아파트 공동관리는 몇 세대까지 가능한가: ‘1,500세대 이하’ 기준이 적용되는 자리
아파트 단지를 함께 관리하는 방안을 볼 때, 세대수만으로 결론을 내리면 조문의 구조를 놓치기 쉽다. 「공동주택관리법 시행규칙」 제2조는 공동관리와 구분관리의 절차 및 기준을 네 개 항으로 나누어 정한다. 이 가운데 공동관리하는 총세대수가 1,500세대 이하일 것이라는 기준은 제3항제1호에 있다.
따라서 정확한 표현은 “공동관리의 총세대수는 1,500세대 이하가 원칙”이다. ‘정확히 1,500세대’만을 뜻하지 않으며, 세대수 기준의 예외가 있다고 해서 공동관리에 관한 모든 요건이 사라지는 것도 아니다.
제2조는 세대수 조항 하나로만 이루어지지 않는다
제2조의 네 항은 서로 다른 내용을 다룬다.
| 구분 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 제1항 | 공동관리 또는 구분관리를 하려는 경우 통지할 사항과 서면동의 |
| 제2항 | 공동관리와 구분관리에서 서면동의를 받는 단위 |
| 제3항 | 법 제8조제2항의 국토교통부령상 기준 |
| 제4항 | 결정 내용을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보할 의무 |
먼저 입주자대표회의는 공동관리 또는 구분관리를 하려면 필요성, 범위, 관리기구의 구성ㆍ운영 방안, 비용변동의 추정치 등을 입주자등에게 통지하고 서면동의를 받아야 한다. 공동관리의 경우에는 단지별 입주자등 과반수의 서면동의를 받도록 한다. 구분관리는 구분관리 단위별 입주자등 과반수의 서면동의가 원칙이며, 관리규약에 달리 정한 경우에는 그에 따른다.
결정 뒤에는 그 내용을 지체 없이 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보하여야 한다. 즉 세대수 기준은 이 절차와 별개로 제3항에서 정한 기준 중 하나다.
1,500세대 이하 원칙과 두 가지 세대수 기준 예외
제3항제1호는 공동관리 총세대수가 1,500세대 이하일 것을 요구한다. 다만 다음 두 경우에는 제3항제1호의 세대수 기준을 적용하지 않는다.
- 의무관리대상 공동주택단지와 인접한 300세대 미만의 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우
- 하나의 주택단지로 정비사업 또는 도심 공공주택 복합사업을 시행하여 준공된 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우
여기서 중요한 문언은 “해당 기준을 적용하지 않는다”이다. 이는 제3항제1호의 총세대수 기준에 관한 예외다. 제1항과 제2항의 통지ㆍ서면동의 절차, 제4항의 통보 의무까지 면제하는 규정으로 읽을 수 없다.
단지 사이 시설 기준은 별도로 남는다
제3항제2호는 공동주택 단지 사이에 「주택법」 제2조제12호 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설이 없을 것을 별도 기준으로 둔다. 지하도, 육교, 횡단보도 또는 이와 유사한 시설을 통해 단지 간 보행자 통행의 편리성과 안전성이 확보되었다고 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하면, 이 시설 기준은 적용하지 않는다.
세대수 예외와 시설 기준 예외는 각각 다른 호에 놓여 있다. 예컨대 제3항제1호의 예외에 해당하더라도 제3항제2호의 기준까지 자동으로 사라지는 것은 아니다. 각 예외는 자신이 붙은 기준을 대상으로 한다.
2026년 개정과 적용 시점
현행 규칙은 2026년 7월 30일부터 시행 중이다. 국토교통부령 제1606호는 제2조제3항제1호의 문언을 고치고 나목을 신설했으며, 제3항제2호에는 단서를 신설했다. 제1항ㆍ제2항ㆍ제4항을 같은 부령이 고친 것은 아니다.
부칙 제2조는 제3항제1호나목의 개정규정을 언제 적용할지 정한 적용례다. 규칙 시행 이후 입주자대표회의가 제4항에 따라 공동관리 결정을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보하는 경우부터 적용한다. 이는 제2조 전체나 제3항 전체의 시행을 늦춘 규정이 아니다.
핵심 정리
공동관리와 관련해 세대수를 확인할 때에는 “1,500세대 이하”라는 원칙만 떼어 보지 않아야 한다. 제2조는 서면동의와 통보 절차를 함께 정하고, 제3항에서는 세대수 기준과 단지 사이 시설 기준을 구분한다. 세대수 예외 역시 제3항제1호의 기준에만 적용된다.
이 조문은 공동관리ㆍ구분관리의 기준과 절차를 정한 시행규칙 규정이며, 징역이나 벌금의 법정형을 정한 조항은 아니다.
참고 법령 및 조문
- 「공동주택관리법 시행규칙」 제2조
- 「공동주택관리법」 제8조제1항ㆍ제2항, 제9조, 제30조
- 「주택법」 제2조제12호
- 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호
- 「공공주택 특별법」 제2조제3호마목