
| 어기면 계약 효력 | 계약 효력을 정한 문언 없음 | “그 효력이 발생하지 아니한다”(제3항) |
외국인등이 부동산을 살 때마다 허가를 받아야 하는 것은 아닙니다. 대부분의 취득은 제8조의 신고 대상입니다. 허가는 제9조제1항 각 호의 구역·지역 등에 있는 토지를 살 때만 필요합니다.
제9조 허가가 필요한 구역·지역 (현행 5개 호)
제9조제1항은 “제3조 및 제8조에도 불구하고”로 시작합니다. 취득하려는 토지가 아래 구역·지역 등에 있으면 신고가 아니라 사전 허가가 필요합니다.
| 호 | 구역·지역 (현행 문언) |
|---|---|
| 제1호 | 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제6호에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방목적을 위하여 외국인등의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역 |
| 제2호 | 「문화재보호법」 제2조제3항에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역 |
| 제2호의2 | 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따라 지정된 천연기념물ㆍ명승 및 시ㆍ도자연유산과 이를 위한 보호물 또는 보호구역 |
| 제3호 | 「자연환경보전법」 제2조제12호에 따른 생태ㆍ경관보전지역 |
| 제4호 | 「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」 제27조에 따른 야생생물 특별보호구역 |
질문한 “군부대 근처 땅”은 제1호에 해당하는지가 쟁점입니다. 제1호 후단의 “대통령령으로 정하는 지역”이 구체적으로 어디인지는 시행령에 있으므로 이 글에서는 다루지 않습니다.
허가 없이 계약하면 어떻게 되나
1. 계약의 효력이 발생하지 않는다
제9조제1항을 위반해 체결한 토지취득계약은 “그 효력이 발생하지 아니한다”(제9조제3항). 법문은 ‘무효’라는 단어 대신 이 표현을 씁니다. 요점은 허가 없이 맺은 계약이 법적 효력을 얻지 못한다는 것입니다.
2. 허가는 계약 ‘전’에 받아야 한다
제9조제1항은 허가를 받는 시점을 토지취득계약을 **“체결하기 전에”**로 정합니다. 먼저 계약하고 나중에 신고하는 제8조와 순서가 반대입니다.
3. 신청한다고 해서 허가가 나오는 것은 아니다
제9조제2항은 신고관청이 “허가를 하여야 한다”고 정합니다. 다만 신고관청이 관계 행정기관의 장과 협의를 거쳐, 외국인등의 토지 취득이 해당 구역·지역 등의 지정목적 달성에 지장을 주지 아니한다고 인정하는 경우에만 그렇습니다. 군사시설 보호구역이라면 그 구역을 지정한 목적에 지장이 없다고 인정되는지가 판단 기준입니다.
참고로, 기간 안에 통지가 없으면 “허가가 있는 것으로 본다”는 규정(제11조제5항)은 제11조 토지거래허가에 관한 것입니다. 제9조 허가에 옮겨 적용되는 조문이 아닙니다.
예외: 제11조 토지거래허가를 이미 받은 경우
제9조제1항 단서에 따르면 제11조에 따라 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 제9조 허가가 필요하지 않습니다(“그러하지 아니하다”).
제11조 허가의 특징은 다음과 같습니다.
- 토지거래허가구역(제10조) 안의 토지가 대상입니다.
- 계약 당사자가 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받습니다(제11조제1항).
- 허가 없이 체결한 토지거래계약(예약 포함)도 “그 효력이 발생하지 아니한다”(제11조제6항).
제9조의 **“토지취득계약”**과 제11조의 “토지거래계약”(예약을 포함한다)은 법이 따로 정의한 서로 다른 용어입니다.
보호구역 밖의 땅이라면: 제8조 사후 신고
토지가 제9조제1항 각 호의 구역·지역 등에 없다면, 외국인등의 부동산등 취득은 제8조의 신고 대상입니다. 세 항은 기산점과 기간이 서로 다릅니다.
| 항 | 취득 원인 | 신고 기한 |
|---|---|---|
| 제1항 | 부동산등을 취득하는 계약 체결 (제3조제1항 각 호에 따른 계약은 제외) | 계약체결일부터 60일 이내 |
| 제2항 | 상속·경매, 그 밖에 대통령령으로 정하는 계약 외의 원인 | 취득한 날부터 6개월 이내 |
| 제3항 | 부동산등을 가진 대한민국국민이나 대한민국 법령에 따라 설립된 법인·단체가 외국인등으로 변경된 뒤 계속보유하려는 경우 | 외국인등으로 변경된 날부터 6개월 이내 |
세 항 모두 “신고하여야 한다”로 끝나는 의무 규정입니다. 하지만 제8조에는 신고하지 않은 계약의 효력을 정한 문언이 없으므로, 신고를 빠뜨렸다는 이유만으로 계약이 효력을 잃는다고 볼 근거는 이 조문에 없습니다.
자주 묻는 질문
Q. 외국인이 한국에서 부동산을 살 때 모두 허가가 필요한가요? 아닙니다. 기본은 제8조의 사후 신고입니다. 제9조의 사전 허가는 취득하려는 토지가 제9조제1항 각 호(군사시설 보호구역, 지정문화재 등, 천연기념물 등, 생태·경관보전지역, 야생생물 특별보호구역)에 있을 때만 필요합니다.
Q. 군부대 바로 옆 땅이면 허가 대상인가요? 거리로 판단하지 않습니다. 해당 토지가 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제6호의 보호구역이거나 대통령령으로 정한 국방목적 지역인지를 확인해야 합니다.
Q. 허가 없이 계약하고 대금까지 치렀다면요? 제9조제3항은 제1항을 위반해 체결한 토지취득계약의 “효력이 발생하지 아니한다”고 정합니다. 대금을 이미 치렀을 때의 반환 관계 등은 이 조문이 직접 정하지 않으므로 이 글의 범위를 벗어납니다.
Q. 허가 없이 계약하면 처벌도 받나요? 제8조·제9조 위반에 대한 벌칙과 과태료는 이 글이 근거로 삼은 조문 범위 밖입니다. 여기서는 다루지 않습니다.
Q. 상속이나 경매로 보호구역 안의 토지를 취득하면요? 제9조제1항은 “토지를 취득하는 계약”을 허가 대상으로 정합니다. 상속·경매는 제8조제2항에서 ‘계약 외의 원인’으로 적혀 있고, 취득한 날부터 6개월 이내 신고 대상입니다.
앞으로 바뀌는 부분 (기준일 현재 미시행)
- 제9조제1항제1호(군사시설 보호구역 등): 2026. 12. 9., 2026. 12. 17., 2027. 9. 9. 시행 예정 문언에서도 달라지지 않습니다.
- 제9조제1항제2호·제2호의2: 2026. 12. 9.부터 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」의 “지정문화유산”, “천연기념물등”으로 문언이 바뀝니다. 기준일 현재는 위 표의 현행 문언이 적용됩니다.
- **제9조제3항(효력 불발생)**과 제8조 전체는 위 시행예정본들에서도 문언이 같습니다.
- 제10조·제11조: 2026. 12. 9. 시행 예정 문언에는 제10조제1항 후단이 추가됩니다. 허가대상자(외국인등을 포함한다), 허가대상 용도와 지목 등을 특정해 토지거래허가구역을 지정할 수 있게 하는 규정입니다. 같은 문언에는 공고된 사항에 해당하지 않는 당사자·토지는 허가가 필요 없다는 제11조제2항제2호도 들어갑니다. 모두 기준일 현재 시행 전입니다.
요약
- 외국인등이 제9조제1항 각 호의 구역·지역 등에 있는 토지를 사려면 계약 전에 신고관청의 허가를 받아야 합니다.
- 군사시설 보호구역 등의 토지를 허가 없이 계약하면 그 토지취득계약은 “그 효력이 발생하지 아니한다”(제9조제3항).
- 허가 대상인지는 부대와의 거리가 아니라 보호구역 등으로 지정되었는지로 정해집니다.
- 제11조 토지거래허가를 받았다면 제9조 허가는 필요 없습니다.
- 그 밖의 부동산 취득은 제8조 사후 신고(계약체결일부터 60일 이내 등) 대상입니다. 제8조에는 미신고 계약의 효력을 정한 문언이 없습니다.
참고 법령
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(시행 2024. 5. 17., 법률 제19251호)
- 제8조(외국인등의 부동산 취득ㆍ보유 신고) 제1항~제3항
- 제9조(외국인등의 토지거래 허가) 제1항(제1호, 제2호, 제2호의2, 제3호, 제4호), 제2항, 제3항
- 제10조(토지거래허가구역의 지정)
- 제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가) 제1항, 제4항, 제5항, 제6항
- 부칙(법률 제19251호, 2023. 3. 21.) 제1조, 제8조제15항
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 시행예정본: 법률 제21900호(2026. 12. 9. 시행), 법률 제21815호(2026. 12. 17. 시행), 법률 제21901호(2027. 9. 9. 시행)
- 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제6호 (부동산거래신고법 제9조제1항제1호에서 인용)
