외국인이 군부대 근처 땅을 허가 없이 사면 계약은 효력이 없나요?
군부대와 가깝다는 사정만으로 계약의 효력이 정해지지는 않습니다. 취득하려는 토지가 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역이나 국방 목적상 외국인등의 토지 취득을 특별히 제한할 필요가 있어 대통령령으로 정하는 지역에 있는지가 기준입니다.
그러한 구역·지역에 해당한다면 외국인등은 토지취득계약을 체결하기 전에 신고관청의 허가를 받아야 합니다. 제11조에 따라 토지거래계약 허가를 받은 경우에는 이 허가 규정이 적용되지 않습니다.
허가 대상 토지라면 계약 체결 전 허가가 필요합니다
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조는 제3조와 제8조에도 불구하고, 외국인등이 취득하려는 토지가 정해진 구역·지역 등에 있을 때 계약을 체결하기 전에 토지 취득 허가를 받도록 합니다. 군사기지 및 군사시설 보호구역과 대통령령으로 정하는 국방 목적상 제한 지역이 그 대상에 포함됩니다.
따라서 질문의 땅이 단지 군부대 근처라는 이유만으로 허가 대상이라고 단정할 수는 없습니다. 법에서 정한 구역·지역에 해당하는지가 먼저 확인되어야 합니다.
허가 없이 체결한 계약의 효력
토지가 제9조의 허가 대상인데도 허가를 받지 않고 토지취득계약을 체결했다면, 제9조제3항에 따라 그 계약은 효력이 발생하지 않습니다.
다만, 제9조제2항은 신고관청이 관계 행정기관의 장과 협의하고, 해당 토지의 취득이 구역·지역의 지정 목적 달성에 지장을 주지 않는다고 인정하는 경우 허가하도록 정합니다. 허가 신청만 하면 허가된다고 볼 수는 없습니다.
제11조에 따른 토지거래계약 허가도 별도의 규정입니다. 허가구역의 토지 거래에 관해 당사자가 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며, 그 허가 없이 체결한 토지거래계약 역시 효력이 발생하지 않습니다. 두 허가의 요건과 절차를 혼동하지 않아야 합니다.
제8조 신고와 제9조 허가는 다릅니다
제8조는 외국인등의 부동산 취득 등에 대한 사후 신고 규정입니다. 계약으로 취득하는 경우에는 원칙적으로 계약체결일부터 60일 이내에 신고하도록 정하지만, 제3조제1항 각 호에 따른 계약은 제외합니다. 상속·경매 등 계약 외 원인으로 취득하면 취득한 날부터 6개월 이내, 대한민국 국민이나 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 외국인등으로 변경된 뒤 부동산등을 계속 보유하려면 변경된 날부터 6개월 이내에 신고해야 합니다.
제8조에는 신고하지 않거나 신고 기한을 넘긴 계약의 효력을 정한 문언이 없습니다. 따라서 제8조의 신고 의무와 제9조의 사전 허가 의무를 구분해야 합니다. 허가 대상 토지에 필요한 허가 없이 계약을 체결한 경우의 효력은 제9조제3항이 정합니다.
정리
군부대 근처 땅이라는 이유만으로 계약이 효력이 없다고 단정할 수는 없습니다. 토지가 법에서 정한 군사 관련 구역·지역에 해당하고, 제11조 허가도 받지 않은 채 토지취득계약을 체결했다면 제9조제3항에 따라 계약은 효력이 발생하지 않습니다. 반면 제8조의 사후 신고 의무와 계약의 효력은 구별해야 합니다.
참고 법령
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제8조제1항부터 제3항까지
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조제1항부터 제3항까지
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제1항·제6항
- 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제6호
