대법 "기둥과 지붕 및 주벽 없으면 건물 아니다"…상가임대차법 적용 파기환송
토지에서 쉽게 분리되면 건물 아닌 동산…컨테이너 점포 요건 심리 위해 원심으로
기둥과 지붕 및 주벽이 없거나 토지에서 쉽게 분리할 수 있는 구조물을 목적으로 한 임대차에는 상가건물 임대차보호법이 원칙적으로 적용되지 않는다는 대법원 판단이 나왔다.
대법원은 지난해 11월 13일 토지인도 소송 상고심(2024다293016)에서 원심 판결을 파기하고 사건을 원심법원으로 돌려보냈다.
쟁점은 컨테이너로 만든 점포처럼 토지 위에 놓인 구조물을 빌린 경우에도 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지였다.
대법원은 “상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다”고 밝혔다.
이어 “법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 하므로, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없다면 건물이라고 할 수 없다”고 판단했다.
또 “이러한 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하므로 이를 목적으로 하는 임대차에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않는다”고 설명했다.
대법원이 근거로 든 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 이 법을 상가건물의 임대차에 적용한다고 정하면서, 상가건물을 제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 규정하고 있다. 제2조는 3개 항으로 이뤄져 있고 제1항에는 호가 없다.
해당 조항은 2020년 7월 31일 개정된 문언이며, 판결문에는 옛 조항이라는 표시가 없다.
판결요지는 사업자등록 대상이 되는 건물일 것과 법률상 독립된 부동산인 건물의 요건을 나란히 설시했다. 사업자등록이 되어 있다는 사정만으로 건물의 요건이 대신 채워지지는 않는다.
대법원은 이 사건 구조물이 그러한 요건을 갖췄는지를 다시 심리해야 한다며 원심 판결을 파기했다.
다만 이번 판결이 컨테이너로 만든 점포는 건물이 아니라고 확정한 것은 아니다. 판결문에는 컨테이너를 건물에서 배제한다는 문언이 없고, 토지의 정착물인지와 기둥·지붕·주벽이 있는지라는 요건이 제시됐다.
요건을 갖췄는지에 대한 판단은 환송 후 원심의 심리로 넘어갔다.
참고 법령
- 상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) 제1항
- 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항
참고 판례
- 대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결(토지인도)
관련 판례
표기는 “대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결”이고 사건명은 “토지인도”다. 판시사항 전문은 “상가건물 임대차보호법이 적용되는 ‘상가건물 임대차’의 의미 / 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없는 경우, 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 할 수 있는지 여부(소극) 및 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물을 임대차의 목적으로 한 경우, 상가건물 임대차보호법이 적용되는지 여부(원칙적 소극)”이다. 판결요지는 두 단계로 되어 있다. ① 상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. ② 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 하므로, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없다면 건물이라고 할 수 없다. 그래서 그 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하고, 이를 목적으로 하는 임대차에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않는다. 판결문은 판결요지에서 상가건물 임대차보호법의 약칭을 “(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)”로 정의한다. 주문은 “원심판결을 파기하고, 사건을 … 환송한다”로 파기환송이며 상고기각이 아니다. 그러므로 문제된 구조물이 그 요건을 갖추었는지는 확정되지 않았고 다시 심리될 몫으로 돌아갔다. 환송받은 법원의 이름은 이 글에 필요하지 않으므로 옮기지 않고 ‘원심’ㆍ‘환송’으로만 적는다. 판결문 전문에 “컨테이너는 건물이 아니다”라는 문장은 없다(3차 대조로 확인). 이 판결이 인용한 조문은 현행 「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항 본문과 제3조 제1항이고 판결문에 ‘구’ 표시가 없으므로, 구 조문을 인용한 것처럼 적으면 틀린다. ‘기둥ㆍ지붕ㆍ주벽’은 해설자가 붙인 요약어가 아니라 판시사항과 판결요지에 실제로 있는 문언이다. 사업자등록이 되어 있다는 사정만으로 독립된 부동산인 건물이라는 요건이 대체되지 않는다는 점도 두 단계가 나뉘어 설시된 데서 나온다. 당사자ㆍ점포의 위치ㆍ업종ㆍ사실관계의 세부와 원심의 판단 내용은 이 글감에 없으므로 지어내지 않는다.