외국인이 허가 없이 군부대 근처 땅을 사면 계약은 무효가 될까
요약 및 결론: 외국인등이 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제6호에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역 등에 있는 토지를 사려면, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(부동산거래신고법) 제9조제1항에 따라 계약을 **체결하기 전에** 신고관청의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 체결한 토지취득계약은 같은 조 제3항에 따라 "그 효력이 발생하지 아니한다"고 규정되어 있습니다. 다만 허가가 필요한지는 "군부대 근처"라는 거리가 아니라, 그 토지가 법이 정한 구역·지역 안에 있는지로 정해집니다.
외국인등의 국내 토지 취득을 두고 "사고 나서 신고만 하면 된다"는 설명과 "허가를 받아야 한다"는 설명이 함께 돌고 있습니다. 두 설명은 서로 다른 조문(제8조의 사후 신고, 제9조의 사전 허가)에 해당하고, 어기면 생기는 법률상 효과도 다릅니다. 또 2026년 12월 9일부터는 외국인등을 허가대상자로 특정해 토지거래허가구역을 지정할 수 있는 개정 문언(제10조제1항 후단)이 시행될 예정이어서, 두 제도를 구분해 둘 필요가 커졌습니다. 이 개정 문언은 기준일인 2026년 10월 4일 현재 아직 시행 전입니다.
외국인이 허가 없이 군사시설 보호구역 땅을 사면 계약은 어떻게 되나요?
부동산거래신고법 제9조제3항에 따라, 제9조제1항을 위반해 체결한 토지취득계약은 “그 효력이 발생하지 아니한다”. 외국인등이 군사기지 및 군사시설 보호구역에 있는 토지를 신고관청의 허가 없이 계약했다면, 그 계약은 법률상 효력이 생기지 않는 계약이 됩니다. 허가는 계약을 체결하기 전에 받아야 하며, 계약을 먼저 맺은 뒤 받는 절차로 규정되어 있지 않습니다.
제9조제1항은 “제3조 및 제8조에도 불구하고”로 시작합니다. 즉 제3조 및 제8조에도 불구하고, 제1항 각 호의 구역·지역 등에 있는 토지는 계약을 체결하기 전에 허가를 받아야 합니다.
“군부대 근처”면 모두 허가 대상인가요?
부동산거래신고법 제9조제1항제1호의 허가 대상은 “군부대 근처”가 아니라 법이 정한 구역입니다. 조문은 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제6호에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그리고 “그 밖에 국방목적을 위하여 외국인등의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역”을 허가 대상으로 정합니다. 군부대와 가까운 땅이라도 이 구역·지역에 들지 않으면 제1호에 따른 허가 대상이 아니고, 반대로 부대와 떨어져 있어도 보호구역으로 지정되어 있으면 허가 대상입니다. 대통령령으로 정하는 구체적 지역은 이 글이 참고한 자료에 포함되어 있지 않습니다.
제9조제1항은 군사 목적 구역 말고도 모두 5개 호(제1호, 제2호, 제2호의2, 제3호, 제4호)를 두고 있습니다. 현행 문언 기준으로 보면 다음과 같습니다.
- 제1호: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 국방목적상 대통령령으로 정하는 지역
- 제2호: 「문화재보호법」 제2조제3항에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역
- 제2호의2: 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따라 지정된 천연기념물ㆍ명승 및 시ㆍ도자연유산과 이를 위한 보호물 또는 보호구역
- 제3호: 「자연환경보전법」 제2조제12호에 따른 생태ㆍ경관보전지역
- 제4호: 「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」 제27조에 따른 야생생물 특별보호구역
제2호의2는 법률 제19251호(2023. 3. 21. 공포, 2024. 5. 17. 시행)로 신설되었습니다. 2026년 12월 9일 시행예정본에서는 제2호가 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」의 “지정문화유산”으로, 제2호의2가 “천연기념물등”으로 문언이 바뀝니다. 이 문언은 기준일(2026. 10. 4.) 현재 시행 전입니다.
외국인 부동산 취득 신고(제8조)와 토지취득 허가(제9조)는 무엇이 다른가요?
부동산거래신고법 제8조는 취득한 뒤에 하는 신고이고, 제9조는 계약하기 전에 받는 허가입니다. 제8조의 대상은 “부동산등”이고, 제9조의 대상은 제1항 각 호의 구역·지역 등에 있는 “토지”로 한정됩니다. 따라서 외국인등이 국내 부동산을 취득할 때 언제나 허가가 필요한 것은 아니며, 허가는 제9조제1항 각 호에 해당하는 토지에만 요구됩니다.
제8조의 신고 기한은 취득 원인에 따라 다음과 같이 나뉩니다.
- 계약으로 취득한 경우: 계약체결일부터 60일 이내(제8조제1항, 단 “제3조제1항 각 호에 따른 계약은 제외한다”)
- 상속ㆍ경매 등 계약 외의 원인으로 취득한 경우: 취득한 날부터 6개월 이내(제8조제2항)
- 대한민국국민이나 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 외국인등으로 변경된 뒤 계속 보유하려는 경우: 외국인등으로 변경된 날부터 6개월 이내(제8조제3항)
제8조에는 신고하지 않았거나 기한을 넘긴 경우 계약의 효력이 어떻게 되는지를 정한 문언이 없습니다. “그 효력이 발생하지 아니한다”는 문언은 제9조제3항(허가 없는 토지취득계약)과 제11조제6항(허가 없는 토지거래계약)에만 있습니다. 제8조 문언은 2026년 12월 9일·12월 17일, 2027년 9월 9일 시행예정본에서도 바뀌지 않습니다.
행위별로 정리하면 어떻게 되나요?
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법률상 효과(계약 효력·의무) |
|---|---|---|
| 외국인등이 군사기지 및 군사시설 보호구역 등의 토지를 허가 없이 계약 | 제9조제1항제1호, 제9조제3항 | 토지취득계약은 “그 효력이 발생하지 아니한다” |
| 외국인등이 제9조제1항 제2호~제4호 구역의 토지를 허가 없이 계약 | 제9조제1항제2호~제4호, 제9조제3항 | 토지취득계약은 “그 효력이 발생하지 아니한다” |
| 토지거래허가구역 안의 토지를 제11조 허가 없이 계약 | 제11조제1항, 제11조제6항 | 토지거래계약은 “그 효력이 발생하지 아니한다” |
| 외국인등이 계약으로 부동산등을 취득 | 제8조제1항 | 계약체결일부터 60일 이내 신고 의무(효력 규정 없음) |
| 외국인등이 상속ㆍ경매 등 계약 외 원인으로 취득 | 제8조제2항 | 취득일부터 6개월 이내 신고 의무(효력 규정 없음) |
| 국민·국내 법인 등이 외국인등으로 변경된 뒤 계속 보유 | 제8조제3항 | 변경일부터 6개월 이내 신고 의무(효력 규정 없음) |
위 표의 셋째 열은 형벌이 아니라 조문이 정한 계약 효력과 신고 의무입니다. 각 위반에 대한 징역·벌금·과태료는 이 글이 참고한 자료에 포함되어 있지 않아 적지 않았습니다.
토지거래허가(제11조)를 받았으면 제9조 허가도 따로 받아야 하나요?
부동산거래신고법 제9조제1항 단서는 “제11조에 따라 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 그러하지 아니하다”고 정합니다. 토지거래허가구역 안에서 제11조 허가를 받았다면 제9조의 토지취득 허가는 따로 받지 않아도 됩니다. 제11조 허가는 계약 당사자가 공동으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 받습니다(제11조제1항).
두 허가는 대상 계약을 가리키는 정의어도 다릅니다. 제9조는 외국인등의 “토지취득계약”을, 제11조는 허가구역 토지의 소유권ㆍ지상권을 이전하거나 설정하는 “토지거래계약”(예약을 포함한다)을 대상으로 합니다.
허가를 신청하면 반드시 나오나요?
부동산거래신고법 제9조제2항은 “허가를 하여야 한다”는 의무형 문언이지만, 조건이 붙어 있습니다. 신고관청이 관계 행정기관의 장과 협의를 거쳐, 해당 토지의 취득이 그 구역·지역 등의 지정목적 달성에 지장을 주지 아니한다고 인정하는 경우에만 허가 의무가 생깁니다. 군사기지 및 군사시설 보호구역이라면 지정목적 달성에 지장이 없다는 판단이 서야 허가가 나옵니다.
제11조제4항의 처리기간이나 제11조제5항의 “허가가 있는 것으로 본다”는 규정은 제11조 토지거래허가에 관한 것입니다. 제9조 문언에는 기간이 지나면 허가가 있는 것으로 보는 규정이 없습니다.
실제 처벌 수위는 어느 정도인가요?
제9조 또는 제8조를 위반했을 때의 법정형·과태료 액수와 실제 선고 통계는 공표 자료 없음(이 글이 참고한 자료 범위 밖)입니다. 조문에서 확인되는 효과는 허가 없이 체결한 토지취득계약·토지거래계약은 “그 효력이 발생하지 아니한다”는 계약 효력 차원의 결과입니다. 양형기준이나 판례도 이 글이 참고한 자료에 없습니다.
앞으로 달라지는 부분은 무엇인가요?
2026년 12월 9일 시행예정인 개정 문언(제10조제1항 후단)은 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사가 “허가대상자(외국인등을 포함한다. 이하 이 조에서 같다), 허가대상 용도와 지목 등을 특정하여” 토지거래허가구역을 지정할 수 있게 합니다. 같은 날 시행예정인 제11조제2항제2호는 당사자나 토지가 제10조제3항에 따라 공고된 사항에 해당하지 않으면 제11조 허가가 필요 없다고 정합니다. 두 조문 모두 기준일(2026. 10. 4.) 현재 시행 전입니다. 제9조제3항의 “그 효력이 발생하지 아니한다”는 문언은 시행예정본에서도 같습니다.
관련 법령
제8조(외국인등의 부동산 취득ㆍ보유 신고) ① 외국인등이 대한민국 안의 부동산등을 취득하는 계약(제3조제1항 각 호에 따른 계약은 제외한다)을 체결하였을 때에는 계약체결일부터 60일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다.
제9조(외국인등의 토지거래 허가) ① 제3조 및 제8조에도 불구하고 외국인등이 취득하려는 토지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역ㆍ지역 등에 있으면 토지를 취득하는 계약(이하 "토지취득계약"이라 한다)을 체결하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청으로부터 토지취득의 허가를 받아야 한다. 다만, 제11조에 따라 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 그러하지 아니하다.
제10조(토지거래허가구역의 지정) ① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 제11조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정할 수 있다.
제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가) ① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
자주 묻는 질문
외국인이 군사보호구역 땅을 허가 없이 계약하면 무효인가요?
부동산거래신고법 제9조제3항은 제9조제1항을 위반해 체결한 토지취득계약은 "그 효력이 발생하지 아니한다"고 정합니다. 군사기지 및 군사시설 보호구역의 토지는 계약을 체결하기 전에 신고관청의 허가를 받아야 합니다. 다만 제11조에 따라 토지거래계약 허가를 받은 경우에는 제9조 허가를 따로 받지 않아도 됩니다.
외국인 부동산 취득 신고를 안 하면 계약도 무효가 되나요?
부동산거래신고법 제8조에는 신고하지 않은 계약의 효력을 정한 문언이 없습니다. 제8조는 계약으로 취득하면 계약체결일부터 60일 이내, 상속ㆍ경매 등 계약 외의 원인이면 취득한 날부터 6개월 이내에 신고하도록 정한 사후 신고 규정입니다. 계약 효력이 발생하지 않는다고 정한 것은 제9조제3항과 제11조제6항의 허가 위반입니다.
외국인 토지취득 허가를 신청하면 다 나오나요?
부동산거래신고법 제9조제2항에 따라 신고관청이 허가를 해야 하는 경우는, 관계 행정기관의 장과 협의를 거쳐 지정목적 달성에 지장을 주지 아니한다고 인정하는 경우로 한정됩니다. 이렇게 인정되지 않으면 이 조항에 따른 허가 의무는 생기지 않습니다. 제11조제5항처럼 처리기간이 지나면 "허가가 있는 것으로 본다"는 규정은 제9조에는 없습니다.
