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분양가상한제가 적용되지 않는 주택은 무엇인가요

입력 2026.09.10. 오전 10:08

요약 및 결론: 주택법 제57조제2항에 열거된 8개 경우의 주택은 제1항의 분양가상한제 적용 대상에 해당하더라도 제1항을 적용하지 아니한다. 도시형 생활주택은 제2항제1호의 적용 제외 대상이며, 제3항제2호 단서는 적용 제외가 아니라 공공택지 외 택지의 택지비 산정 특례다.

2026년 2월 3일에는 쪽방 밀집지역을 포함하는 공공주택사업 주택을 정한 제57조제2항제7호가 먼저 시행됐고, 같은 개정법률의 일반 시행일은 2026년 8월 4일이었다. 2026년 9월 10일 시행 기준으로 분양가상한제의 적용 제외와 택지비 산정 방식을 구별하려면, 제2항의 “제1항을 적용하지 아니한다”와 제3항 단서의 “택지비로 볼 수 있다”를 나누어 읽어야 한다.

분양가상한제 적용 제외는 어떤 순서로 판단하나요

주택법 제57조제1항이 정한 공공택지 또는 지정 지역의 공동주택인지 먼저 보고, 그다음 제2항의 열거 항목에 들어가는지를 확인한다. 제2항은 제1호부터 제7호까지의 번호 사이에 제4호의2가 있어 실제 항목 수는 8개이며, 열거되지 않은 사유를 제2항의 적용 제외로 더할 수는 없다.

제57조제2항제2호와 제4호는 조문에 적힌 추가 요건을 함께 충족해야 한다. 특히 관광특구 공동주택은 50층 이상과 150미터 이상을 모두 갖춰야 하는 것이 아니라, 어느 하나의 기준을 충족하면 제3호의 층수ㆍ높이 요건에 해당한다.

제3항제2호 단서는 왜 적용 제외가 아닌가요

주택법 제57조제3항제2호 단서는 공공택지 외 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급할 때 택지비를 산정하는 방식을 정한다. 경매ㆍ공매 낙찰가격, 공공기관 매입가격, 실제 매매가격을 확인할 수 있는 대통령령상 경우에는 일정 범위의 매입가격에 관련 비용을 더한 금액을 택지비로 볼 수 있다.

제3항제2호 단서가 바꾸는 것은 택지비 산정의 기준이고, 제1항의 적용 여부가 아니다. 따라서 제3항 단서에 해당하더라도 제2항의 8개 항목에 해당하지 않으면 분양가상한제 적용 제외라고 볼 수 없다.

2026년 개정 제7호는 언제부터 적용되나요

주택법 일부개정법률 제21323호는 제57조제2항제7호를 신설했고, 그 개정규정만 2026년 2월 3일부터 시행했다. 같은 법률의 나머지 개정사항은 공포 후 6개월이 지난 2026년 8월 4일부터 시행했으므로, 부칙이 제57조 전체의 시행을 늦춘 것은 아니다.

2026년 9월 10일 시행 기준에서 제57조는 시행 중이고 제2항제7호도 이미 시행 중이다. 2026년 9월 8일 공포된 법률 제21902호는 2027년 3월 9일 시행 예정이므로 이 기준일의 제57조 문언에는 적용되지 않는다.

제57조제2항을 어기면 바로 처벌받나요

주택법 제57조제2항 자체에는 징역ㆍ벌금의 법정형이 없다. 제2항은 제1항을 적용하지 않는 주택의 범위를 정하는 규정이므로, 제2항을 단독으로 위반한 경우의 형벌이라고 적을 수 없다.

주택법 제101조는 제57조제1항 또는 제5항을 위반해 주택을 공급한 경우와 연결되며, 기본 법정형은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이다. 실제 선고 수위를 비교할 공식 통계ㆍ양형기준 수치는 공표 자료 없음이며, 제57조제2항의 적용 제외를 직접 대상으로 한 판례ㆍ결정은 이 글의 확인 범위에서 확인되지 않는다.

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