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분양가상한제가 아예 안 걸리는 주택 — 주택법 제57조 제2항의 여덟 항목, 그리고 예외가 아닌 제3항 단서

입력 2026.09.10. 오전 10:08

요약. 분양가상한제를 규정한 조문은 주택법 제57조다. 상한제가 처음부터 적용되지 않는 경우는 같은 조 제2항 각 호에 열거돼 있고, 번호는 제1호~제7호까지지만 중간에 제4호의2가 끼어 있어 실제 항목은 여덟이다. 같은 조 제3항 제2호 단서는 예외처럼 읽히지만 적용 제외가 아니라 택지비 산정 특례다. 상한제는 그대로 걸린 채 택지비를 잡는 방법만 달라진다. 2026년 9월 10일 현재 시행 중인 문언은 [시행 2026. 8. 4.] [법률 제21323호, 2026. 2. 3., 일부개정]이다.

1. ‘분양가상한제 예외’는 조문에서 두 갈래로 갈린다

제57조 안에는 상한제를 비껴가는 문언이 두 곳에 있다. 말로는 둘 다 “예외”라고 불리지만 효과가 전혀 다르다. 하나는 제도 자체가 걸리지 않는 것이고, 다른 하나는 걸린 채로 값 계산만 달라지는 것이다.

제1항은 적용 대상을 정한다. 사업주체가 제54조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 중 ① 공공택지, ② 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 제58조에 따라 국토교통부장관이 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역에서 공급하는 주택이 그 대상이다. 이렇게 공급되는 주택을 조문은 **“분양가상한제 적용주택”**이라고 부른다.

제2항은 그 제1항을 통째로 끄는 자리다. 문언은 “제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다”이다. 지역 지정이 풀렸는지, 심의가 어떻게 됐는지를 따지기 전에, 각 호에 해당하면 제1항 자체가 작동하지 않는다.

2. 제2항 각 호 — 번호는 일곱까지, 항목은 여덟

제2항의 각 호는 1, 2, 3, 4, 4의2, 5, 6, 7 순으로 매겨져 있다. 개정 과정에서 제4호와 제5호 사이에 호를 하나 더 넣으면서 4의2라는 가지번호가 붙었기 때문이다. 그래서 마지막 번호는 제7호인데 항목 수는 여덟이다. “일곱 가지”로 세면 하나가 빠진다.

1. 도시형 생활주택
2. 경제자유구역의 공동주택 중 일부. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제4조에 따라 지정ㆍ고시된 경제자유구역에서 건설ㆍ공급하는 공동주택으로서, 같은 법 제25조에 따른 경제자유구역위원회가 외자유치 촉진과 관련이 있다고 인정해 분양가격 제한을 적용하지 않기로 심의ㆍ의결한 경우다. 경제자유구역에 있다는 사실만으로 자동으로 빠지는 것이 아니라, 위원회의 심의ㆍ의결이라는 별도 관문이 붙어 있다.
3. 관광특구의 초고층 공동주택. 「관광진흥법」 제70조 제1항 또는 제2항에 따라 지정된 관광특구에서 건설ㆍ공급하는 공동주택으로서 해당 건축물의 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 경우다. 두 요건은 이거나로 연결돼 있다. 둘 다 넘길 필요는 없고 하나만 충족하면 된다.
4. 공공성 요건을 갖춘 정비사업의 주택. 한국토지주택공사 또는 지방공사가 아래 정비사업의 시행자(「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제8호 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제5호에 따른 사업시행자)로 참여하는 등 대통령령으로 정하는 공공성 요건을 충족하는 경우에, 그 사업에서 건설ㆍ공급하는 주택이다.
   • 가목: 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호에 따른 정비사업으로서 면적, 세대수 등이 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 사업
   • 나목: 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제3호에 따른 소규모주택정비사업
5. (제4호의2) 주거환경개선사업 및 공공재개발사업의 주택. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호 가목에 따른 주거환경개선사업과, 같은 호 나목 후단에 따른 공공재개발사업에서 건설ㆍ공급하는 주택이다.
6. (제5호) 혁신지구재생사업의 주택. 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 주거재생혁신지구에서 시행하는 혁신지구재생사업에서 건설ㆍ공급하는 주택이다.
7. (제6호) 도심 공공주택 복합사업의 주택. 「공공주택 특별법」 제2조 제3호 마목에 따른 사업이다.
8. (제7호) 쪽방 밀집지역을 포함하는 공공주택사업의 주택. 「공공주택 특별법」 제27조의3에 따른 쪽방 밀집지역을 포함하는 공공주택사업에서 건설ㆍ공급하는 주택이다.

제4호와 그 가목은 요건의 알맹이를 대통령령에 넘겨 두었다. 조문만 읽어서는 어떤 면적ㆍ세대수가 공공성 요건에 해당하는지 알 수 없고, 이 글의 확인 범위는 법률 조문이므로 그 숫자는 여기서 다루지 않는다.

3. 제3항 단서를 예외로 세는 순간 틀린다

제3항은 분양가격의 구성과 산정을 정한 자리다. “제1항의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성(토지임대부 분양주택의 경우에는 건축비만 해당한다)되며, 구체적인 명세, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 국토교통부령으로 정한다”가 앞머리다. 이미 상한제가 걸린 주택의 가격을 어떻게 계산하는지에 관한 규정이지, 상한제가 걸리는지 여부에 관한 규정이 아니다.

택지비 산정은 두 갈래다.

• 제1호(공공택지): 해당 택지의 공급가격에 국토교통부령으로 정하는 택지 관련 비용을 가산한 금액.
• 제2호(공공택지 외의 택지): 원칙은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액에 국토교통부령으로 정하는 비용을 가산한 금액이다. 그런데 여기에 단서가 붙는다. 택지 매입가격이 아래 어느 하나에 해당하면 **해당 매입가격(대통령령으로 정하는 범위로 한정)**에 비용을 가산한 금액을 “택지비로 볼 수 있다”.
  • 가목: 「민사집행법」, 「국세징수법」 또는 「지방세징수법」에 따른 경매ㆍ공매 낙찰가격
  • 나목: 국가ㆍ지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 가격
  • 다목: 그 밖에 실제 매매가격을 확인할 수 있는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

단서가 적용되면 감정평가액 대신 실제 매입가격이 택지비가 될 수 있다. 그렇게 계산된 결과가 분양가격을 어느 쪽으로 움직이든, 상한제 자체는 그대로 걸려 있다. 단서 뒤에는 “이 경우 택지비는 주택단지 전체에 동일하게 적용하여야 한다”는 문장이 이어져, 단지 안에서 택지비를 쪼개 쓰는 것도 막아 두었다.

두 문언을 나란히 놓으면 차이가 분명하다. 제2항은 제1항을 적용하지 아니한다이고, 제3항 단서는 택지비로 볼 수 있다이다. 앞은 제도의 온ㆍ오프이고 뒤는 계산식의 선택지다. 적용 제외를 묻는 자리에서 제3항 단서를 답으로 내놓으면, 걸려 있는 규제를 안 걸린다고 말하는 셈이 된다.

4. 이 목록은 한 번에 만들어지지 않았다

제2항 끝에는 개정 표시가 여섯 개 찍혀 있다. <개정 2020. 8. 18., 2021. 4. 13., 2021. 7. 20., 2022. 5. 3., 2023. 12. 26., 2026. 2. 3.>이다. 여덟 항목이 한 법률로 한꺼번에 들어온 것이 아니라 여러 해에 걸쳐 쌓인 문언이라는 뜻이다.

• 법률 제19851호는 제6호(도심 공공주택 복합사업)를 신설하고, 제5호의 문언을 “혁신지구재생사업”으로 고쳤다.
• 법률 제21323호는 제2항에 **제7호(쪽방 밀집지역을 포함하는 공공주택사업)**를 신설했다. 현행본 상단에 찍힌 공포번호가 이 법률이고, 이 법률이 제57조 제2항에서 한 일은 제7호를 더한 것이다.

같은 법률이 제18조 제1항ㆍ제5항, 제28조 제7항, 제46조 제1항부터 제5항까지, 제49조 제5항, 제104조 제8호, 제106조 제2항 제5호 및 제5호의2도 함께 손봤다. 다만 이번 개정에서 손댄 벌칙ㆍ과태료 조문은 제46조ㆍ제49조를 인용할 뿐 제57조를 인용하지 않는다.

시행일이 두 개로 갈렸다

법률 제21323호 부칙 제1조는 이렇게 되어 있다.

이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제57조제2항제7호의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다.

여기서 자주 어긋나는 지점이 있다. 단서가 앞당긴 대상은 제57조 전체가 아니라 제57조 제2항 제7호의 개정규정이다. 부칙이 제57조의 시행을 늦춘 것도 아니다.

• 제57조 제2항 제7호의 개정규정: 2026년 2월 3일(공포한 날)부터 시행
• 같은 법률의 나머지: 2026년 8월 4일부터 시행

2026년 9월 10일 기준으로는 두 날짜가 모두 지났다. 제7호를 포함해 위에 적은 여덟 항목 전부가 시행 중인 문언이다.

부칙의 나머지 조문은 적용례다. 제2조는 통합심의(제18조 제1항), 제3조는 건축구조기술사와의 협력 등(제46조 제2항ㆍ제49조 제5항)을 대상으로 한다. 이 글의 확인 범위에서는 제57조에 붙는 적용례나 경과조치는 확인되지 않았다.

한편 2026년 9월 8일에 공포된 법률 제21902호는 2027년 3월 9일 시행 예정이다. 2026년 9월 10일에는 아직 적용되지 않으므로, 지금 확인해야 하는 문언은 법률 제21323호에 따른 현행 문언이다.

5. 제57조는 몇 개 항인가

제57조는 ①부터 ⑦까지 일곱 개 항으로 이뤄져 있고, 삭제된 항은 없다. 다만 제1항 제2호 아래의 가ㆍ나ㆍ다 목이 삭제 <2023. 12. 26.>로 남아 있다. 목이 삭제된 것을 항이 삭제된 것으로 옮겨 적으면 조문 구조가 어긋난다.

나머지 항은 이렇게 이어진다.

• 제4항: 건축비는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 건축비(“기본형건축비”)에 국토교통부령으로 정하는 금액을 더한 금액이다. 기본형건축비는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 해당 지역 특성을 고려해 국토교통부령으로 정하는 범위에서 따로 정해 고시할 수 있다.
• 제5항: 공공택지에서 공급하는 분양가상한제 적용주택에 대해 입주자모집 승인을 받았을 때, 사업주체는 입주자 모집공고에 택지비ㆍ공사비ㆍ간접비ㆍ그 밖에 국토교통부령으로 정하는 비용의 분양가격을 공시하여야 한다.
• 제6항: 공공택지 외의 택지에서 공급되는 분양가상한제 적용주택 중 분양가 상승 우려가 큰 지역으로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 지역이면, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 입주자모집 승인을 할 때 택지비ㆍ직접공사비ㆍ간접공사비ㆍ설계비ㆍ감리비ㆍ부대비ㆍ그 밖에 국토교통부령으로 정하는 비용까지 일곱 항목을 공시하여야 한다.
• 제7항: 제5항ㆍ제6항에 따른 공시를 할 때 국토교통부령으로 정하는 택지비 및 건축비에 가산되는 비용의 공시에는 제59조에 따른 분양가심사위원회 심사를 받은 내용과 산출근거를 포함하여야 한다.

공시 항목이 공공택지(제5항, 네 항목)와 그 밖의 택지(제6항, 일곱 항목)에서 다르다는 점도 제2항의 적용 제외와는 별개의 층위다.

6. 어기면 어떻게 되나 — 처벌 조문은 제57조 제2항이 아니다

제57조 제2항에는 형벌 문언이 없다. 이 항은 적용을 제외하는 규정이지 의무를 부과하는 규정이 아니므로, “제2항을 위반하면 처벌된다”는 문장은 조문 구조와 맞지 않는다.

관련 처벌 조문은 주택법 제101조다. 이 조문은 제57조 제1항 또는 제5항을 위반해 주택을 공급한 경우를 대상으로 하고, 기본 법정형은 **“3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금”**이다. 징역과 벌금 중 하나를 고르는 선택형이므로, 형을 옮겨 적을 때 또는을 빼면 조문이 달라진다. 즉 문제 되는 것은 상한 가격을 넘겨 공급했는지(제1항), 공시 의무를 지켰는지(제5항)이지 제2항 자체가 아니다.

또한 이 글의 확인 범위에서는, 현행 주택법 제57조 제2항의 적용 제외를 직접 다루면서 사건번호ㆍ판시사항ㆍ주문까지 원문으로 대조할 수 있는 판례나 결정은 확인되지 않았다.

7. 자주 묻는 질문

분양가상한제가 적용되지 않는 주택은 무엇인가요

주택법 제57조 제2항 각 호에 열거된 여덟 가지다. ① 도시형 생활주택, ② 경제자유구역위원회가 외자유치 촉진과 관련이 있다고 심의ㆍ의결한 경제자유구역의 공동주택, ③ 관광특구에서 층수 50층 이상이거나 높이 150미터 이상인 공동주택, ④ 한국토지주택공사 또는 지방공사가 정비사업 시행자로 참여하는 등 대통령령으로 정하는 공공성 요건을 충족하는 사업의 주택, ④의2 주거환경개선사업ㆍ공공재개발사업의 주택, ⑤ 혁신지구재생사업의 주택, ⑥ 도심 공공주택 복합사업의 주택, ⑦ 쪽방 밀집지역을 포함하는 공공주택사업의 주택이다. 이에 해당하면 제1항 자체가 적용되지 않는다.

도시형 생활주택도 분양가상한제를 적용받나요

도시형 생활주택은 제57조 제2항 제1호에 규정돼 있어 제1항이 적용되지 않는다. 각 호 중 첫머리에 놓인 항목이고, 다른 호와 달리 별도의 심의ㆍ의결이나 면적ㆍ층수 같은 부가 요건이 조문에 붙어 있지 않다. 다만 이 결론은 **분양가격 제한(제57조 제1항)**에 관한 것이고, 주택법의 다른 의무나 다른 법령이 어떻게 적용되는지는 각 조문에서 따로 확인해야 한다.

분양가상한제 적용 제외는 법에 어떻게 정해져 있나요

열거 방식이다. “이러이러한 성격이면 제외한다”는 일반 기준을 두는 대신, 제2항이 각 호에 해당 사유를 하나씩 적어 놓았다. 그래서 새로운 유형을 제외하려면 호를 신설하는 개정이 필요하고, 실제로 제2항에는 2020년부터 2026년까지 여섯 번의 개정 표시가 붙어 있다. 가장 최근 개정이 더한 것이 제7호이며, 가지번호 4의2가 남아 있는 것도 이런 누적 개정의 흔적이다.

경매로 싸게 산 땅에 짓는 주택은 상한제에서 빠지나요

빠지지 않는다. 경매ㆍ공매 낙찰가격은 제3항 제2호 가목에 나오는데, 그 자리는 적용 제외가 아니라 택지비 산정에 관한 단서다. 감정평가액 대신 실제 매입가격을 택지비로 “볼 수 있다”는 것이고, 분양가상한제 자체는 그대로 적용된다. 적용 제외를 정하는 조항은 제2항뿐이다.

2026년 개정으로 무엇이 바뀌었나요

법률 제21323호가 제57조 제2항에 제7호(쪽방 밀집지역을 포함하는 공공주택사업에서 건설ㆍ공급하는 주택)를 신설했다. 이 제7호의 개정규정은 부칙 제1조 단서에 따라 공포한 날인 2026년 2월 3일부터 시행됐고, 같은 법률의 나머지는 2026년 8월 4일부터 시행됐다. 부칙이 제57조 전체의 시행을 미룬 것이 아니라, 제7호만 먼저 시행되도록 앞당긴 것이다.

8. 정리

• 적용 대상은 제1항, 적용 제외는 제2항 각 호, 가격 계산은 제3항 이하다. 이 순서를 지키면 제57조를 읽을 때 자리가 어긋나지 않는다.
• 제2항 각 호는 1, 2, 3, 4, 4의2, 5, 6, 7로 여덟 항목이다.
• 제3항 제2호 단서는 택지비 산정 특례이지 적용 제외가 아니다. 어미가 택지비로 볼 수 있다이지 적용하지 아니한다가 아니다.
• 제57조 제2항에는 법정형이 없다. 제101조는 제57조 제1항 또는 제5항 위반 공급을 대상으로 하고, 기본 법정형은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이다.
• 2026년 9월 10일 현재 시행 문언은 [시행 2026. 8. 4.] [법률 제21323호, 2026. 2. 3., 일부개정]이며, 2026년 9월 8일 공포된 법률 제21902호는 2027년 3월 9일 시행 예정이라 아직 적용되지 않는다.

참고 법령

• 주택법 제54조(주택의 공급)
• 주택법 제57조(주택의 분양가격 제한 등) 제1항ㆍ제2항(제1호~제7호, 제4호의2 포함)ㆍ제3항ㆍ제4항ㆍ제5항ㆍ제6항ㆍ제7항
• 주택법 제58조(분양가상한제 적용 지역의 지정 및 해제)
• 주택법 제59조(분양가심사위원회의 운영)
• 주택법 제101조(벌칙)
• 주택법 일부개정법률 부칙 <법률 제21323호, 2026. 2. 3.> 제1조(시행일)ㆍ제2조ㆍ제3조
• 주거기본법 제8조
• 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 제4조ㆍ제25조
• 관광진흥법 제70조 제1항ㆍ제2항
• 도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호(가목ㆍ나목)ㆍ제8호
• 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조 제3호ㆍ제5호
• 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법(주거재생혁신지구ㆍ혁신지구재생사업)
• 공공주택 특별법 제2조 제3호 마목ㆍ제27조의3
• 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률
• 민사집행법ㆍ국세징수법ㆍ지방세징수법(제57조 제3항 제2호 가목 인용)

조문 원문은 국가법령정보센터(law.go.kr)의 주택법 현행본에서 확인할 수 있다. 이 글은 2026년 9월 10일 기준 시행 문언을 옮긴 것이며, 그 이후의 개정은 반영돼 있지 않다.

관련 법령: 주택법 제57조 · 주택법 제101조 · 주택법 부칙 제1조

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