외국인이 군부대 근처 땅을 허가 없이 사면 계약 효력이 없나요?
요약 및 결론: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조제1항이 정한 구역·지역 등의 토지라면, 외국인등은 토지취득계약을 체결하기 전에 신고관청의 허가를 받아야 합니다. 이를 위반해 체결한 토지취득계약은 같은 조 제3항에 따라 **그 효력이 발생하지 아니합니다.** 군부대와 가깝다는 사실만으로 제9조의 허가 대상이라고 단정할 수는 없습니다.
외국인등의 부동산 취득에는 계약 후 신고를 정한 제8조와 계약 전 토지취득 허가를 정한 제9조가 함께 문제 될 수 있습니다. 2026년 10월 4일 현재 적용되는 조문에서 계약의 효력을 가르는 핵심은 토지가 제9조제1항의 구역·지역 등에 해당하는지, 계약 전에 필요한 허가를 받았는지입니다.
본문
군부대 근처 땅이면 모두 사전 허가가 필요한가요?
군부대와의 거리만으로 허가 필요 여부를 판단할 수는 없습니다. 제9조제1항제1호는 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역과 국방목적상 외국인등의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있어 대통령령으로 정하는 지역을 허가 대상으로 규정합니다.
제9조의 사전 허가는 외국인등이 취득하려는 토지가 제9조제1항 각 호의 구역·지역 등에 있을 때 적용됩니다. 외국인등의 부동산 취득을 다루는 제8조의 사후 신고와 적용 대상 및 시점이 다릅니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정형·효과 |
|---|---|---|
| 제8조제1항의 신고 대상 계약으로 대한민국 안의 부동산등을 취득 | 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제8조제1항 | 계약체결일부터 60일 이내 신고 의무. 이 조문에는 미신고 계약의 효력을 정한 문언이 없음 |
| 제9조제1항의 구역·지역 등에 있는 토지를 허가 없이 토지취득계약으로 취득하려 함 | 같은 법 제9조제1항·제3항 | 계약 전에 허가 필요. 이를 위반해 체결한 토지취득계약은 그 효력이 발생하지 아니함 |
| 제11조제1항의 허가가 필요한 토지거래계약을 허가 없이 체결 | 같은 법 제11조제1항·제6항 | 허가 없이 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니함 |
표의 제8조제1항 신고 대상에서는 제3조제1항 각 호에 따른 계약이 제외됩니다. 제8조와 제9조 위반에 대한 형벌이나 과태료 액수는 제공된 자료에 없어 표에 적지 않았습니다.
허가 없이 계약하면 ‘무효’라고 표현해도 되나요?
제9조제1항을 위반해 체결한 토지취득계약에 대한 법률 문언은 **“그 효력이 발생하지 아니한다”**입니다. 따라서 해당 구역·지역 등에 있는 토지인지와 계약 전 허가가 필요했는지를 확인한 뒤, 계약 효력은 제9조제3항의 문언대로 설명하는 것이 정확합니다.
제9조제1항 단서는 제11조에 따라 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우를 예외로 둡니다. 제11조의 허가가 필요한 거래에서는 당사자가 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며, 그 허가 없이 체결한 토지거래계약도 제11조제6항에 따라 그 효력이 발생하지 아니합니다.
허가를 신청하면 받을 수 있나요?
제9조제2항은 신고관청이 관계 행정기관의 장과 협의한 뒤, 토지취득이 해당 구역·지역 등의 지정목적 달성에 지장을 주지 않는다고 인정하는 경우 허가를 하여야 한다고 정합니다. 신청했다는 사실만으로 허가 여부가 결정되는 것은 아닙니다.
실제로 어느 정도 처벌되나요?
제공된 자료에는 제8조·제9조 위반의 법정형이나 과태료 액수, 공식 처벌 통계·양형기준의 공표 자료가 없습니다. 따라서 이 글감만으로 법정형과 실제 선고 수위의 차이를 수치로 제시할 수 없습니다. 확인되는 계약상 효과는 제9조제3항과 제11조제6항의 **“그 효력이 발생하지 아니한다”**는 규정입니다.
관련 법령
제8조(외국인등의 부동산 취득ㆍ보유 신고) ① 외국인등이 대한민국 안의 부동산등을 취득하는 계약(제3조제1항 각 호에 따른 계약은 제외한다)을 체결하였을 때에는 계약체결일부터 60일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다.
제9조(외국인등의 토지거래 허가) ① 제3조 및 제8조에도 불구하고 외국인등이 취득하려는 토지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역ㆍ지역 등에 있으면 토지를 취득하는 계약(이하 "토지취득계약"이라 한다)을 체결하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청으로부터 토지취득의 허가를 받아야 한다. 다만, 제11조에 따라 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 그러하지 아니하다.
제10조(토지거래허가구역의 지정) ① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 제11조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정할 수 있다.
제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가) ① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
자주 묻는 질문
외국인이 군부대 근처 토지를 사면 계약 전에 허가받아야 하나요?
토지가 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조제1항제1호의 군사기지 및 군사시설 보호구역 또는 그 조항이 정한 국방목적상 제한 지역에 해당하면, 외국인등은 토지취득계약 전에 신고관청의 허가를 받아야 합니다. 단순히 군부대 근처라는 설명만으로는 해당 여부를 판단할 수 없습니다.
외국인이 토지 취득 신고만 하면 사전 허가를 대신할 수 있나요?
제8조의 취득 신고는 사후 신고이고, 제9조의 토지취득 허가는 적용 대상 토지에 관한 계약 전 허가입니다. 제9조제1항은 제3조와 제8조에도 불구하고 허가를 받도록 규정하므로, 제8조 신고만으로 제9조의 허가 요건을 대신한다고 볼 수 없습니다.
외국인이 부동산 취득 신고를 늦게 하면 계약 효력이 없어지나요?
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제8조에는 미신고나 신고 지연으로 계약의 효력이 발생하지 않는다는 문언이 없습니다. 제8조제1항의 신고 대상 계약은 계약체결일부터 60일 이내 신고해야 하지만, 제9조제3항의 계약 효력 규정을 제8조 신고 의무에 그대로 적용할 수는 없습니다.
