아파트 복도를 고칠 때와 구조를 바꿀 때, 동의 비율이 다른가요?

입력 2026.09.24. 오전 10:08

결론부터: 다릅니다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(집합건물법)은 공용부분에 손을 대는 일을 관리 / 변경 / 권리변동 있는 변경 세 갈래로 나누고, 갈래마다 요구하는 결의 정족수를 달리 정해 두었습니다. 복도를 원래 모습대로 고치고 유지하는 일과, 복도의 구조 자체를 바꾸어 구분소유권·대지사용권의 범위나 내용까지 움직이는 일은 같은 표결로 처리되지 않습니다.

아래 내용은 집합건물법 제15조, 제15조의2, 제16조, 제38조(시행 2023. 9. 29., 법률 제19282호) 조문을 근거로 정리한 것입니다.

1. 한눈에 보는 세 갈래

즉 “복도를 고친다”가 관리에 해당하는지, 변경에 해당하는지, 나아가 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 변경에 해당하는지에 따라 필요한 찬성의 크기가 달라집니다.

2. 고치는 일 — 공용부분의 관리

제16조제1항 본문은 이렇게 정합니다.

공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다.

여기서 눈여겨볼 점이 두 가지입니다.

첫째, 제외되는 대상은 “제15조 전체”가 아니라 “제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우”입니다. 제15조제1항 단서에 해당하는 경우(개량 목적이면서 지나치게 많은 비용이 들지 않는 변경 등)는 그 단서 자체가 통상의 집회결의로 결정할 수 있다고 정하고 있습니다.

둘째, 같은 항 단서는 “보존행위는 각 공유자가 할 수 있다”고 합니다. 보존행위는 집회결의를 거치지 않고 각 공유자가 할 수 있도록 조문이 열어 둔 것입니다.

또한 제16조제4항은 제1항 본문의 경우에 제15조제2항을 준용한다고 정합니다. 관리에 해당하더라도 뒤에서 볼 ‘승낙’ 요건이 따라붙을 수 있다는 뜻입니다.

3. 바꾸는 일 — 공용부분의 변경(3분의 2)

제15조제1항 본문은 공용부분의 변경에 관한 사항을 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다고 정합니다.

주의할 것은 “구분소유자 수”와 “의결권” 두 축을 모두 채워야 한다는 점입니다. 조문은 “구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상”이라고 쓰고 있어, 어느 한쪽만 채운 결의로는 조문이 요구하는 요건을 갖추지 못합니다.

다만 같은 항 단서는 두 가지 경우에 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다고 합니다.

1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우
2. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우

본문의 어미는 “결정한다”이고 단서의 어미는 “결정할 수 있다”입니다. 문언이 다르므로 옮겨 적을 때 뒤섞지 않는 것이 좋습니다.

4. 권리까지 움직이는 변경 — 5분의 4

제15조의2제1항 본문은 제15조에도 불구하고, 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다고 정합니다.

“권리변동 있는 변경이면 언제나 5분의 4”는 아닙니다. 같은 항 단서는 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경에 관한 사항은 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다고 정하고 있습니다. 이 단서는 2023. 3. 28. 개정(법률 제19282호)으로 들어온 문언입니다.

4-1. 이 결의는 “찬성 숫자”만으로 끝나지 않습니다

제15조의2제2항은 제1항의 결의에서 다음 각 호의 사항을 정하여야 한다고 의무로 규정합니다.

1. 설계의 개요
2. 예상 공사 기간 및 예상 비용(특별한 손실에 대한 전보 비용을 포함한다)
3. 제2호에 따른 비용의 분담 방법
4. 변경된 부분의 용도
5. 전유부분 수의 증감이 발생하는 경우에는 변경된 부분의 귀속에 관한 사항
6. 전유부분이나 공용부분의 면적에 증감이 발생하는 경우에는 변경된 부분의 귀속에 관한 사항
7. 대지사용권의 변경에 관한 사항
8. 그 밖에 규약으로 정한 사항

그리고 같은 항 후단은 제3호부터 제7호까지의 사항은 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정하여야 한다고 합니다.

또 제15조의2제3항은 이 결의를 위한 관리단집회의 의사록에 결의에 대한 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 한다고 정하고, 제4항은 제1항의 결의가 있는 경우 제48조 및 제49조를 준용한다고 정합니다(준용되는 제48조·제49조의 구체적 내용은 이 글이 근거로 삼은 조문 범위 밖입니다).

5. “통상의 집회결의”는 과반수 — 다만 조건이 붙습니다

제15조제1항 단서와 제16조제1항 본문이 가리키는 “통상의 집회결의”는 제38조제1항입니다.

관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.

앞머리에 **“이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면”**이라는 조건이 붙어 있다는 점이 중요합니다. 게다가 제16조제3항은 제16조제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다고 하므로, 과반수를 어느 단지에나 똑같이 적용되는 고정 기준처럼 읽어서는 안 됩니다. 해당 집합건물의 규약을 함께 확인해야 하는 이유입니다.

의결권 행사 방법에 관해서는 제38조제2항이 서면이나 전자적 방법으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다고 정하고, 전자적 방법의 구체적 방법은 대통령령으로 정하도록 하고 있습니다. 제38조제3항은 제34조에 따른 관리단집회의 소집통지나 소집통지를 갈음하는 게시를 할 때 제2항에 따라 의결권을 행사할 수 있다는 내용과 구체적인 의결권 행사 방법을 명확히 밝혀야 한다고 정하며, 제38조제4항은 그 밖에 의결권 행사를 위하여 필요한 사항을 대통령령으로 정하도록 위임합니다(대통령령의 구체적 내용은 이 글의 근거 범위 밖입니다).

6. 정족수를 채웠다고 끝이 아닙니다 — 별도의 ‘승낙’

이 부분은 결의 정족수와는 별개로 조문이 따로 정한 요건입니다.

제15조제2항은 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다고 정합니다. 어미가 “받아야 한다”인 의무 규정입니다.

그리고 제16조제4항은 제16조제1항 본문의 경우, 즉 관리에 관한 통상의 집회결의로 결정하는 경우에도 제15조제2항을 준용한다고 합니다.

정리하면 이렇습니다.

• 정족수 충족(3분의 2, 5분의 4, 또는 통상의 집회결의)과
• 특별한 영향을 받는 구분소유자의 승낙은

서로 별개의 요건입니다. 결의 숫자를 채웠더라도, 그 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미친다면 그 구분소유자의 승낙이 따로 필요합니다.

7. 세입자(점유자)도 표를 던질 수 있나요

제16조제2항이 이 문제를 다룹니다. 여기에도 본문과 단서가 갈립니다.

본문 — 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제1항 본문에 따른 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다.

단서 — 다만,

• 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니합니다.
• 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는, 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 합니다.

이 조항이 적용되는 범위는 “제1항 본문에 따른 집회”, 즉 공용부분의 관리에 관한 통상의 집회결의입니다. 그리고 제16조제3항에 따라 제1항·제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있습니다.

8. 자주 묻는 질문

Q. 복도 바닥이 파손되어 원래대로 수리하는 것은 몇 퍼센트가 필요한가요? A. 조문 구조상 먼저 그 일이 ‘관리’인지 ‘변경’인지를 가려야 합니다. 공용부분의 관리에 관한 사항이면 제16조제1항 본문에 따라 통상의 집회결의(제38조제1항)로 결정하고, 그중 보존행위에 해당하면 제16조제1항 단서에 따라 각 공유자가 할 수 있습니다. 다만 어떤 행위가 보존행위인지는 개별 사안의 판단 문제이고, 이 글이 근거로 삼은 조문은 그 판단 기준을 따로 열거하고 있지 않습니다.

Q. 복도를 더 좋게 만드는 개량 공사도 3분의 2가 필요한가요? A. 공용부분의 변경이라면 원칙은 제15조제1항 본문의 3분의 2입니다. 다만 같은 항 단서 제1호는 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다고 정합니다. ‘개량 목적’과 ‘지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 것’이 함께 요구되는 문언입니다.

Q. 복도 일부를 터서 전유부분 면적이 바뀌는 공사는요? A. 그러한 사정이 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 해당한다면 제15조의2제1항 본문이 적용되어 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 요구됩니다. 이 경우 제15조의2제2항 각 호(설계의 개요, 예상 공사 기간 및 예상 비용, 비용 분담 방법, 변경된 부분의 용도, 전유부분 수 증감 시 귀속, 면적 증감 시 귀속, 대지사용권의 변경, 규약으로 정한 사항)를 정하여야 하고, 제3호부터 제7호까지는 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정하여야 합니다.

Q. 동의서만 모으면 되나요? A. 조문은 “동의서만 받으면 된다”는 식의 규정을 두고 있지 않습니다. 제15조·제15조의2는 관리단집회에서의 결의를 전제로 하고 있고, 제15조의2제3항은 의사록에 각 구분소유자의 찬반 의사를 적도록 정합니다. 의결권을 서면이나 전자적 방법으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다는 것은 제38조제2항의 내용이며, 전자적 방법의 구체적 방법은 대통령령에 위임되어 있습니다.

Q. 관련 대법원 판례는 무엇인가요? A. 이 글은 조문만을 근거로 작성한 것으로, 여기에 붙는 판례는 확인된 바 없습니다. 사건번호를 임의로 제시하지 않습니다.

9. 조문 이력 메모

• 제15조(항 2개·호 2개) — 현재 문언을 만든 개정은 법률 제16919호(공포 2020. 2. 4.)
• 제15조의2(항 4개·호 8개) — 현재 문언을 만든 개정은 법률 제19282호(공포 2023. 3. 28.), 본조신설은 2020. 2. 4.
• 제16조(항 4개) — 현재 문언을 만든 개정은 법률 제16919호(공포 2020. 2. 4.)
• 제38조(항 4개) — 현재 문언을 만든 개정은 법률 제11555호(공포 2012. 12. 18.)

법령 상단 공포번호는 제19282호(2023. 3. 28. 일부개정, 시행 2023. 9. 29.)이므로, 제15조·제16조·제38조는 상단 공포번호와 문언을 만든 개정이 서로 다릅니다.

부칙(법률 제19282호, 2023. 3. 28.) 제1조는 “이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다”고 정하고, 제2조는 제26조제2항 및 제3항(제2항에 관한 부분으로 한정한다)의 개정규정에 관한 적용례(시행일이 속하는 달의 다음 달의 회계부터 적용)만을 둡니다. 제15조의2에 관한 별도의 적용례나 경과조치는 이 부칙에 없습니다.

같은 제19282호 개정은 제15조의2와 함께 제26조, 제26조의5, 제28조, 제41조, 제47조, 제66조(과태료)를 고쳤습니다. 다만 제66조 과태료의 요건과 금액 문언은 이 글의 근거 범위 밖이므로 액수는 적지 않습니다.

10. 요약

1. 관리 → 통상의 집회결의(제16조제1항 본문, 제38조제1항). 보존행위는 각 공유자가 가능(제16조제1항 단서).
2. 변경 → 구분소유자 3분의 2 이상 및 의결권 3분의 2 이상(제15조제1항 본문). 단, 개량 목적이면서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닌 경우 등은 통상의 집회결의로 가능(제15조제1항 단서).
3. 권리변동 있는 변경 → 구분소유자 5분의 4 이상 및 의결권 5분의 4 이상(제15조의2제1항 본문). 단, 휴양 콘도미니엄업 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 경우는 3분의 2(같은 항 단서).
4. 정족수와 승낙은 별개 — 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다(제15조제2항, 제16조제4항의 준용).
5. 규약을 확인해야 합니다 — 통상의 집회결의는 “이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면”이라는 조건 아래의 과반수이고(제38조제1항), 제16조제1항·제2항 사항은 규약으로 달리 정할 수 있습니다(제16조제3항).

이 글은 법령 조문의 내용을 정리한 일반적 정보이며, 개별 사안의 판단을 대신하지 않습니다.

참고 법령

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정] (소관: 법무부)

• 제15조(공용부분의 변경) 제1항 본문·단서 제1호·제2호, 제2항
• 제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경) 제1항 본문·단서, 제2항 제1호부터 제8호까지, 제3항, 제4항
• 제16조(공용부분의 관리) 제1항 본문·단서, 제2항 본문·단서, 제3항, 제4항
• 제38조(의결 방법) 제1항, 제2항, 제3항, 제4항
• 부칙(법률 제19282호, 2023. 3. 28.) 제1조(시행일), 제2조(관리인의 장부 작성 및 보관 등에 관한 적용례)
• 조문 내에서 인용된 조문: 제34조, 제41조, 제48조, 제49조 (내용은 이 글의 근거 범위 밖)

관광진흥법

• 제3조제1항제2호나목 (집합건물법 제15조제1항제2호 및 제15조의2제1항 단서에서 인용)

관련 법령: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조의2 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제38조

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