아파트 공용부분 수선과 구조 변경, 필요한 동의 비율이 다르다
아파트 공용부분—복도, 로비, 계단 같은 주민이 함께 쓰는 공간—을 손볼 때 얼마나 많은 집주인의 동의를 모아야 할까. 단순히 낡은 복도를 다시 칠하거나 타일을 교체하는 것과 건물의 구조 자체를 바꾸는 작업은 법 위에서 ‘변경’의 무게가 다르다. 동의를 모으는 기준도 갈린다.
복도나 로비를 손질할 때: 구분소유자의 3분의 2 이상
공용부분의 변경 사항은 ‘관리단집회’라는 전체 집주인 회의에서 의결해야 한다. 법은 이때 구분소유자(집주인)의 3분의 2 이상과 의결권(일반적으로 소유 면적에 비례)의 3분의 2 이상이 찬성해야 결정된다고 정한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조제1항 본문).
여기서 ‘공용부분의 변경’이란 노화한 것을 복원하거나, 편의성을 높이려고 개선하되 건물의 기본 구조나 각 집주인의 권리 범위를 바꾸지 않는 작업을 뜻한다. 복도 페인트칠, 타일 교체, 조명 교체, 공조 시설 보수 같은 개량이 여기에 해당한다.
다만 변경이 지나치게 많은 비용이 들지 않거나, 개량을 위한 것이면서 특정 경우에 해당하면 이보다 낮은 기준으로 결정할 수 있다. 이 경우 구분소유자의 과반수(절반을 넘는 수)와 의결권의 과반수만으로도 된다(같은 항 다만서, 제38조제1항).
건물 구조를 바꿀 때: 구분소유자의 5분의 4 이상
건물을 리모델링하거나 증개축하는 등 각 집주인의 구분소유권이나 대지사용권(땅을 쓸 수 있는 권리)의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분 변경은 훨씬 높은 동의를 요구한다. 이때는 구분소유자의 5분의 4 이상과 의결권의 5분의 4 이상이 찬성해야 한다. 다만 휴양 콘도미니엄의 경우는 구분소유자의 3분의 2 이상과 의결권의 3분의 2 이상이 찬성하면 된다.
전유부분(각 집주인이 단독 소유한 방, 거실 등)의 개수가 늘어나거나 줄어드는 경우, 공용부분이나 전유부분의 면적이 바뀌는 경우, 건물 전체의 구조를 변경해 각 집주인이 차지하는 공간 위치나 크기가 달라지는 경우가 이에 해당한다.
5분의 4라는 기준은 단순 개선(3분의 2)보다 훨씬 높다. 이는 건물 구조 변경이 각자의 권리에 직접 영향을 미치기 때문이다.
집주인 개인의 권리가 특별히 영향을 받을 때: 추가로 승낙 필요
앞의 동의 기준을 모두 충족했더라도 한 가지 더 챙겨야 할 것이 있다. 공용부분 변경(단순 변경이든 권리변동이 있는 변경이든)이 특정 집주인의 권리에 특별한 영향을 미칠 때면, 그 집주인의 개별 승낙을 따로 받아야 한다(같은 법 제15조제2항). 정족수를 채웠다고 해서 진행되는 것이 아니다.
예를 들어 복도 구조 변경이 한 집의 채광을 크게 해친다거나, 리모델링으로 특정 세대만 사용하던 공용 공간이 사라진다면, 그 집주인의 동의를 별도로 받아야 한다.
권리변동 있는 변경의 의사결정 절차
5분의 4 결의로 권리변동 있는 변경을 결정할 때는 단순 변경보다 투명하고 상세한 절차를 거친다.
회의 기록(의사록)에는 다음을 명시해야 한다:
- 공사 설계의 개요
- 예상 공사 기간과 비용
- 비용을 누가 어떻게 나눌 것인지
- 변경된 부분의 용도
- 전유부분 개수가 늘거나 줄면, 어느 집주인에게 귀속할지
- 면적이 바뀌면, 어느 집주인에게 귀속할지
- 대지사용권(땅을 쓸 권리)이 어떻게 변할지
- 규약에 정한 그 밖의 사항
특히 제3호부터 제7호까지는 각 집주인 사이에 형평이 유지되도록 정해야 한다(같은 법 제15조의2제2항). 누군가는 손해를 보고 누군가는 이득을 보는 불공평한 구조가 아니어야 한다는 뜻이다.
의사록에는 각 집주인이 찬성했는지 반대했는지 명시돼야 하며, 결의가 나면 법정 절차(제48조, 제49조)를 준용해 진행한다(같은 항 제3항, 제4항).
관리(유지·보수)와 변경은 다르다
혼동하기 쉬운 부분이 하나 더 있다. 공용부분을 ‘관리’하는 것—즉 낡은 것을 수리하거나 현 상태를 유지하는 것—과 ‘변경’하는 것은 다르다. 관리에는 더 낮은 기준인 과반수만 필요하다. 다만 관리 관련 사항도 규약으로 달리 정할 수 있고, 권리에 특별한 영향을 미치면 역시 그 집주인의 승낙이 필요하다(같은 법 제16조).
참고 법령
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조(공용부분의 변경)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조(공용부분의 관리)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제38조(의결 방법)
