분양가상한제 적용 제외와 택지비 특례는 어떻게 다른가
분양가상한제가 적용되지 않는 주택은 주택법 제57조제2항의 열거 항목에 해당하는 주택이다. 반면 제57조제3항제2호 단서는 분양가상한제 적용을 빼는 규정이 아니라, 공공택지 외 택지에서 택지비를 산정하는 방법에 관한 특례다. 같은 조문 안에 있어도 법적 효과와 판단 순서는 다르다.
이 글은 2026년 9월 10일 시행 중인 주택법 제57조를 기준으로 정리한다.
분양가상한제 적용 제외는 법에 어떻게 정해져 있나요
주택법 제57조제1항은 공공택지 또는 주택가격 상승 우려로 지정된 지역에서 일반인에게 공급하는 일정 공동주택을 분양가상한제 적용 대상으로 정한다. 해당 주택은 법이 정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로 공급하여야 한다.
그 다음 단계가 제2항이다. 제2항은 “제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다”고 정한다. 즉 제1항의 요건에 들어오더라도 제2항 각 호에 해당하면 분양가상한제 적용 대상에서는 빠진다. 적용 제외 여부를 판단하는 직접 근거는 이 문장과 각 호다.
제3항제2호 단서는 다른 일을 한다. 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급할 때 원칙적으로 감정평가 가액 등을 바탕으로 택지비를 산정하되, 일정한 매입가격의 경우에는 그 매입가격에 관련 비용을 더한 금액을 택지비로 볼 수 있다고 정한다. 여기서 달라지는 것은 택지비 산정 방식이며, 제1항의 적용 자체가 아니다.
| 구분 | 조문상 핵심 문언 | 효과 |
|---|---|---|
| 제57조제1항 | 분양가격 이하로 공급하여야 한다 | 분양가상한제 적용의 출발점 |
| 제57조제2항 | 제1항을 적용하지 아니한다 | 분양가상한제 적용 제외 |
| 제57조제3항제2호 단서 | 택지비로 볼 수 있다 | 적용 상태에서의 택지비 산정 특례 |
따라서 경매ㆍ공매 낙찰가격, 공공기관으로부터 매입한 가격, 실제 매매가격을 확인할 수 있는 대통령령상 경우를 제3항 단서에서 말한다는 사정만으로 분양가상한제가 적용되지 않는다고 볼 수는 없다. 제3항 단서는 ‘제외 목록’에 보태어 세지 않는다.
분양가상한제가 적용되지 않는 주택은 무엇인가요
제57조제2항의 적용 제외는 제1호~제7호로 보이지만 중간에 제4호의2가 있어 모두 8개다. 각 항목은 다음과 같다.
- 제1호: 도시형 생활주택
- 제2호: 경제자유구역에서 건설ㆍ공급하는 공동주택 중, 경제자유구역위원회가 외자유치 촉진과 관련이 있다고 인정하여 분양가격 제한을 적용하지 않기로 심의ㆍ의결한 경우
- 제3호: 관광특구에서 건설ㆍ공급하는 공동주택 중 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 경우
- 제4호: 한국토지주택공사 또는 지방공사가 정비사업 시행자로 참여하는 등 대통령령상 공공성 요건을 충족하는 정비사업에서 건설ㆍ공급하는 주택
- 제4호의2: 주거환경개선사업 또는 공공재개발사업에서 건설ㆍ공급하는 주택
- 제5호: 주거재생혁신지구의 혁신지구재생사업에서 건설ㆍ공급하는 주택
- 제6호: 도심 공공주택 복합사업에서 건설ㆍ공급하는 주택
- 제7호: 쪽방 밀집지역을 포함하는 공공주택사업에서 건설ㆍ공급하는 주택
위 목록의 네 번째 항목에는 정비사업 유형에 관한 세부 구분이 있고, 조문은 공공성 요건과 면적ㆍ세대수 등의 구체적 요건을 대통령령에 맡긴다. 따라서 제2항제4호를 적용 제외 항목으로 이해하는 것과, 그 세부 요건을 특정 사업에 대입하는 문제는 구별할 필요가 있다.
또한 관광특구의 공동주택 요건은 ‘50층 이상 또는 150미터 이상’이다. 두 조건을 동시에 충족해야 한다는 뜻이 아니다.
도시형 생활주택도 분양가상한제를 적용받나요
주택법 제57조제2항제1호는 도시형 생활주택을 적용 제외 대상으로 열거한다. 따라서 제57조제1항의 분양가상한제는 도시형 생활주택에 적용하지 아니한다.
이 결론은 택지비를 어떻게 계산하는지와는 별개의 문제다. 도시형 생활주택 여부는 제2항제1호를, 공공택지 외 택지의 택지비 산정 특례는 제3항제2호 단서를 각각 확인해야 한다.
2026년 신설 제7호의 시행일
현행 제57조제2항은 한 번의 개정으로 만들어진 목록이 아니다. 항의 개정 표시는 2020년~2026년에 걸쳐 누적돼 있다. 가장 최근 개정인 법률 제21323호는 제2항제7호를 신설했다.
해당 법률의 부칙 제1조는 원칙적으로 공포 후 6개월이 지난 날을 시행일로 정하면서, 제57조제2항제7호의 개정규정만 공포일인 2026년 2월 3일부터 시행하도록 했다. 법률 제21323호의 일반 시행일은 2026년 8월 4일이다. 그러므로 2026년 9월 10일 기준으로 제7호와 같은 법률의 일반 시행일은 모두 지났다.
처벌 규정도 따로 확인해야 한다
제57조제2항 자체에는 법정형이 없다. 제2항은 제1항을 적용하지 않는 경우를 정한 규정이다.
주택법 제101조는 제57조제1항 또는 제5항을 위반하여 주택을 공급한 자에 관한 처벌 규정을 두고, 기본 법정형을 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금으로 정한다. 이 문언은 제57조제2항에 법정형이 있다는 뜻이 아니며, 적용 제외의 판단과 위반행위의 판단도 같은 질문이 아니다.
핵심 정리
분양가상한제 적용 여부는 먼저 제57조제1항의 대상인지 보고, 그 다음 제2항의 8개 열거 항목에 해당하는지 확인하는 구조다. 제2항에 해당하면 “제1항을 적용하지 아니한다”는 효과가 발생한다. 제3항제2호 단서는 적용 제외가 아니라, 이미 분양가상한제가 적용되는 공공택지 외 택지에서 택지비를 산정할 때의 특례다.
‘분양가상한제 예외’라는 표현만으로 두 규정을 함께 묶으면, 적용 제외의 개수와 택지비 산정 규칙을 혼동하기 쉽다. 조문의 어미를 기준으로 보면 구별이 선명하다. 제2항은 적용을 배제하고, 제3항 단서는 택지비 산정에 선택 가능한 기준을 둔다.
참고한 법령과 조문
- 주택법 제57조제1항~제3항, 제101조
- 법률 제21323호 부칙 제1조
- 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 제4조, 제25조
- 관광진흥법 제70조제1항, 제2항
- 도시 및 주거환경정비법 제2조제2호, 제8호
- 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조제3호, 제5호
- 공공주택 특별법 제2조제3호마목, 제27조의3
- 주택법 제57조제3항제2호가목: 민사집행법ㆍ국세징수법ㆍ지방세징수법에 따른 경매ㆍ공매 낙찰가격을 인용
국가법령정보센터 주택법 제57조 · 법률 제21323호 개정문 및 부칙