부동산·임대차

컨테이너 점포도 상가임대차법의 보호를 받나 — 대법원 2024다293016이 세운 '건물'의 요건

입력 2026.09.01.

결론부터. 대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결(사건명: 토지인도)은 “컨테이너는 건물이 아니다”라고 판단한 판결이 아니다. 이 판결이 세운 것은 건물의 요건이다. 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 법률상 독립된 부동산인 건물이고, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 그 요건이 없으면 건물이 아니라 동산이다. 동산을 목적으로 한 임대차에는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다. 그리고 이 판결의 주문은 파기환송이다. 해당 구조물이 그 요건을 갖추었는지는 다시 심리될 몫으로 돌아갔다.

판결 기본 정보

1. 출발점이 되는 조문 — 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항

이 법이 언제 적용되는지를 정한 조문은 제2조(적용범위)다. 제1항 문언은 다음과 같다.

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>

읽을 때 놓치기 쉬운 지점이 하나 있다. 조문은 적용 대상을 “임대차”라고만 하지 않고 **“상가건물의 임대차”**라고 한다. 그리고 괄호 안에서 그 상가건물을 “사업자등록의 대상이 되는 건물”이라고 정의한다. 즉 이 법이 적용되려면 목적물이 건물이어야 한다는 전제가 조문 안에 이미 들어 있다. 무엇이 건물인지는 이 법이 따로 정의하지 않는다. 2024다293016 판결이 다룬 것이 바로 그 빈칸이다.

참고로 제2조는 총 3개 항으로 구성되어 있고, 제1항에는 호가 없다.

조문 시행 상태

제2조 제1항의 현행 문언은 2020. 7. 31. 개정되어 2020. 11. 1.부터 시행된 문언이며, 선고 시점과 현재 사이에 이 항이 바뀌지 않았다.

• 선고일(2025. 11. 13.) 당시 법령본: [시행 2022. 1. 4.] [법률 제18675호, 2022. 1. 4., 일부개정]
• 2026. 9. 1. 현재 법령본: [시행 2026. 5. 12.] [법률 제21083호, 2025. 11. 11., 일부개정]

법령본 표시는 달라졌지만 제2조 제1항의 문언은 두 법령본에서 같다. 2025. 11. 11. 공포되어 2026. 5. 12. 시행된 개정은 제19조 및 제19조의2에 관한 것이고, 제2조 제1항이 그날 신설되거나 개정된 것이 아니다. 이 판결이 인용한 조문에는 판결문상 ‘구(舊)’ 표시도 붙어 있지 않다. 지금 조문을 찾아 읽어도 판결이 전제한 문언과 같은 문언을 보게 된다는 뜻이다.

2. 판결이 세운 판단 구조 — 두 단계

판결요지의 뼈대는 두 단계로 나뉜다. 순서를 바꾸면 결론이 뒤집히므로 순서 자체가 중요하다.

1단계 — 어떤 임대차가 상가임대차법의 적용을 받는가

법의 목적과 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 그 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다.

2단계 — 무엇이 법률상 독립된 부동산인 ‘건물’인가

법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 한다. 따라서 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나, 기둥과 지붕 및 주벽이 없다면 건물이라고 할 수 없다.

귀결

이 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하다. 그러므로 이를 목적으로 하는 임대차에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않는다.

판시사항 원문

상가건물 임대차보호법이 적용되는 ‘상가건물 임대차’의 의미 / 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없는 경우, 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 할 수 있는지 여부(소극) 및 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물을 임대차의 목적으로 한 경우, 상가건물 임대차보호법이 적용되는지 여부(원칙적 소극)

판결요지 원문

상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 한편 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 하므로, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없다면 건물이라고 할 수 없다. 따라서 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하므로 이를 목적으로 하는 임대차에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않는다.

‘기둥ㆍ지붕ㆍ주벽’은 해설자가 붙인 요약어가 아니라 판시사항과 판결요지에 실제로 적혀 있는 문언이다.

3. 주문은 파기환송이다 — 확정되지 않은 것

이 판결의 주문은 원심판결을 파기하고 사건을 환송한다는 것이다. 상고기각이 아니다.

파기환송의 의미는 명확하다. 대법원은 판단의 기준을 제시했고, 그 기준에 따라 이 사건 구조물이 토지의 정착물인지, 기둥과 지붕 및 주벽을 갖추었는지, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있는지를 심리하는 일은 환송 후 법원의 몫으로 돌아갔다. 대법원 판결문 어디에도 “이 사건 컨테이너는 건물이 아니다”라는 문장은 없다.

그래서 이 판결을 두고 “대법원이 컨테이너 점포에 상가임대차법이 적용되지 않는다고 확정했다”라고 옮기면 두 번 틀린다. 첫째, 판결은 컨테이너라는 자재나 명칭을 기준으로 삼지 않았다. 둘째, 이 사건의 결론 자체가 아직 나지 않았다.

4. 자주 어긋나는 세 가지

(1) “컨테이너면 무조건 안 된다”

틀린 정리다. 판결이 제시한 것은 구조와 정착성에 관한 요건이지 자재나 명칭에 관한 요건이 아니다. 같은 컨테이너라도 기초 위에 고정되어 토지의 정착물이 되고 기둥ㆍ지붕ㆍ주벽을 갖춘 상태와, 크레인으로 들어 옮길 수 있게 지면에 놓여 있는 상태는 이 기준 아래에서 결론이 갈릴 수 있다. 판단은 개별 구조물의 상태에 대한 심리를 거쳐 이루어진다.

(2) “사업자등록을 했으니 건물이다”

방향이 반대다. 제2조 제1항은 상가건물을 “사업자등록의 대상이 되는 건물”이라고 정의한다. 사업자등록이 건물을 만들어 내는 것이 아니라, 건물일 것이 전제된 뒤에 사업자등록 대상인지가 문제 된다. 판결요지도 두 단계를 나누어 설시한다. 사업자등록이 되어 있다는 사정만으로 독립된 부동산인 건물이라는 요건이 대체되지는 않는다.

(3) “임대차계약서가 있으니 상가임대차법이 적용된다”

계약서의 존재는 임대차의 존재를 말해 줄 뿐이고, 어떤 법이 그 임대차에 적용되는지는 목적물이 무엇인지에 따라 갈린다. 목적물이 동산이면 상가임대차법의 적용 대상이 아니다. 임대차 자체가 무효라는 뜻이 아니라, 이 법이 정한 대항력ㆍ우선변제ㆍ갱신 관련 보호 장치가 그 임대차에 붙지 않는다는 뜻이다.

5. 정리 — 순서대로 짚어야 할 문턱

상가임대차법의 보호를 논하기 전에 넘어야 할 문턱이 순서대로 있다.

1. 목적물이 토지의 정착물인가
2. 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있는가 — 토지로부터 쉽게 분리할 수 있지 않은가
3. 그리하여 법률상 독립된 부동산인 건물인가
4. 그 건물이 사업자등록의 대상이 되는가
5. 임대차 목적물을 영업용으로 사용하는가
6. (그 밖에) 보증금액이 대통령령이 정한 기준을 넘지 않는가 — 제2조 제1항 단서

1~3단계에서 걸리면 뒤의 논의로 넘어가지 않는다. 2024다293016 판결이 다룬 것이 바로 이 앞쪽 문턱이다.

자주 묻는 질문

Q. 컨테이너로 만든 가게도 상가임대차보호법을 적용받나요?

컨테이너라는 이유만으로 적용되거나 배제되지는 않습니다. 대법원 2024다293016 판결의 기준은 구조물이 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽을 갖추었는지, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있는지입니다. 이 요건을 갖추면 법률상 독립된 부동산인 건물이고, 갖추지 못하면 동산이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다. 해당 판결은 요건 충족 여부를 확정하지 않고 파기환송했습니다.

Q. 사업자등록을 했으면 가설건축물도 임대차 보호를 받나요?

사업자등록이 건물 요건을 대신하지는 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 상가건물을 “제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물”이라고 정의하므로, 먼저 법률상 독립된 부동산인 건물에 해당해야 합니다. 2024다293016 판결의 판결요지도 적용 대상을 “사업자등록 대상이 되는 건물”로 설시한 뒤, 건물의 요건(토지의 정착물, 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽)을 별도로 설시합니다. 등록 사실이 있다고 해서 구조물의 성격에 관한 심리가 생략되지 않습니다.

Q. 컨테이너 점포도 계약갱신요구권을 쓸 수 있나요?

갱신요구권은 상가건물 임대차보호법이 그 임대차에 적용될 때 문제 되는 권리입니다. 따라서 순서상 먼저 확인되는 것은 목적물이 이 법이 말하는 상가건물인지입니다. 2024다293016 판결의 기준에 따르면, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없는 구조물은 건물이 아니라 동산이고, 그 임대차에는 다른 특별한 사정이 없는 한 이 법이 적용되지 않습니다. 그 경우 이 법이 정한 갱신 관련 보호를 전제로 한 논의도 성립하지 않습니다. 반대로 요건을 갖춘 구조물이라면 이 법의 적용 대상이 될 수 있고, 그 다음 단계로 보증금액 기준 등 나머지 요건이 문제 됩니다.

참고 법령ㆍ판례

법령

• 「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항 (적용범위) — 이 글의 인용 문언은 2020. 7. 31. 개정, 2020. 11. 1. 시행 문언이며 2026. 9. 1. 현재까지 같다
• 「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항 단서 — 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액 초과 임대차
• 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항 — 판결요지가 제2조 제1항 본문과 함께 인용한 조문
• 법령 연혁: 법률 제18675호(2022. 1. 4. 공포ㆍ시행), 법률 제21083호(2025. 11. 11. 공포, 2026. 5. 12. 시행 — 제19조ㆍ제19조의2 관련)

판례

• 대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결 (토지인도) — 원심판결 파기, 환송

이 글은 공개된 법령 문언과 판결 공보 자료를 바탕으로 한 일반적인 정보이며, 개별 사안의 결론은 구체적 사실관계와 심리 결과에 따라 달라집니다.

관련 법령: 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 · 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서 · 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 · 상가건물 임대차보호법 부칙(법률 제18675호) 제1조 · 상가건물 임대차보호법 부칙(법률 제21083호) 제1조

일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다 — 콘텐츠 원칙 보기

본 콘텐츠는 법률브리프 에디터가 작성 및 검수하였으며, 일부는 AI로 작성되었습니다.