주택법, 분양가상한제 적용 제외 8개 열거…제3항 단서는 택지비 특례
번호는 제7호까지지만 제4호의2 포함해 8개 항목…제7호는 2026년 2월 3일부터 먼저 시행
분양가상한제를 적용하지 않는 경우는 주택법 제57조 제2항 각 호가 정하고, 같은 조 제3항 제2호 단서는 적용 제외가 아닌 택지비 산정 특례라는 점이 구별된다.
주택법 제57조 제1항은 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 가운데 공공택지와, 주택가격 상승 우려로 지정된 공공택지 외의 택지에서 공급하는 주택에 분양가격 상한을 둔다. 조문은 이를 “분양가상한제 적용주택”이라고 규정하고, 산정 기준 이하의 분양가격으로 공급하도록 한다.
다만 제2항은 “제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다”고 정한다. 분양가상한제 적용 자체를 제외하는 규정은 이 문언과 각 호에 있다.
적용 제외 항목은 제1호 도시형 생활주택, 제2호 일정 요건을 갖춘 경제자유구역의 공동주택, 제3호 관광특구에서 건설ㆍ공급하는 일정 규모 이상의 공동주택이다. 제3호는 건축물의 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 경우를 대상으로 한다.
제4호는 한국토지주택공사 또는 지방공사가 정비사업 시행자로 참여하는 등 대통령령으로 정하는 공공성 요건을 충족하는 사업에서 건설ㆍ공급하는 주택이다. 이어 제4호의2는 주거환경개선사업과 공공재개발사업에서 건설ㆍ공급하는 주택을, 제5호는 주거재생혁신지구의 혁신지구재생사업 주택을 정한다.
제6호는 도심 공공주택 복합사업에서 건설ㆍ공급하는 주택, 제7호는 쪽방 밀집지역을 포함하는 공공주택사업에서 건설ㆍ공급하는 주택을 적용 제외 대상으로 둔다. 번호는 제1호부터 제7호까지지만 제4호의2가 포함돼 실제 열거 항목은 8개다.
제3항 제2호 단서는 별도의 기능을 한다. 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급할 때 택지비는 감정평가 가액을 기준으로 산정하되, 경매ㆍ공매 낙찰가격, 공공기관 매입가격, 실제 매매가격을 확인할 수 있는 대통령령상 경우에는 해당 매입가격에 관련 비용을 더한 금액을 택지비로 볼 수 있게 한 규정이다.
따라서 이 단서의 “택지비로 볼 수 있다”는 분양가상한제 적용을 없애는 문언이 아니다. 제1항이 적용되는 상태에서 택지비를 산정하는 방식을 달리할 수 있다는 특례로, 제2항의 “제1항을 적용하지 아니한다”와 효과가 다르다.
현행 제2항은 여러 차례 개정된 문언이다. 법률 제21323호는 제7호를 신설했고, 부칙은 이 개정규정만 공포일인 2026년 2월 3일부터 시행하도록 했다. 같은 법률의 일반 시행일은 2026년 8월 4일로, 2026년 9월 10일 기준 제57조는 시행 중이다.
제57조 제2항 자체에는 법정형이 없다. 관련 처벌 규정인 제101조는 제57조 제1항 또는 제5항을 위반해 공급한 경우를 대상으로 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금을 정한다.
참고 법령
- 주택법 제57조 제1항, 제2항, 제3항
- 주택법 제101조
- 주택법 일부개정법률 제21323호 부칙 제1조