아파트 복도 보수와 구조 변경, 필요한 동의 비율은 다릅니다
아파트의 공용부분인 복도를 손보는 경우, 공사의 법적 성격에 따라 결의 기준이 달라집니다. 단순한 관리라면 통상의 집회결의가 적용되지만, 공용부분의 변경이면 원칙적으로 3분의 2 결의가 필요합니다. 구분소유권이나 대지사용권까지 변동하는 변경이라면 원칙적으로 5분의 4 결의가 요구됩니다.
중요한 점은 구분소유자 수만 세는 것이 아니라 의결권 기준도 함께 충족해야 한다는 것입니다.
단순한 유지·관리라면 통상의 집회결의
복도를 유지하거나 관리하는 사항으로서 공용부분의 변경이나 권리변동이 있는 변경에 해당하지 않는다면, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조제1항에 따라 통상의 집회결의로 결정합니다.
통상의 집회결의는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없을 때 다음 두 요건을 모두 충족해야 합니다.
- 구분소유자의 과반수
- 의결권의 과반수
다만 제16조제1항과 제2항에 규정된 사항은 규약으로 달리 정할 수 있으므로, 과반수를 모든 경우의 고정된 기준으로 보아서는 안 됩니다. 또한 보존행위는 각 공유자가 할 수 있습니다.
공용부분을 변경하면 원칙적으로 3분의 2
복도의 형태나 상태를 단순히 관리하는 수준을 넘어 공용부분을 변경하는 사항이라면, 원칙적으로 관리단집회에서 다음 요건을 모두 충족해야 합니다.
- 구분소유자의 3분의 2 이상
- 의결권의 3분의 2 이상
구분소유자 수가 3분의 2를 넘더라도 의결권이 3분의 2에 미달하면 이 기준을 충족한 것이 아닙니다. 반대의 경우도 마찬가지입니다.
다만 공용부분의 개량을 위한 변경으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아니라면 통상의 집회결의로 결정할 수 있습니다. 따라서 복도 공사를 ‘변경’이라고 부른다는 이유만으로 언제나 3분의 2 결의가 필요한 것은 아닙니다.
권리의 범위나 내용까지 바뀌면 원칙적으로 5분의 4
건물의 노후화 억제나 기능 향상 등을 위한 공사라도, 그 결과 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동이 생긴다면 ‘권리변동이 있는 공용부분의 변경’에 해당합니다.
이 경우 원칙적인 결의 기준은 다음과 같습니다.
- 구분소유자의 5분의 4 이상
- 의결권의 5분의 4 이상
이 결의에서는 설계의 개요, 예상 공사 기간과 예상 비용, 비용 분담 방법, 변경된 부분의 용도 등을 정해야 합니다. 전유부분 수나 면적이 증감하거나 대지사용권이 변경되는 경우에는 변경된 부분의 귀속과 대지사용권 변경에 관한 사항도 정해야 합니다. 비용 분담 방법 등 법에서 정한 일부 사항은 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정해야 합니다.
관리단집회 의사록에는 각 구분소유자의 찬반 의사도 적어야 합니다.
‘구조를 바꾼다’는 표현만으로 비율이 정해지지는 않습니다
복도 구조를 바꾼다는 일상적인 표현만으로 3분의 2 기준인지 5분의 4 기준인지 단정할 수는 없습니다. 확인해야 할 핵심은 공사의 명칭이나 규모가 아니라 그 공사가 다음 중 어디에 해당하는지입니다.
- 공용부분의 관리
- 공용부분의 변경
- 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경
따라서 같은 복도 공사라도 단순한 관리인지, 공용부분의 변경인지, 권리변동까지 일으키는 변경인지에 따라 결의 기준이 달라질 수 있습니다.
결의 정족수와 별도의 승낙이 필요할 수도 있습니다
필요한 결의 비율을 충족했다고 해서 모든 요건이 끝나는 것은 아닙니다. 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다. 공용부분의 관리에도 이 규정이 준용됩니다.
즉, 과반수·3분의 2·5분의 4와 같은 결의 정족수와 특정 구분소유자의 승낙은 서로 구별되는 요건입니다.
한눈에 정리하면
- 단순한 공용부분 관리: 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자 과반수와 의결권 과반수
- 공용부분 변경: 원칙적으로 구분소유자 3분의 2 이상과 의결권 3분의 2 이상
- 지나치게 많은 비용이 들지 않는 공용부분 개량: 통상의 집회결의로 결정 가능
- 권리변동 있는 공용부분 변경: 원칙적으로 구분소유자 5분의 4 이상과 의결권 5분의 4 이상
- 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향이 있는 경우: 해당 구분소유자의 승낙이 별도로 필요
결론적으로 아파트 복도를 고치는 경우와 구조를 바꾸는 경우에는 필요한 결의 비율이 달라질 수 있습니다. 다만 ‘수리’나 ‘구조 변경’이라는 표현만으로 판단할 것이 아니라, 공사의 구체적인 내용과 권리변동 여부, 적용되는 규약을 함께 확인해야 합니다.
참고 법령
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조의2
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제38조
