컨테이너로 만든 가게, 상가임대차법의 '건물'일까
요약 및 결론: 상가건물 임대차보호법은 제2조 제1항에 따라 '상가건물'의 임대차에 적용되고, 대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결(사건명 토지인도)은 법률상 독립된 부동산인 건물이 되려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 한다고 판시했다. 이 요건을 갖추지 못해 토지로부터 쉽게 분리할 수 있는 구조물은 건물이 아니라 동산이므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않는다. 다만 이 판결의 주문은 원심판결을 파기하고 사건을 환송한다는 것이어서, 문제된 구조물이 그 요건을 갖췄는지는 다시 심리할 몫으로 돌아갔다.
컨테이너나 조립식 구조물로 점포를 차리고 사업자등록까지 마친 임차인이 상가임대차법의 보호를 받는지는 계약갱신·권리금·대항력 문제가 걸릴 때마다 반복해서 다투어져 왔다. 대법원은 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결에서 이 물음의 판단 순서를 정리했다. 결론은 '컨테이너냐 아니냐'가 아니라 '그 구조물이 법률상 건물의 요건을 갖췄느냐'를 먼저 본다는 것이다.
대법원은 무엇을 판단했나
대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 ‘상가건물 임대차’의 의미를 밝히고, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없는 경우 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 할 수 있는지를 판단했다. 판시사항은 이를 소극으로, 즉 건물이라고 할 수 없다는 취지로 정리한다. 그리고 그러한 요건을 갖추지 못한 구조물을 임대차의 목적으로 한 경우 상가건물 임대차보호법이 적용되는지에 대해서도 원칙적 소극이라고 밝힌다.
판결요지의 논리는 두 단계다. 첫째, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 둘째, 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 한다. 따라서 그 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하고, 이를 목적으로 하는 임대차에는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않는다.
판결이 ‘컨테이너는 건물이 아니다’라고 했나
그렇지 않다. 이 판결문에는 컨테이너는 건물이 아니라는 취지의 단정적 판단이 담겨 있지 않다. 판결이 세운 것은 특정 자재나 형태에 대한 결론이 아니라 판단 기준, 곧 토지의 정착물일 것과 최소한의 기둥·지붕·주벽이 있을 것이라는 요건이다.
주문도 이 점을 뒷받침한다. 대법원은 “원심판결을 파기하고, 사건을 … 환송한다”고 주문했다. 상고를 기각해 원심 판단을 그대로 확정한 것이 아니라, 요건 충족 여부를 다시 심리하라고 사건을 돌려보낸 것이다. 그러므로 이 판결을 근거로 “컨테이너 점포는 상가임대차법 적용 대상이 아니다”라고 일반화해 말하면 판결의 취지를 넘어선다. 반대로 “컨테이너 점포도 당연히 건물이다”라고 말하는 것 역시 판결과 맞지 않는다.
사업자등록을 했으면 건물 요건이 충족되나
사업자등록은 건물 요건을 대신하지 못한다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 이 법이 적용되는 상가건물을 “제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물”이라고 정의한다. 문언의 구조상 사업자등록의 대상이 되는지 여부는 ‘건물’을 전제로 판단되는 요소이지, 사업자등록을 마쳤다는 사정이 그 대상물을 법률상 건물로 만들어 주는 것은 아니다.
판결요지도 상가임대차법이 적용되는 임대차를 “사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차”라고 설시한 뒤, 법률상 독립된 부동산인 건물의 요건을 별도로 이어서 설시한다. 두 요건이 순차로 제시되어 있다는 점이 중요하다. 실무에서 사업자등록증을 근거로 보호 범위를 주장하려면, 그 앞 단계인 목적물의 건물성부터 다투어질 수 있다는 뜻이다.
어떤 사정을 어느 조문으로 따지나
이 사건은 형사 사건이 아니라 민사 사건이다. 사건명은 토지인도이고, 다투어진 것은 형벌이 아니라 상가건물 임대차보호법의 적용 여부다. 따라서 아래 표에는 법정형이 존재하지 않는다.
| 다투어지는 사정 | 적용 조문·판단 근거 | 법적 효과(법정형 아님) |
|---|---|---|
| 목적물이 토지의 정착물로서 최소한의 기둥·지붕·주벽을 갖췄는지 | 대법원 2024다293016 판결요지 | 갖추면 법률상 독립된 부동산인 건물, 못 갖추면 동산 |
| 목적물을 토지로부터 쉽게 분리할 수 있는지 | 대법원 2024다293016 판시사항·판결요지 | 쉽게 분리할 수 있으면 건물이라고 할 수 없음 |
| 그 건물이 사업자등록의 대상이 되는 건물인지 | 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항, 제3조 제1항 | 상가임대차법 적용 대상 상가건물에 해당하는지 결정 |
| 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는지 | 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 괄호 | 영업용 사용이면 적용 범위에 포함 |
| 보증금액이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는지 | 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서 | 초과하는 임대차에는 원칙적으로 이 법을 적용하지 않음 |
| 요건 충족 여부가 확정되었는지 | 대법원 2024다293016 주문 | 파기환송 — 다시 심리할 사항 |
표의 첫 두 줄이 이 판결의 새로운 부분이고, 셋째 줄 이하는 조문 자체에 이미 적혀 있는 요건이다.
실제 결론의 수위는 어떻게 되나
이 판결의 주문은 파기환송이므로 이 사건에서 임차인이 최종적으로 보호를 받는지 여부는 이 판결만으로는 정해지지 않았다. 판단 기준이 제시되었을 뿐, 그 기준을 적용한 결론은 환송 후 심리에 달려 있다.
컨테이너·가설 구조물 점포의 상가임대차법 적용을 다툰 사건이 매년 몇 건이고 그중 얼마가 적용 긍정으로 결론났는지에 관한 수치는 이 글의 근거 자료에 없다. 해당 유형의 통계는 공표 자료 없음. 확인 가능한 사실은 사건번호 2024다293016, 선고일 2025. 11. 13., 사건명 토지인도, 주문 파기환송이다.
적용 법령은 어느 시점 것인가
이 판결이 인용한 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 현행 조문이다. 판결문에 ‘구’ 상가건물 임대차보호법이라는 표시는 없다. 선고 당시 시행 중이던 법령본은 법률 제18675호(2022. 1. 4. 일부개정, 2022. 1. 4. 시행)였다.
이후 법률 제21083호가 2025. 11. 11. 공포되어 부칙 제1조에 따라 공포 후 6개월이 경과한 2026. 5. 12.부터 시행되었다. 다만 그 개정은 제19조 및 제19조의2에 관한 것이고, 제2조 제1항을 개정한 것이 아니다. 제2조 제1항의 현행 문언은 2020. 7. 31. 개정되어 2020. 11. 1.부터 시행된 문언이며, 선고 당시 법령본과 현재 법령본에서 같다. 참고로 제2조는 모두 3개 항으로 되어 있고 제1항에는 호가 없다.
관련 법령
제2조의 표제는 “적용범위”이고, 제1항은 “이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다”이다(<개정 2020. 7. 31.>). 어미는 ‘적용한다’ㆍ‘그러하지 아니하다’이고 ‘하여야 한다’나 ‘할 수 있다’는 없다. 제2조는 모두 3개 항이며 제1항에는 호가 없고, 목도 없다. 괄호는 ‘(이하 “○○”라 한다)’ 형식의 약칭 정의가 아니라 ‘상가건물’의 내용을 정한 정의 괄호이고, “이 조에서”ㆍ“이 법에서”라는 범위 표시는 붙어 있지 않다. 적용 대상이 ‘임대차’가 아니라 ‘상가건물의 임대차’로 적혀 있어, 목적물이 건물일 것이 조문 안에 이미 전제돼 있다. 다만 무엇이 건물인지는 이 법이 따로 정의하지 않는다. 시행 상태는 다음과 같다. 이 항의 현행 문언은 2020. 7. 31. 개정된 문언이고, 선고일(2025. 11. 13.) 당시 법령본은 [시행 2022. 1. 4.] [법률 제18675호, 2022. 1. 4., 일부개정], 2026. 9. 1. 현재 법령본은 [시행 2026. 5. 12.] [법률 제21083호, 2025. 11. 11., 일부개정]이지만 제2조제1항의 문언 자체는 두 법령본에서 같다. 그러므로 이 판결이 인용한 것은 현행 제2조 제1항이며 ‘구’ 조문으로 적으면 틀린다.
같은 항 단서는 “다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다”이다. 보증금액의 구체적 기준은 이 조문이 아니라 대통령령에 있고, 그 금액은 이 글감에서 확인하지 못했으므로 숫자를 적지 않는다. 이 단서는 목적물이 상가건물인지를 정하는 요건이 아니라, 상가건물의 임대차임을 전제한 뒤 적용을 제외하는 규정이다. 따라서 목적물이 법률상 독립된 부동산인 건물인지의 문제와 단서의 보증금액 문제는 순서가 다른 별개의 문턱이다.
제2조 제1항의 정의 괄호가 “제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물”이라고 적어 이 조항을 지시하고, 대법원 2024다293016 판결의 판결요지도 “같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면”이라고 하여 두 조항을 함께 인용한다. 여기까지가 이 글감에서 확인된 범위다. 제3조 제1항의 문언 전문과 항ㆍ호의 수는 이 글감에 전사돼 있지 않아 확인하지 못했으므로, 이 조항의 내용을 옮겨 적거나 요약하지 않는다. 인용 관계만 적는다.
부칙 <법률 제18675호, 2022. 1. 4.> 제1조(시행일)는 “이 법은 공포한 날부터 시행한다”고 정한다. 공포일과 시행일이 2022. 1. 4.로 같다. 같은 부칙 제2조(임차인의 해지권에 관한 적용례)는 “제11조의2의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용한다”고 정하는데, 이는 제11조의2에 관한 적용례이지 제2조제1항에 관한 것이 아니다. 이 법령본이 2025. 11. 13. 선고 당시 시행 중이던 묶음이다.
부칙 <법률 제21083호, 2025. 11. 11.> 제1조(시행일)는 “이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다”고 정한다. 공포일 2025. 11. 11.의 6개월 경과일 다음 날이 2026. 5. 12.이고, 국가법령정보센터의 시행일 표시도 그 날짜다. 같은 부칙 제2조(관리비 내역의 제공에 관한 적용례)는 “제19조의2의 개정규정은 이 법 시행 이후 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 경우부터 적용한다”고 정한다. 이 개정은 제19조 및 제19조의2에 관한 것이고 제2조제1항이 그날 신설되거나 개정된 것이 아니다. 따라서 제2조제1항이 2026. 5. 12.에 새로 생기거나 개정되어 시행된 것처럼 적으면 틀린다.
관련 판례
표기는 “대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결”이고 사건명은 “토지인도”다. 판시사항 전문은 “상가건물 임대차보호법이 적용되는 ‘상가건물 임대차’의 의미 / 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없는 경우, 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 할 수 있는지 여부(소극) 및 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물을 임대차의 목적으로 한 경우, 상가건물 임대차보호법이 적용되는지 여부(원칙적 소극)”이다. 판결요지는 두 단계로 되어 있다. ① 상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. ② 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 하므로, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없다면 건물이라고 할 수 없다. 그래서 그 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하고, 이를 목적으로 하는 임대차에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않는다. 판결문은 판결요지에서 상가건물 임대차보호법의 약칭을 “(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)”로 정의한다. 주문은 “원심판결을 파기하고, 사건을 … 환송한다”로 파기환송이며 상고기각이 아니다. 그러므로 문제된 구조물이 그 요건을 갖추었는지는 확정되지 않았고 다시 심리될 몫으로 돌아갔다. 환송받은 법원의 이름은 이 글에 필요하지 않으므로 옮기지 않고 ‘원심’ㆍ‘환송’으로만 적는다. 판결문 전문에 “컨테이너는 건물이 아니다”라는 문장은 없다(3차 대조로 확인). 이 판결이 인용한 조문은 현행 「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항 본문과 제3조 제1항이고 판결문에 ‘구’ 표시가 없으므로, 구 조문을 인용한 것처럼 적으면 틀린다. ‘기둥ㆍ지붕ㆍ주벽’은 해설자가 붙인 요약어가 아니라 판시사항과 판결요지에 실제로 있는 문언이다. 사업자등록이 되어 있다는 사정만으로 독립된 부동산인 건물이라는 요건이 대체되지 않는다는 점도 두 단계가 나뉘어 설시된 데서 나온다. 당사자ㆍ점포의 위치ㆍ업종ㆍ사실관계의 세부와 원심의 판단 내용은 이 글감에 없으므로 지어내지 않는다.
자주 묻는 질문
컨테이너로 만든 가게도 상가임대차보호법을 적용받나요
컨테이너 점포라는 사정만으로 적용 여부가 정해지지는 않습니다. 대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결은 법률상 독립된 부동산인 건물이 되려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 하고, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 그 요소가 없으면 건물이라고 할 수 없다고 판시했습니다. 건물이 아니라 동산으로 판단되면 다른 특별한 사정이 없는 한 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다.
사업자등록을 했으면 가설건축물도 임대차 보호를 받나요
사업자등록을 마쳤다는 사정만으로 건물 요건이 충족되는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 적용 대상을 "제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물"로 정의하고 있어, 사업자등록 이전에 목적물이 법률상 건물인지가 먼저 문제됩니다. 위 판결도 사업자등록 대상 건물이라는 요건과 독립된 부동산인 건물의 요건을 나누어 설시했습니다.
컨테이너 점포도 계약갱신요구권을 쓸 수 있나요
계약갱신요구권은 상가건물 임대차보호법이 정한 권리이므로, 그 법이 해당 임대차에 적용되는지가 먼저 판단됩니다. 목적물이 토지의 정착물로서 기둥·지붕·주벽을 갖춘 건물이 아니라 동산으로 평가되면, 다른 특별한 사정이 없는 한 이 법 자체가 적용되지 않아 그 법이 정한 권리도 문제되지 않습니다. 위 판결은 이 판단 기준을 제시하면서 원심판결을 파기하고 사건을 환송했으므로, 개별 사안의 결론은 그 기준에 따른 심리 결과에 달려 있습니다.