부동산·임대차

분양가상한제가 적용되지 않는 주택, 법에는 몇 가지로 적혀 있나

입력 2026.09.10. 오전 10:08

요약 및 결론: 주택법 제57조 제2항은 분양가상한제를 적용하지 않는 경우를 각 호로 열거하며, 번호는 제1호\~제7호까지지만 중간에 제4호의2가 끼어 있어 항목은 모두 여덟 가지다. 제2항 각 호에 해당하면 같은 조 제1항의 분양가격 상한이 처음부터 걸리지 않는다. 같은 조 제3항 제2호 단서는 적용 제외가 아니라 공공택지 외 택지의 택지비를 어떻게 잡을지 정한 산정 특례이므로, 예외의 개수를 셀 때 함께 넣으면 틀린다.

주택법 제57조 제2항의 마지막 항목인 제7호는 법률 제21323호가 신설했고, 부칙 단서에 따라 공포한 날인 2026년 2월 3일부터 곧바로 시행됐다. 같은 법률의 나머지 개정 조문은 공포 후 6개월이 지난 2026년 8월 4일부터 시행됐다. 2026년 9월 8일 공포된 법률 제21902호는 2027년 3월 9일 시행 예정이라, 지금 효력이 있는 문언과 섞어 읽으면 조문을 잘못 인용하게 된다.

분양가상한제는 어떤 주택에 걸리나

주택법 제57조 제1항은 사업주체가 제54조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 중 두 가지 지역에서 공급하는 주택을 상한제 대상으로 정한다. 제1호는 공공택지이고, 제2호는 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 제58조에 따라 국토교통부장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역이다. 이 두 경우에 해당하면 조문이 정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로 공급하여야 하고, 그렇게 공급되는 주택을 조문은 “분양가상한제 적용주택”이라고 부른다.

제1항 제2호에는 가ㆍ나ㆍ다 목이 남아 있지만 세 목 모두 “삭제 <2023. 12. 26.>“로 표시돼 있다. 목이 삭제된 것이지 항이 사라진 것은 아니다. 주택법 제57조의 항은 제1항부터 제7항까지 일곱 개이고, 삭제된 항은 없다.

상한제가 아예 걸리지 않는 경우는 몇 가지인가

주택법 제57조 제2항은 “제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다”라고 정한다. 각 호는 1, 2, 3, 4, 4의2, 5, 6, 7의 순서로 붙어 있어 번호는 일곱까지지만 항목은 여덟이다. 제1항 대상인지 먼저 보고, 대상이더라도 제2항 각 호에 해당하면 상한제가 적용되지 않는 구조다.

표의 마지막 줄은 적용 제외 목록에 들어가지 않는다. 제3항 제2호 단서는 상한제가 걸린 상태에서 택지비를 어떻게 계산할지만 달리 정한 규정이다.

제3호의 요건은 “층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상”이므로 둘 중 하나만 충족해도 된다. 제4호의 “대통령령으로 정하는 공공성 요건”과 그 가목의 “면적, 세대수 등이 대통령령으로 정하는 요건”은 법률이 아니라 대통령령이 정하므로, 구체적인 면적ㆍ세대수 숫자는 이 글의 확인 범위 밖이다.

제3항 단서도 ‘예외’로 세도 되나

주택법 제57조 제3항 제2호 단서를 적용 제외로 세면 틀린다. 제3항은 분양가격이 택지비와 건축비로 구성된다고 정하면서, 제2호에서 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우의 택지비를 감정평가액 기준으로 잡는다. 그 단서가 “택지 매입가격이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 매입가격(대통령령으로 정하는 범위로 한정한다)에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액을 택지비로 볼 수 있다”라고 정한 것이다.

두 규정은 어미부터 다르다. 제2항의 어미는 “제1항을 적용하지 아니한다”로 제도 자체가 걸리지 않는다는 뜻이고, 제3항 단서의 어미는 “택지비로 볼 수 있다”로 제도는 걸린 채 값을 잡는 방법만 달라진다는 뜻이다. 단서가 적용되는 매입가격의 유형은 민사집행법ㆍ국세징수법 또는 지방세징수법에 따른 경매ㆍ공매 낙찰가격, 국가ㆍ지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 가격, 그 밖에 실제 매매가격을 확인할 수 있는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 세 가지이며, 이 경우 택지비는 주택단지 전체에 동일하게 적용하여야 한다.

제2항의 목록은 한 번에 만들어졌나

주택법 제57조 제2항의 현행 문언은 하나의 법률이 만든 것이 아니라 여러 차례 개정이 쌓인 결과다. 제2항에는 2020년 8월 18일, 2021년 4월 13일, 2021년 7월 20일, 2022년 5월 3일, 2023년 12월 26일, 2026년 2월 3일의 개정 표시가 붙어 있다. 2020~2026년 사이에 여섯 번 손을 댄 조항인 셈이다.

가장 최근에 제2항을 고친 법률은 법률 제21323호이고, 이 법률이 제2항에서 한 일은 제7호 신설이다. 제6호를 신설하고 제5호의 문언을 “혁신지구재생사업”으로 고친 것은 법률 제19851호다. 한 법률이 여덟 개 목록 전부를 만든 것처럼 설명하면 개정 연혁을 잘못 옮기는 것이 된다.

시행일도 항목마다 갈렸다. 법률 제21323호 부칙 제1조는 “이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제57조제2항제7호의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다”라고 정했다. 앞당겨진 것은 제57조 전체가 아니라 제2항 제7호의 개정규정 하나뿐이고, 그 결과 제7호는 2026년 2월 3일부터, 같은 법률의 나머지는 2026년 8월 4일부터 시행됐다. 2026년 9월 현재 두 날짜가 모두 지났으므로 제57조는 전부 시행 중이다.

같은 부칙 제2조와 제3조는 적용례인데, 대상은 제18조 제1항의 통합심의와 제46조ㆍ제49조의 건축구조기술사 협력이다. 제57조에 붙는 적용례나 경과조치는 이 글의 확인 범위에서 확인되지 않았다.

제57조 제2항을 어기면 어떤 처벌을 받나

주택법 제57조 제2항 자체에는 형벌 문언이 없다. 제2항은 제1항을 적용하지 않는다고 정할 뿐이어서, “제2항 위반”이라는 처벌 구성요건은 성립하지 않는다. 처벌이 문제 되는 자리는 상한제가 걸리는데도 상한을 넘겨 공급하거나 공시 의무를 지키지 않은 경우다.

제101조의 기본 법정형은 징역과 벌금 중 하나를 고르는 선택형이다. 따라서 “3년 이하의 징역”만 떼어 적으면 조문을 절반만 옮긴 것이 되고, “3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금”까지가 하나의 법정형이다.

법정형과 실제 선고 사이의 간극은 별개 문제인데, 주택법 제57조 관련 위반에 대한 선고 형량 통계나 별도의 양형기준 수치는 이 글의 확인 범위에서 공표 자료 없음이다. 현행 주택법 제57조 제2항의 적용 제외를 직접 다루면서 사건번호와 판시사항까지 원문으로 대조할 수 있는 판례ㆍ결정도 확인되지 않았다.

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