공동관리 세대수 기준은 ‘1천5백세대 이하’…예외도 제3항제1호에 한정
서면동의·단지 사이 시설 기준·결정 통보는 별도 요건…2026년 7월 30일부터 현행 규정 시행
공동주택을 공동관리할 때 적용하는 총세대수 기준은 ‘1천5백세대 이하’이며, 세대수 기준의 예외가 인정되더라도 다른 공동관리 요건까지 면제되는 것은 아니라는 점이 「공동주택관리법 시행규칙」 제2조에 규정돼 있다.
11일 국가법령정보센터에 따르면 「공동주택관리법 시행규칙」 제2조는 공동주택의 공동관리 또는 구분관리에 관한 절차와 기준을 4개 항으로 정하고 있다. 세대수 기준은 이 가운데 제3항제1호에 놓여 있다.
제1항은 입주자대표회의가 공동관리 또는 구분관리를 하려 할 때 입주자등에게 통지하고 서면동의를 받아야 할 사항을 정한다. 공동관리 또는 구분관리의 필요성과 범위, 관리기구의 구성·운영 방안, 장기수선계획 및 장기수선충당금 방안, 비용변동 추정치 등이 통지 대상에 포함된다.
제2항은 서면동의를 받는 단위를 구분한다. 공동관리는 단지별 입주자등 과반수의 서면동의를 받아야 하고, 구분관리는 구분관리 단위별 입주자등 과반수의 서면동의를 받아야 한다. 구분관리에는 관리규약으로 달리 정한 경우 그에 따르도록 한 단서가 있다.
제3항은 법 제8조제2항에서 정한 국토교통부령상 기준을 규정한다. 제1호는 “공동관리하는 총세대수가 1천5백세대 이하일 것”을 원칙으로 둔다.
다만 의무관리대상 공동주택단지와 인접한 300세대 미만의 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우, 또는 하나의 주택단지로 정비사업이나 도심 공공주택 복합사업을 시행해 준공된 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우에는 이 세대수 기준을 적용하지 않는다.
이 예외는 제3항제1호의 세대수 기준에 관한 것이다. 제3항제2호가 정한 단지 사이 시설 기준과 제1항·제2항의 통지 및 서면동의, 제4항의 통보 절차는 별도로 적용된다.
제3항제2호는 공동주택 단지 사이에 「주택법」 제2조제12호 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설이 없을 것을 요구한다. 다만 지하도·육교·횡단보도 등으로 단지 간 보행자 통행의 편리성과 안전성이 확보됐다고 시장·군수·구청장이 인정하면 이 기준은 적용하지 않는다.
입주자대표회의가 공동관리 또는 구분관리를 결정하면 제4항에 따라 지체 없이 그 내용을 시장·군수·구청장에게 통보해야 한다. 세대수 요건만으로 공동관리 절차가 끝나는 구조는 아닌 셈이다.
현행 세대수 기준과 제3항제1호나목은 국토교통부령 제1606호에 따라 2026년 7월 30일부터 시행 중이다. 부칙 제2조는 나목의 개정규정을 규칙 시행 뒤 입주자대표회의가 제4항에 따른 통보를 하는 경우부터 적용하도록 한 적용례다.
국토교통부령 제1606호는 제2조제3항 각 호 외의 부분의 단서를 삭제하고, 제3항제1호 전문을 바꾸면서 나목을 신설했다. 또 제3항제2호에 별도 예외를 신설했다.
제2조에는 징역이나 벌금 등 형벌을 정한 내용은 없다. 이 조문은 공동관리와 구분관리의 절차 및 기준을 정한 국토교통부령상 규정이다.
참고 법령 및 조문
- 「공동주택관리법 시행규칙」 제2조
- 「공동주택관리법」 제8조제1항, 제8조제2항, 제9조, 제30조
- 「주택법」 제2조제12호
- 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호
- 「공공주택 특별법」 제2조제3호마목