공동관리 세대수 기준은 1천5백세대 이하…예외는 그 기준에만 적용
시행규칙 제2조는 네 개 항…서면동의·통보 절차는 그대로 남아
아파트 단지 여러 곳을 묶어 공동관리하려면 총세대수가 1천5백세대 이하여야 하고, 두 가지 경우에는 이 세대수 기준을 적용하지 않는다.
이 기준을 정한 것은 법률이 아니라 국토교통부령인 공동주택관리법 시행규칙 제2조다. 공동주택관리법 제8조 제1항과 제2항의 위임을 받은 조문으로, 국토교통부령 제1606호로 2026년 7월 30일 일부개정돼 같은 날부터 시행되고 있다.
세대수가 나오는 자리는 제2조 전체가 아니라 제3항 제1호 한 곳이다. 제3항은 법 제8조 제2항이 말하는 “국토교통부령으로 정하는 기준”의 내용을 정하는 항이다.
제3항 제1호는 “공동관리하는 총세대수가 1천5백세대 이하일 것”이라고 규정한다. 문언이 이하인 만큼 정확히 1,500세대만을 뜻하거나, 그 수를 넘으면 예외 없이 막힌다는 뜻은 아니다.
이어 같은 호는 “다만, 다음 각 목의 경우에는 해당 기준을 적용하지 않는다”고 단서를 붙였다. 가목은 의무관리대상 공동주택단지와 인접한 300세대 미만의 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우다.
나목은 하나의 주택단지로 도시 및 주거환경정비법의 정비사업이나 공공주택 특별법의 도심 공공주택 복합사업을 시행하여 준공된 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우다.
다만 이 단서가 끄는 것은 세대수 기준뿐이다. 같은 항 제2호는 공동주택 단지 사이에 주택법 제2조 제12호 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설이 없을 것을 따로 요구한다.
제2호에도 별도의 단서가 있다. 지하도, 육교, 횡단보도, 그 밖에 이와 유사한 시설을 통해 단지 간 보행자 통행의 편리성 및 안전성이 확보되었다고 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하면 그 기준을 적용하지 않는다.
나머지 세 항은 세대수와 무관한 절차를 정하고 있다. 제1항은 입주자대표회의가 공동관리나 구분관리를 하려는 경우 그 필요성과 범위 등 네 가지 사항을 입주자등에게 통지하고 서면동의를 받도록 한다.
제1항 제3호에는 입주자대표회의와 관리기구의 구성 및 운영 방안, 장기수선계획의 조정과 장기수선충당금의 적립 및 관리 방안, 입주자등이 부담하여야 하는 비용변동의 추정치 등 다섯 개 목이 딸려 있다.
제2항은 그 서면동의를 세는 단위를 나눈다. 공동관리는 단지별로 입주자등 과반수, 구분관리는 구분관리 단위별 입주자등 과반수이며, 구분관리에는 관리규약으로 달리 정한 경우 그에 따른다는 단서가 붙는다.
제4항은 공동관리 또는 구분관리를 결정한 입주자대표회의가 지체 없이 그 내용을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보하도록 정하고 있다.
국토교통부령 제1606호가 제2조에서 고친 부분은 제3항이다. 각 호 외의 부분 단서를 삭제하고 제1호 전문을 교체하면서 나목을 신설했으며, 제2호에 단서를 새로 넣었다. 제1항과 제2항, 제4항은 이 부령이 고치지 않았다.
부칙 제1조는 “이 규칙은 공포한 날부터 시행한다”고 정했고, 부칙 제2조는 경과조치가 아니라 적용례다. 제3항 제1호 나목의 개정규정은 규칙 시행 이후 제2조 제4항에 따라 입주자대표회의가 공동관리 결정을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보하는 경우부터 적용한다.
이 조문에는 징역이나 벌금 같은 법정형이 없고, 제1606호 안에 제2조를 인용한 벌칙이나 과태료 조문도 없다. 이 글의 확인 범위에서는 시행규칙 제2조를 직접 다룬 판례나 결정도 확인되지 않았다.
참고 법령
- 공동주택관리법 제8조 제1항, 제2항
- 공동주택관리법 시행규칙 제2조 제1항, 제2항, 제3항, 제4항
- 국토교통부령 제1606호 부칙 제1조, 제2조
- 도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호
- 공공주택 특별법 제2조 제3호 마목
- 주택법 제2조 제12호