외국인이 허가 없이 군부대 근처 땅을 사면 계약은 무효가 되나요?

입력 2026.10.04. 오전 10:08

요약 및 결론: 외국인등이 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조제1항이 정한 구역의 토지를 취득하려면 계약을 체결하기 전에 신고관청의 허가를 받아야 한다. 이 허가를 받지 않고 체결한 토지취득계약은 같은 조 제3항에 따라 "그 효력이 발생하지 아니한다." 다만 이 허가 요건은 군부대 인근이라는 이유만으로 모든 부동산에 적용되는 것이 아니라, 법이 열거한 특정 구역·지역의 "토지"에만 해당한다.

외국인의 국내 부동산 취득이 늘면서 매수인이 "신고만 하면 된다"고 오해하고 계약부터 진행하는 사례형 문의가 반복된다. 특히 군사시설 보호구역처럼 국방·안보 목적으로 취득이 제한되는 토지는 일반 부동산 취득 신고와 절차 자체가 다르기 때문에, 계약 체결 시점을 잘못 잡으면 계약의 효력 자체가 문제 될 수 있다.

외국인 부동산 취득, 신고와 허가는 어떻게 다른가

부동산 거래신고 등에 관한 법률은 외국인등의 부동산 취득을 두 갈래로 나눈다. 원칙은 취득 후 일정 기간 안에 신고하는 사후 신고(제8조)이고, 예외적으로 특정 구역·지역의 토지는 계약 체결 전에 받아야 하는 사전 허가(제9조)다. 제9조제1항은 “제3조 및 제8조에도 불구하고”로 시작해, 해당 토지에 대해서는 신고가 아니라 허가 절차가 우선 적용됨을 명시한다.

제8조의 신고 대상은 “부동산등”으로 폭넓지만, 제9조의 허가 대상은 그중에서도 법이 열거한 구역·지역에 있는 “토지”로 한정된다. 이 둘을 섞어서 “외국인의 부동산 취득은 전부 허가 대상”이라고 이해하면 안 된다.

제8조 위반(미신고)에 대한 벌칙이나 과태료 액수는 이 글감 범위 밖이어서 단정할 수 없다. 반면 제9조·제11조 위반의 효과는 형벌이 아니라 계약의 사법상 효력이 발생하지 않는다는 것이다.

군부대 근처 땅은 왜 허가 대상이 되나

제9조제1항제1호는 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제6호에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방목적을 위하여 외국인등의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역을 허가 대상으로 규정한다. 현행 제9조제1항은 이 밖에도 지정문화재 보호구역(제2호), 자연유산 보호구역(제2호의2), 생태·경관보전지역(제3호), 야생생물 특별보호구역(제4호)을 함께 열거해 총 5개 호로 구성된다.

따라서 “군부대 근처”라는 표현만으로는 부족하고, 그 토지가 실제로 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 법이 정한 구역·지역에 해당하는지가 관건이다. 구체적으로 어떤 지역이 여기에 포함되는지는 대통령령으로 정해지며, 이 글감에는 그 시행령 내용이 없어 지역별 판단은 다루지 않는다.

허가 없이 계약하면 정말 무효가 되나

그렇다. 제9조제3항은 “제1항을 위반하여 체결한 토지취득계약은 그 효력이 발생하지 아니한다”고 명시한다. 제9조제1항 본문은 계약을 “체결하기 전에” 허가를 받아야 한다고 정하므로, 계약 체결 시점에 허가가 없었다면 이후에 신고나 사후 절차를 거친다고 해서 그 계약이 되살아난다는 규정은 이 법에 없다.

다만 예외가 하나 있다. 제9조제1항 단서는 “제11조에 따라 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 그러하지 아니하다”고 정한다. 즉 해당 토지가 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정한 토지거래허가구역(제10조) 안에 있어 제11조 허가를 이미 받았다면, 별도로 제9조 허가를 다시 받을 필요는 없다. 참고로 허가구역 내 토지거래계약도 제11조 허가 없이 체결하면 제11조제6항에 따라 마찬가지로 효력이 발생하지 않는다.

허가를 신청하면 항상 나오나

아니다. 제9조제2항은 “신고관청은 관계 행정기관의 장과 협의를 거쳐 외국인등이 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역·지역 등의 토지를 취득하는 것이 해당 구역·지역 등의 지정목적 달성에 지장을 주지 아니한다고 인정하는 경우에는 제1항에 따른 허가를 하여야 한다”고 정한다. 문언 자체는 의무형(“하여야 한다”)이지만, 그 의무는 신고관청이 지정목적 달성에 지장이 없다고 인정하는 경우에만 발생한다. 즉 신청 자체가 허가를 보장하지 않으며, 협의와 심사를 거쳐 지장이 있다고 판단되면 허가가 나오지 않을 수 있다.

참고로 제11조제4항의 처리기간 규정이나 제11조제5항의 “허가가 있는 것으로 본다”는 간주 규정은 허가구역 내 토지거래계약(제11조)에 관한 것이지, 제9조가 정한 특정 구역 토지 허가에 적용되는 규정이 아니다.

신고를 놓치면 계약도 무효가 되나

이 질문은 제8조(신고)와 제9조(허가)를 구별해서 봐야 한다. 제9조가 적용되는 구역의 토지가 아니라 일반적인 부동산등을 계약으로 취득한 경우, 매수인은 계약체결일부터 60일 이내에 신고하면 되고(제8조제1항), 이 신고는 계약을 체결한 뒤 이행하는 절차다.

제8조 어디에도 신고를 하지 않거나 기한을 넘겼을 때 계약의 효력을 부정하는 문언은 없다. 계약 효력이 발생하지 않는다는 규정은 제9조제3항(토지취득계약)과 제11조제6항(토지거래계약)에만 있다. 따라서 제9조가 적용되는 구역의 토지가 아닌 이상, 신고 지연만으로 계약 자체가 무효가 된다고 볼 근거는 이 법에 없다.

실제 처벌 수위

제9조 위반과 제11조 위반의 효과는 형사처벌이 아니라 계약의 사법상 효력 부정이다. 즉 벌금이나 징역이 아니라 “그 계약은 처음부터 효력이 없다”는 민사적 효과다. 제8조 위반(미신고)에 대한 벌칙 조항이나 과태료 액수, 그리고 이 조문들의 실제 적용 통계·양형기준에 관해서는 공표 자료 없음이다. 이 글감에 포함된 법률 제19251호는 이 법에서 제9조만 고쳤고 벌칙·과태료 조문은 함께 개정하지 않았으므로, 구체적 제재 수준을 이 글에서 단정하지 않는다.

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