분양가상한제 적용 제외는 제57조 제2항 각 호…제3항 단서는 택지비 특례
제2항은 ‘제1항을 적용하지 아니한다’…제3항 단서는 ‘택지비로 볼 수 있다’
주택법에서 분양가상한제를 적용하지 않는 경우는 제57조 제2항 각 호가 정하고, 같은 조 제3항 단서는 적용 제외가 아닌 택지비 산정 특례다.
주택법 제57조 제1항은 사업주체가 제54조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 가운데 공공택지에서 공급하는 주택과, 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 제58조에 따라 국토교통부장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역에서 공급하는 주택을 상한제 대상으로 정하고 있다.
제2항의 어미는 ‘제1항을 적용하지 아니한다’이다. 제1항의 대상에 들어가더라도 제2항 각 호 가운데 하나에 해당하면 상한제가 아예 걸리지 않는다.
제2항 각 호에 붙은 번호는 제1호~제7호까지지만 항목은 여덟 개다. 제4호와 제5호 사이에 제4호의2가 들어가 있기 때문이다.
열거된 항목은 제1호 도시형 생활주택, 제2호 경제자유구역위원회가 외자유치 촉진과 관련이 있다고 인정해 심의·의결한 경제자유구역의 공동주택, 제3호 관광특구에서 건설·공급하는 공동주택으로서 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 경우다. 제3호는 층수와 높이 가운데 하나만 충족하면 되는 요건이다.
제4호는 한국토지주택공사 또는 지방공사가 정비사업 시행자로 참여하는 등 대통령령으로 정하는 공공성 요건을 충족하는 사업에서 건설·공급하는 주택이고, 제4호의2는 주거환경개선사업과 공공재개발사업에서 건설·공급하는 주택이다. 이어 제5호는 주거재생혁신지구에서 시행하는 혁신지구재생사업, 제6호는 도심 공공주택 복합사업, 제7호는 쪽방 밀집지역을 포함하는 공공주택사업에서 건설·공급하는 주택이다.
제3항은 성격이 다르다. 제3항 제2호 단서는 택지 매입가격이 경매·공매 낙찰가격이거나 국가·지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 가격 등에 해당하면 그 매입가격에 국토교통부령으로 정하는 비용을 더한 금액을 ‘택지비로 볼 수 있다’고 정한다.
이 단서는 상한제를 면제하는 규정이 아니라, 상한제가 걸린 상태에서 공공택지 외의 택지에 관한 택지비를 어떻게 산정할지를 달리 정한 것이다. 단서를 적용 제외로 세면 제외 항목의 개수와 효과가 함께 어긋난다.
제2항의 목록은 한 번에 만들어지지 않았다. 제2항에는 2020년 8월 18일부터 2026년 2월 3일까지 여섯 차례의 개정 표시가 붙어 있다.
가장 최근 개정인 법률 제21323호가 제2항에서 한 일은 제7호 신설이다. 제6호를 신설하고 제5호를 혁신지구재생사업으로 고친 것은 법률 제19851호다.
시행 시점도 갈린다. 법률 제21323호 부칙 제1조는 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행하도록 하면서 단서에서 제57조 제2항 제7호의 개정규정만 공포한 날부터 시행한다고 정했고, 이에 따라 제7호는 2026년 2월 3일부터, 같은 법률의 나머지 개정규정은 2026년 8월 4일부터 시행됐다.
부칙이 제57조 전체의 시행을 미룬 것은 아니다. 부칙 제2조와 제3조의 적용례도 통합심의와 건축구조기술사 협력에 관한 조항을 대상으로 하고 있어 제57조에 붙는 적용례나 경과조치는 확인되지 않는다.
제57조는 제1항부터 제7항까지 일곱 개 항으로 구성돼 있고 삭제된 항은 없다. 다만 제1항 제2호의 가·나·다 목이 ‘삭제 <2023. 12. 26.>‘로 남아 있어, 항의 삭제와 목의 삭제는 구분해야 한다.
제57조 제2항 자체에는 벌칙이 없다. 관련 처벌 조항인 제101조는 제57조 제1항 또는 제5항을 위반해 주택을 공급한 경우를 대상으로 하고, 그 법정형은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이다.
이 글의 확인 범위에서는 현행 제57조 제2항의 적용 제외를 직접 다룬 판례나 결정이 확인되지 않았다. 2026년 9월 8일 공포된 법률 제21902호는 2027년 3월 9일 시행될 예정이어서 현행 문언과는 구분된다.
참고 법령
주택법 제54조, 제57조 제1항·제2항·제3항·제5항, 제58조, 제101조 주택법 일부개정법률(법률 제21323호) 부칙 제1조·제2조·제3조 주택법 일부개정법률(법률 제19851호) 주거기본법 제8조 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 제4조, 제25조 관광진흥법 제70조 제1항·제2항 도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호·제8호 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조 제3호·제5호 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 공공주택 특별법 제2조 제3호 마목, 제27조의3