부동산·임대차

아파트 두 단지를 묶어 관리하려면 몇 세대까지 되나

입력 2026.09.11. 오전 10:08

요약 및 결론: 「공동주택관리법 시행규칙」 제2조 제3항 제1호는 공동관리하는 총세대수를 `1천5백세대 이하`로 정하고, 같은 호 가목ㆍ나목에 해당하면 그 세대수 기준을 적용하지 않는다. 세대수 기준이 빠져도 같은 항 제2호(단지 사이 시설), 제1항ㆍ제2항의 서면동의, 제4항의 통보 의무는 그대로 남는다. 시행규칙 제2조에는 징역ㆍ벌금 같은 법정형이 없고, 이 부령 안에 제2조를 인용하는 벌칙ㆍ과태료 조문도 없다.

공동관리의 세대수 기준을 정한 국토교통부령 제1606호는 2026년 7월 30일 공포와 동시에 시행됐다. 이 개정으로 시행규칙 제2조 제3항 제1호의 전문이 통째로 바뀌고, 정비사업ㆍ도심 공공주택 복합사업으로 준공된 단지에 관한 나목이 새로 생겼다. 2026년 9월 11일 기준으로 이 문언은 이미 시행 중이므로, `개정 예정`이나 `시행 전`으로 읽으면 틀린다.

세대수 기준은 시행규칙 제2조 어디에 있나

시행규칙 제2조는 항이 넷이고, 세대수가 나오는 자리는 제3항 제1호 하나뿐이다. 나머지 세 항은 세대수와 무관한 절차를 정한다 — 제1항은 무엇을 알리고 동의를 받을지, 제2항은 동의를 어느 단위로 셀지, 제4항은 결정한 뒤 누구에게 통보할지다. 제2조에는 삭제로 남은 항이 없고, 호는 모두 8개, 목은 모두 7개다(제1항 4개 호ㆍ제3호에 가~마 5개 목, 제2항 2개 호, 제3항 2개 호ㆍ제1호에 가ㆍ나 2개 목, 제4항 0개 호).

먼저 짚어야 할 것은 이 규정이 법률이 아니라는 점이다. 정확한 이름은 「공동주택관리법 시행규칙」 제2조이며, 「공동주택관리법」 제8조 제1항ㆍ제2항의 위임을 받아 만들어졌다. 조문 스스로도 「공동주택관리법」(이하 “법”이라 한다)이라고 정의한 뒤 법 제8조제1항, 법 제8조제2항을 인용한다. 이를 공동주택관리법 제2조라고 적으면 다른 조문을 가리키게 된다.

1천5백세대 이하는 정확히 무엇을 재는 숫자인가

제3항 제1호 본문은 공동관리하는 총세대수가 1천5백세대 이하일 것이다. 재는 대상은 어느 한 단지의 세대수가 아니라 공동관리하려는 총세대수이고, 기준선은 이하이므로 1,500세대 자체는 기준 안에 들어온다. 1,500세대라고만 적거나 정확히 1,500세대일 것으로 읽으면 조문과 어긋난다.

이 숫자는 요건이지 금지가 아니다. 제3항은 법 제8조 제2항이 국토교통부령에 맡긴 기준을 채우는 자리이고, 어미도 말한다ㆍ일 것으로 끝난다. 조문 어디에도 위반 시의 형벌이 붙어 있지 않다.

세대수 기준의 예외 두 가지는 무엇을 끄는가

제3항 제1호 단서는 다만, 다음 각 목의 경우에는 해당 기준을 적용하지 않는다고 하고, 목이 둘이다. 가목은 의무관리대상 공동주택단지와 인접한 300세대 미만의 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우이고, 나목은 하나의 주택단지로 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호의 정비사업 또는 「공공주택 특별법」 제2조제3호마목의 도심 공공주택 복합사업을 시행하여 준공된 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우다.

여기서 꺼지는 것은 해당 기준, 즉 제3항 제1호의 세대수 기준 하나뿐이다. 단서의 문언이 가리키는 범위가 자기 호로 한정돼 있기 때문에, 가목이나 나목에 해당한다고 해서 같은 항 제2호의 시설 기준이나 제1항ㆍ제2항의 서면동의, 제4항의 통보가 함께 면제되지는 않는다. 예외를 공동관리 요건 전부의 면제로 옮겨 적으면 조문에 없는 내용이 된다.

단지 사이에 시설이 있으면 어떻게 되나

제3항 제2호는 공동주택 단지 사이에 「주택법」 제2조제12호 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설이 없을 것을 따로 요구한다. 세대수와는 별개의 기준이므로, 총세대수가 1천5백세대 이하여도 이 기준은 그대로 남는다.

제2호에도 자기 몫의 단서가 있다. 지하도, 육교, 횡단보도, 그 밖에 이와 유사한 시설을 통해 단지 간 보행자 통행의 편리성 및 안전성이 확보되었다고 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하면 해당 기준을 적용하지 않는다. 인정의 주체는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이고, 조문은 괄호에서 구청장은 자치구의 구청장을 말하며라고 밝힌 뒤 이들을 묶어 시장ㆍ군수ㆍ구청장이라 부른다. 결국 제3항 안에서 예외는 두 겹으로 나뉘어 있고, 각 예외는 자기 호의 기준만 끈다.

동의는 누구에게, 어떤 단위로 받나

제1항은 입주자대표회의가 법 제8조 제1항에 따라 공동관리 또는 구분관리를 하려는 경우 네 가지 사항을 입주자등에게 통지하고 서면동의를 받아야 한다고 정한다. 네 가지는 ① 공동관리 또는 구분관리의 필요성, ② 그 범위, ③ 그에 따른 다섯 가지 세부 사항, ④ 그 밖에 관리규약으로 정하는 사항이다.

세 번째 항목의 다섯 가지 목은 입주자대표회의의 구성 및 운영 방안(가목), 법 제9조에 따른 공동주택 관리기구의 구성 및 운영 방안(나목), 장기수선계획의 조정 및 법 제30조에 따른 장기수선충당금의 적립ㆍ관리 방안(다목), 입주자등이 부담하여야 하는 비용변동의 추정치(라목), 그 밖에 공동관리 또는 구분관리에 따라 변경될 수 있는 사항 중 입주자대표회의가 중요하다고 인정하는 사항(마목)이다.

동의를 세는 단위는 제2항이 갈라 놓았다. 공동관리는 단지별로 입주자등 과반수의 서면동의이고, 구분관리는 구분관리 단위별 입주자등 과반수의 서면동의다. 구분관리 쪽에만 다만, 관리규약으로 달리 정한 경우에는 그에 따른다는 단서가 붙어 있어, 관리규약이 다르게 정해 두었다면 그 규약이 우선한다. 공동관리 쪽 제1호에는 그런 단서가 없다.

결정한 뒤에는 무엇을 해야 하나

제4항은 입주자대표회의가 법 제8조 제1항에 따라 공동관리 또는 구분관리를 하기로 결정한 경우 지체 없이 그 내용을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보하여야 한다고 정한다. 어미가 통보하여야 한다이므로 조문상 의무이고, 통보 시점은 결정 뒤 지체 없이다.

이 통보는 뒤에 볼 적용례의 기준점이기도 하다. 세대수 예외 중 나목이 언제부터 적용되는지가 제4항의 통보 시점으로 정해져 있기 때문이다.

조문이 요구하는 것과 그 효과

셋째 열 머리글이 법정형이 아닌 이유는 이 조문에 형벌이 없기 때문이다. 시행규칙 제2조는 요건과 절차를 정할 뿐이고, 징역ㆍ벌금ㆍ과태료 어느 것도 규정하지 않는다.

어기면 어떤 제재가 있나

시행규칙 제2조에는 법정형이 없다. 이 조문은 공동관리ㆍ구분관리의 요건과 절차를 정하는 규정이고, 국토교통부령 제1606호에도 제2조를 인용하는 벌칙ㆍ과태료 조문이 없다. 따라서 1천5백세대를 넘기면 징역 몇 년, 통보를 빠뜨리면 벌금 얼마 같은 서술은 조문에 근거가 없다.

실제 운용의 수위 — 공동관리 결정이 얼마나 이뤄졌는지, 요건 미비로 문제가 된 사례가 얼마나 되는지 — 에 관해서는 이 글의 확인 범위에서 공표 자료 없음이다. 시행규칙 제2조를 대상으로 한 판례ㆍ결정 원문도 확인되지 않았다.

언제부터 적용되나

현행본의 법령 표시는 [시행 2026. 7. 30.] [국토교통부령 제1606호, 2026. 7. 30., 일부개정]이고, 부칙 제1조는 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다이다. 공포일과 시행일이 같으므로 2026년 9월 11일 기준으로 세대수 기준과 두 예외는 모두 시행 중이다.

부칙 제2조는 시행을 늦춘 경과조치가 아니라 적용례다. 제2조제3항제1호나목의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 제2조제4항에 따라 입주자대표회의가 공동관리 결정을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보하는 경우부터 적용한다고 하여, 나목 예외가 적용되는 출발점을 규칙 시행 후의 제4항 통보로 잡았다. 같은 부칙 제3조는 기계식주차장과 장기수선계획에 관한 경과조치로 제2조와는 무관하다.

국토교통부령 제1606호가 제2조에서 한 일은 세 가지다. 제3항 각 호 외의 부분 단서를 삭제하고, 제3항 제1호 전문을 통째로 바꾸면서 나목을 신설했으며, 제3항 제2호에 단서를 신설했다. 제1항ㆍ제2항ㆍ제4항은 이 부령이 손대지 않았다. 제2항 제1호의 단서 없는 현행 문언은 국토교통부령 제1482호(2025년 4월 15일)가 단서를 삭제해 만든 것이고, 제1항ㆍ제4항과 제3항의 종전 문언 일부는 국토교통부령 제452호(2017년 10월 18일) 개정에 따른 것이다. 조문 전체가 2026년에 새로 만들어진 것처럼 읽으면 틀린다.

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