부동산·임대차

공동관리 세대수 문턱은 '1천5백세대 이하'이고, 예외는 그 기준 하나에만 걸린다

입력 2026.09.11. 오전 10:08

아파트 단지 두 곳을 묶어 하나로 관리하려 할 때 가장 먼저 나오는 말이 세대수다. 그런데 세대수를 정한 조문은 「공동주택관리법」이 아니라 「공동주택관리법 시행규칙」이고, 그 안에서도 네 개 항 가운데 한 항, 그 항의 두 개 호 가운데 한 호다. 이 자리를 정확히 짚어야 “1,500세대면 되고 아니면 안 된다”는 식의 오해가 사라진다.

한눈에 보는 답

• 근거 조문: 「공동주택관리법 시행규칙」 제2조(공동주택의 공동관리 등). 법률이 아니라 국토교통부령이며, 「공동주택관리법」 제8조 제1항ㆍ제2항의 위임을 받은 자리다.
• 세대수 기준: 제3항 제1호 — 공동관리하는 총세대수가 1천5백세대 이하일 것. 정확히 1,500세대라는 뜻이 아니라 1,500세대 이하라는 상한이다.
• 예외: 같은 호 가목ㆍ나목에 해당하면 해당 기준을 적용하지 않는다. 끄는 것은 세대수 기준 하나뿐이고, 나머지 요건과 절차는 그대로 남는다.
• 절차: 제1항(통지ㆍ서면동의 대상 사항), 제2항(서면동의를 세는 단위), 제4항(결정 후 통보)은 세대수와 무관한 별도의 요건이다.
• 벌칙: 이 조문에는 징역ㆍ벌금 같은 법정형이 없다.
• 시행: 현행본은 [시행 2026. 7. 30.] [국토교통부령 제1606호, 2026. 7. 30., 일부개정]이며, 부칙 제1조에 따라 공포한 날부터 시행 중이다.

1. 조문의 자리 — 법률이 아니라 시행규칙이다

「공동주택관리법」 제8조 제1항은 입주자대표회의가 공동주택을 공동관리하거나 구분관리할 수 있는 근거를, 제2항은 그 기준을 국토교통부령에 맡긴 위임 규정이다. 그 위임을 받아 실제 기준을 적는 자리가 「공동주택관리법 시행규칙」 제2조다.

그래서 세대수 기준을 공동주택관리법 제2조라고 적으면 조문 인용이 틀린다. 법률 제2조가 아니라 시행규칙 제2조 제3항 제1호다.

2. 제2조는 네 개 항이다 — 세대수가 나오는 자리는 하나뿐

제2조는 제1항부터 제4항까지 네 개 항으로 되어 있고, 삭제로 남은 항은 없다. 호는 모두 8개, 목은 모두 7개다.

세대수가 등장하는 자리는 제3항 제1호 하나다. 나머지 세 항은 무엇을 알리고 동의를 받을지, 동의를 어느 단위로 셀지, 결정한 뒤 누구에게 알릴지를 정한다. 세대수 기준만 이야기하면 이 세 항이 통째로 빠진다.

3. 세대수 기준 — 1천5백세대 이하일 것

제3항 제1호의 문언은 다음과 같다.

1. 공동관리하는 총세대수가 1천5백세대 이하일 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 해당 기준을 적용하지 않는다.

읽을 때 걸리는 지점은 두 가지다.

첫째, 기준은 1천5백세대가 아니라 1천5백세대 이하다. 1,500세대라는 숫자에 딱 맞아야 한다는 뜻이 아니라, 공동관리하는 총세대수가 그 수를 넘지 않아야 한다는 상한이다.

둘째, 세는 대상은 어느 한 단지의 세대수가 아니라 공동관리하는 총세대수다. 묶으려는 단지들의 세대수를 합한 값이 기준선과 비교된다.

4. 예외 두 가지 — 그런데 끄는 것은 세대수 기준뿐이다

제3항 제1호 단서가 가리키는 두 개 목은 이렇다.

가. 의무관리대상 공동주택단지와 인접한 300세대 미만의 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우

나. 하나의 주택단지로 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호의 정비사업 또는 「공공주택 특별법」 제2조제3호마목의 도심 공공주택 복합사업을 시행하여 준공된 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우

여기서 오해가 자주 갈린다. 단서의 문장은 해당 기준을 적용하지 않는다이지 ‘이 조문의 요건을 적용하지 않는다’가 아니다. 해당 기준은 그 단서가 붙어 있는 제1호의 세대수 기준을 말한다. 가목이나 나목에 해당한다고 해서 제3항 제2호의 시설 기준이 사라지지 않고, 제1항ㆍ제2항의 서면동의와 제4항의 통보도 그대로 남는다.

5. 제3항 제2호 — 단지 사이의 시설, 그리고 또 하나의 예외

제3항의 기준은 두 개다. 세대수가 제1호라면, 제2호는 단지 사이의 물리적 단절을 본다.

2. 공동주택 단지 사이에 「주택법」 제2조제12호 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설이 없을 것. 다만, 지하도, 육교, 횡단보도, 그 밖에 이와 유사한 시설을 통해 단지 간 보행자 통행의 편리성 및 안전성이 확보되었다고 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)이 인정하는 경우에는 해당 기준을 적용하지 않는다.

제2호에도 단서가 붙어 있는데, 이 단서 역시 자기 호의 기준만 끈다. 지하도ㆍ육교ㆍ횡단보도 등으로 보행자 통행의 편리성 및 안전성이 확보되었다는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인정이 있으면 제2호 기준이 적용되지 않을 뿐, 세대수 기준이 함께 면제되는 것은 아니다.

정리하면 제3항 안에서 원칙과 예외는 두 겹으로 갈린다. 제1호에는 제1호의 예외(가목ㆍ나목)가, 제2호에는 제2호의 예외(시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인정)가 각각 달려 있고, 예외는 각자 자기 호의 기준만 끈다.

6. 절차 — 무엇을 알리고, 어떻게 세고, 누구에게 통보하나

제1항: 통지하고 서면동의를 받을 사항

입주자대표회의는 법 제8조 제1항에 따라 공동관리하거나 구분관리하려는 경우 다음 사항을 입주자등에게 통지하고 입주자등의 서면동의를 받아야 한다.

1. 공동관리 또는 구분관리의 필요성
2. 공동관리 또는 구분관리의 범위
3. 공동관리 또는 구분관리에 따른 다음 각 목의 사항
   • 가. 입주자대표회의의 구성 및 운영 방안
   • 나. 법 제9조에 따른 공동주택 관리기구의 구성 및 운영 방안
   • 다. 장기수선계획의 조정 및 법 제30조에 따른 장기수선충당금의 적립 및 관리 방안
   • 라. 입주자등이 부담하여야 하는 비용변동의 추정치
   • 마. 그 밖에 공동관리 또는 구분관리에 따라 변경될 수 있는 사항 중 입주자대표회의가 중요하다고 인정하는 사항
4. 그 밖에 관리규약으로 정하는 사항

제3호 라목이 비용변동의 추정치를 통지 사항으로 못 박아 둔 점, 제4호가 관리규약에 추가 사항을 열어 둔 점이 눈에 띈다.

제2항: 동의를 세는 단위

• 공동관리의 경우: 단지별로 입주자등 과반수의 서면동의
• 구분관리의 경우: 구분관리 단위별 입주자등 과반수의 서면동의. 다만, 관리규약으로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.

같은 과반수라도 무엇을 모집단으로 삼는지가 다르다. 공동관리는 묶이는 단지 각각에서, 구분관리는 나뉘는 단위마다 센다. 구분관리 쪽에만 관리규약으로 달리 정할 수 있다는 단서가 붙어 있다.

제4항: 결정했으면 통보

입주자대표회의는 법 제8조 제1항에 따라 공동관리하거나 구분관리할 것을 결정한 경우 지체 없이 그 내용을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보하여야 한다.

7. 언제부터 이 문언인가 — 국토교통부령 제1606호

현행본 상단 표시는 [시행 2026. 7. 30.] [국토교통부령 제1606호, 2026. 7. 30., 일부개정]이고, 부칙 제1조는 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다이다. 공포일과 시행일이 같아 별도의 유예 기간이 없다.

제1606호가 제2조에서 한 일은 세 가지다.

• 제3항 각 호 외의 부분 단서 삭제
• 제3항 제1호 전문 교체 및 나목 신설
• 제3항 제2호 단서 신설

바꿔 말하면 제1항ㆍ제2항ㆍ제4항은 제1606호가 손대지 않았다. 조문 전체가 새로 바뀐 것이 아니다. 제2항 제1호의 단서 없는 현행 문언은 국토교통부령 제1482호(2025. 4. 15.)가 단서를 삭제해 만든 것이고, 제1항ㆍ제4항 및 제3항의 종전 문언 일부는 국토교통부령 제452호(2017. 10. 18.) 개정에 따른 것이다.

부칙 제2조는 ‘적용례’다

제2조(공동관리 세대 수 제한 예외에 관한 적용례) 제2조제3항제1호나목의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 제2조제4항에 따라 입주자대표회의가 공동관리 결정을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보하는 경우부터 적용한다.

이 부칙은 제2조의 시행을 늦추는 규정이 아니다. 나목이라는 새 예외를 어느 시점의 사안부터 적용할지를 정한 적용례이고, 그 출발점은 규칙 시행 이후 제2조 제4항에 따라 공동관리 결정을 통보하는 경우다. 시행일 자체는 부칙 제1조가 정한 대로 공포일이며, 나목은 이미 시행 중이다.

같은 부칙 제3조는 장기수선계획 수립기준에 관한 경과조치로 제2조와는 무관하다. 두 조문을 섞어 읽으면 ‘6개월 유예’가 공동관리에도 걸리는 것처럼 오해하기 쉽다.

8. 벌칙 조항은 없다

제2조 제3항은 기준을 정하는 규정이어서 말한다ㆍ일 것ㆍ적용하지 않는다로 문장이 끝난다. 징역이나 벌금 같은 법정형이 조문에 붙어 있지 않고, 이 부령 안에서 제2조를 인용하는 벌칙ㆍ과태료 조문도 없다. 기준을 못 맞추면 공동관리 요건을 충족하지 못하는 것이지, 그 자체로 형벌이 예정된 구조가 아니다.

또한 이 글의 확인 범위에서는 이 시행규칙 제2조를 대상으로 한 판례ㆍ결정 원문이 확인되지 않았다.

자주 묻는 질문

아파트 단지를 합쳐서 관리하려면 몇 세대까지 되나요

「공동주택관리법 시행규칙」 제2조 제3항 제1호는 공동관리하는 총세대수가 1천5백세대 이하일 것을 기준으로 둔다. 어느 한 단지가 아니라 공동관리하는 총세대수가 기준이고, 1,500세대라는 숫자에 맞춰야 하는 것이 아니라 그 이하여야 한다는 상한이다. 다만 세대수는 두 개 기준 중 하나일 뿐이어서, 제2호의 단지 사이 시설 요건과 제1항ㆍ제2항의 서면동의, 제4항의 통보가 함께 걸린다.

공동관리 세대수 제한에 예외가 있나요

있다. 제3항 제1호 단서가 두 가지를 든다. 가목은 의무관리대상 공동주택단지와 인접한 300세대 미만의 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우, 나목은 하나의 주택단지로 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호의 정비사업 또는 「공공주택 특별법」 제2조 제3호 마목의 도심 공공주택 복합사업을 시행하여 준공된 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우다. 이때 적용되지 않는 것은 그 호의 세대수 기준이며, 다른 요건까지 면제되지는 않는다. 나목은 국토교통부령 제1606호로 신설되어 2026. 7. 30.부터 시행 중이고, 부칙 제2조의 적용례에 따라 규칙 시행 이후 제4항 통보를 하는 경우부터 적용된다.

아파트 공동관리는 어떻게 결정하나요

조문이 정한 순서는 통지와 서면동의, 그리고 통보다. 입주자대표회의는 공동관리(또는 구분관리)의 필요성과 범위, 입주자대표회의ㆍ관리기구의 구성과 운영 방안, 장기수선계획 조정과 장기수선충당금 적립ㆍ관리 방안, 입주자등이 부담할 비용변동의 추정치 등을 입주자등에게 통지하고 서면동의를 받아야 한다. 동의는 공동관리면 단지별 입주자등 과반수, 구분관리면 구분관리 단위별 입주자등 과반수로 세되 구분관리는 관리규약으로 달리 정할 수 있다. 결정한 뒤에는 지체 없이 그 내용을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보하여야 한다.

정리

• 세대수 기준은 조문 전체가 아니라 제3항 제1호 하나다. 제2조는 네 개 항이고 나머지 세 항은 절차를 정한다.
• 기준은 1천5백세대가 아니라 1천5백세대 이하이며, 세는 대상은 공동관리하는 총세대수다.
• 가목ㆍ나목의 예외는 세대수 기준만 끈다. 제2호의 시설 기준, 제1항ㆍ제2항의 서면동의, 제4항의 통보는 남는다.
• 제2호에도 별도의 단서가 있고, 그 인정 주체는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이다.
• 현행 문언은 국토교통부령 제1606호(2026. 7. 30. 공포ㆍ시행)가 만들었고, 부칙 제2조는 시행 유예가 아니라 나목의 적용례다.
• 이 조문에는 법정형이 없다.

참고 법령

• 「공동주택관리법 시행규칙」 제2조(공동주택의 공동관리 등) 제1항ㆍ제2항ㆍ제3항ㆍ제4항 — 현행 [시행 2026. 7. 30.] [국토교통부령 제1606호, 2026. 7. 30., 일부개정]
• 「공동주택관리법」 제8조 제1항ㆍ제2항(공동관리ㆍ구분관리의 근거와 기준 위임)
• 「공동주택관리법」 제9조(공동주택 관리기구의 구성) — 시행규칙 제2조 제1항 제3호 나목이 인용
• 「공동주택관리법」 제30조(장기수선충당금의 적립) — 시행규칙 제2조 제1항 제3호 다목이 인용
• 「주택법」 제2조 제12호 — 시행규칙 제2조 제3항 제2호가 인용
• 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호(정비사업) — 시행규칙 제2조 제3항 제1호 나목이 인용
• 「공공주택 특별법」 제2조 제3호 마목(도심 공공주택 복합사업) — 시행규칙 제2조 제3항 제1호 나목이 인용
• 국토교통부령 제1606호(2026. 7. 30. 일부개정) 부칙 제1조(시행일)ㆍ제2조(공동관리 세대 수 제한 예외에 관한 적용례)
• 국토교통부령 제1482호(2025. 4. 15. 일부개정) — 제2조 제2항 제1호 단서 삭제
• 국토교통부령 제452호(2017. 10. 18. 일부개정) — 제2조 제1항ㆍ제4항 등 개정

관련 법령: 공동주택관리법 제8조·제9조·제30조 · 주택법 제2조 · 도시 및 주거환경정비법 제2조

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