외국인이 허가 없이 군부대 근처 토지를 사면 계약은 무효가 되나요?
결론부터 말하면, 단지 군부대 근처라는 이유만으로 계약의 효력이 발생하지 않는 것은 아닙니다. 다만 외국인등이 취득하려는 토지가 법에서 정한 군사기지 및 군사시설 보호구역 등에 해당하는 경우에는, 계약을 체결하기 전에 토지취득 허가를 받아야 합니다. 이를 위반해 체결한 토지취득계약은 법문상 **“그 효력이 발생하지 아니한다”**고 정하고 있습니다.
핵심은 ‘군부대 인근’이 아니라 해당 토지의 법적 구역 여부
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조제1항은 외국인등이 취득하려는 토지가 다음과 같은 곳에 있으면 사전 허가를 받도록 합니다.
- 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제6호에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역
- 국방목적상 외국인등의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있어 대통령령으로 정하는 지역
따라서 실제 판단에서는 해당 토지가 군사기지 및 군사시설 보호구역 등에 해당하는지를 확인하는 것이 중요합니다. 군부대와의 거리만으로 제9조 허가 대상이라고 단정할 수는 없습니다.
허가 없이 먼저 계약하면 어떤 효과가 있나요?
제9조제1항의 허가 대상 토지인데도 허가를 받지 않고 토지취득계약을 체결했다면, 제9조제3항에 따라 그 계약은 효력이 발생하지 아니합니다.
이는 단순히 계약 후 신고를 늦게 한 경우와 구별됩니다. 외국인등이 일반적인 부동산등 취득계약을 체결한 경우에는 제8조에 따라 계약체결일부터 60일 이내 신고해야 합니다. 그러나 제8조에는 신고를 하지 않았거나 신고기한을 넘긴 계약의 효력을 정한 문언이 없습니다.
정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 필요한 조치 | 계약 효력에 관한 규정 |
|---|---|---|
| 일반적인 외국인등의 부동산등 취득계약 | 계약체결일부터 60일 이내 신고 | 제8조에는 미신고 계약의 효력을 정한 문언 없음 |
| 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 제9조 대상 토지 | 계약 체결 전 토지취득 허가 | 허가 없이 체결하면 효력이 발생하지 아니함 |
토지거래허가구역의 허가와는 구별해야 합니다
제9조의 외국인등 토지취득 허가와 제11조의 토지거래계약 허가는 서로 다른 제도입니다.
허가구역 내 토지에 관한 소유권 또는 지상권을 이전·설정하는 토지거래계약은, 원칙적으로 당사자가 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이 허가 없이 체결한 토지거래계약도 그 효력이 발생하지 아니합니다.
한편 제9조는 제11조에 따른 토지거래계약 허가를 받은 경우에는 제9조의 토지취득 허가를 별도로 받지 않아도 된다고 정하고 있습니다.
허가가 항상 나오는 것은 아닙니다
신고관청은 관계 행정기관의 장과 협의한 뒤, 외국인등의 토지 취득이 해당 구역·지역의 지정목적 달성에 지장을 주지 아니한다고 인정하는 경우 허가해야 합니다. 그러므로 허가 대상 토지라고 해서 신청만으로 허가 여부가 정해지는 것은 아닙니다.
결국 외국인의 군부대 인근 토지 매수는 ‘인근인지’보다 해당 토지가 법정 보호구역 또는 제한지역에 포함되는지가 출발점입니다. 제9조 대상 토지라면 계약 전에 허가를 받아야 하며, 이를 거치지 않은 토지취득계약은 효력이 발생하지 않습니다.
참고 법령 및 조문
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제8조제1항~제3항
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조제1항~제3항
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제1항, 제4항~제6항
- 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제6호
