외국인이 군부대 근처 땅을 허가 없이 사면 계약은 무효가 되나요?
요약 및 결론: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조는 외국인등이 취득하려는 토지가 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 법에 정한 구역·지역에 있을 때 계약을 체결하기 전에 허가를 받도록 합니다. 그 요건에 해당하는데도 허가 없이 체결한 토지취득계약은 효력이 발생하지 않습니다.
“군부대 근처”라는 말만으로 해당 토지가 허가 대상인지 판단할 수는 없습니다. 기준일인 2026년 10월 4일 현재, 법은 토지가 제9조에 열거된 구역·지역 등에 있는지를 기준으로 사전 허가 의무를 정하고 있습니다.
본문
군부대와 가까우면 모두 허가를 받아야 하나요?
제9조의 기준은 단순히 군부대와 가깝다는 사실이 아니라, 취득하려는 토지가 법에 정한 구역·지역 등에 있는지입니다. 현행 조문은 군사기지 및 군사시설 보호구역과 국방 목적상 외국인등의 토지 취득을 특별히 제한할 필요가 있어 대통령령으로 정하는 지역을 포함합니다. 구체적인 지역 지정 기준은 제공된 자료에 없어, 개별 토지가 대상인지 여기서 단정할 수 없습니다.
제8조의 신고와 제9조의 허가는 어떻게 다른가요?
제8조는 부동산등 취득 등에 관한 사후 신고이고, 제9조는 특정 구역·지역의 토지 취득계약에 관한 사전 허가입니다. 계약으로 부동산등을 취득하면 원칙적으로 계약체결일부터 60일 이내에 신고해야 하지만, 제3조제1항 각 호에 따른 계약은 제8조제1항의 신고 대상에서 제외됩니다. 이 신고 의무와 제9조의 허가 의무는 서로 다른 절차입니다.
행위별 적용 조문과 법적 효과는 무엇인가요?
| 행위 | 적용 조문 | 법정 제재·효과 |
|---|---|---|
| 계약으로 부동산등을 취득하고 신고하는 경우 | 제8조제1항 | 계약체결일부터 60일 이내 신고 의무. 제8조에는 미신고 또는 기한을 넘긴 계약의 효력을 정한 문언이 없음 |
| 법에 정한 구역·지역의 토지를 취득하는 계약을 허가 없이 체결하는 경우 | 제9조제1항·제3항 | 토지취득계약은 효력이 발생하지 않음 |
| 허가구역 내 토지거래계약을 제11조에 따른 허가 없이 체결하는 경우 | 제11조제1항·제6항 | 토지거래계약은 효력이 발생하지 않음 |
제9조의 허가를 받지 않은 경우 계약의 효과는 제9조제3항의 문언대로 “그 효력이 발생하지 아니한다”입니다. 이를 제8조의 사후 신고 누락에도 적용해 계약 효력이 없어진다고 볼 수는 없습니다.
제9조제1항 단서는 제11조에 따라 토지거래계약 허가를 받은 경우 제9조의 사전 허가를 받지 않아도 된다고 정합니다. 제11조의 허가는 당사자가 공동으로 시장·군수 또는 구청장에게 받아야 하며, 제11조의 허가 없이 체결한 계약도 효력이 발생하지 않습니다.
허가를 신청하면 허가가 나오는 건가요?
신고관청은 관계 행정기관의 장과 협의하고, 해당 토지의 취득이 구역·지역의 지정 목적 달성에 지장을 주지 않는다고 인정하는 경우 허가해야 합니다. 따라서 신청만 하면 허가된다고 단정할 수 없습니다.
실제 처벌 수위는 어디까지 확인되나요?
제공된 자료에는 제8조·제9조 위반에 대한 법정형이나 과태료 액수가 없습니다. 실제 선고 통계나 양형기준도 제공되지 않아 공표 자료 없음으로 표시할 수밖에 없습니다. 이 자료만으로 형사처벌이나 과태료의 구체적인 수위를 제시할 수 없습니다.
관련 법령
제8조(외국인등의 부동산 취득ㆍ보유 신고) ① 외국인등이 대한민국 안의 부동산등을 취득하는 계약(제3조제1항 각 호에 따른 계약은 제외한다)을 체결하였을 때에는 계약체결일부터 60일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다.
제9조(외국인등의 토지거래 허가) ① 제3조 및 제8조에도 불구하고 외국인등이 취득하려는 토지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역ㆍ지역 등에 있으면 토지를 취득하는 계약(이하 "토지취득계약"이라 한다)을 체결하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청으로부터 토지취득의 허가를 받아야 한다. 다만, 제11조에 따라 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 그러하지 아니하다.
제10조(토지거래허가구역의 지정) ① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 제11조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정할 수 있다.
제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가) ① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
자주 묻는 질문
외국인이 군부대에서 가까운 땅을 사면 허가를 받아야 하나요?
아닙니다. 제9조는 토지가 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 법에 정한 구역·지역 등에 있을 때 사전 허가를 요구합니다. 단순히 군부대와 가깝다는 사실만으로 해당 여부를 단정할 수는 없습니다.
허가 없이 계약했으면 계약은 무효인가요?
제9조 적용 대상 토지의 취득계약을 제1항에 따른 허가 없이 체결하면, 제9조제3항에 따라 계약은 효력이 발생하지 않습니다. 법 조문은 이를 “무효”라고 표현하지 않고 “그 효력이 발생하지 아니한다”고 규정합니다.
외국인이 땅을 산 뒤 60일 안에 신고하면 사전 허가를 대신할 수 있나요?
제8조의 신고는 제9조의 사전 허가를 대신하지 않습니다. 제9조 적용 대상 토지라면 계약을 체결하기 전에 허가를 받아야 하고, 제8조는 계약으로 부동산등을 취득한 경우의 신고 의무를 별도로 정합니다.
