아파트 복도를 고칠 때와 구조를 바꿀 때, 동의 비율이 다른가요
아파트나 오피스텔 같은 집합건물의 복도·계단·엘리베이터 같은 공용부분을 손보려고 하면 가장 먼저 부딪히는 질문이 “몇 명이 찬성해야 하느냐”다. 결론부터 말하면 손보는 내용에 따라 동의 비율이 세 단계로 다르다. 단순히 관리하는 수준인지, 공용부분의 형태나 용도를 바꾸는 변경인지, 그 변경이 구분소유권·대지사용권의 범위까지 바꾸는지에 따라 필요한 결의 요건이 갈린다. 이 구분은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”) 제15조, 제15조의2, 제16조, 제38조에 근거를 둔다.
1. 기본 원칙 — 통상의 관리는 과반수, 변경은 3분의 2, 권리변동 있는 변경은 5분의 4
집합건물법은 공용부분을 다루는 행위를 세 단계로 나눈다.
- 공용부분의 관리(제16조) — 원칙적으로 관리단집회의 통상의 집회결의로 결정한다. 통상의 집회결의는 제38조제1항에 따라 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 의결하되, “이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면”이라는 조건이 붙는다.
- 공용부분의 변경(제15조제1항 본문) — 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로 결정한다.
- 권리변동 있는 공용부분의 변경(제15조의2제1항 본문) — 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 변경은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로 결정한다.
복도를 도색하거나 파손된 부분을 원상대로 고치는 정도는 통상 ‘관리’에 가깝고, 복도 구조 자체를 바꾸거나 용도를 바꾸는 공사는 ‘변경’에 해당해 더 높은 동의율이 필요해지는 구조다. 다만 아래에서 보듯 이 구분은 조문의 문언에 따라 세밀하게 갈리므로, “복도=관리, 구조=변경”처럼 단순하게 고정해서는 안 된다.
2. ‘관리’와 ‘변경’을 가르는 기준 — 제16조가 정한 제외 범위
제16조제1항은 “공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다”고 정한다. 즉 관리로 분류되는 사항의 범위에서 빠지는 것은 ①제15조제1항 본문에 해당하는 변경과 ②제15조의2 전체(권리변동 있는 변경)뿐이다. 제15조제1항의 단서(아래 3.항 참조)는 이 제외 대상에 들어가지 않는다는 점이 조문의 구조다.
같은 항 단서는 “보존행위는 각 공유자가 할 수 있다”고 정해, 파손된 부분을 원래 상태로 되돌리는 등의 보존행위는 관리단집회 결의 없이도 공유자 각자가 할 수 있게 한다.
또한 제16조제1항·제2항에 규정된 사항은 규약으로 달리 정할 수 있다(제16조제3항). 즉 통상의 집회결의(과반수)라는 기준도 규약에 다른 정함이 있으면 그에 따를 수 있으므로, 과반수를 모든 단지에 예외 없이 적용되는 고정 수치로 단정해서는 안 된다.
3. 3분의 2 원칙에도 예외가 있다 — 제15조제1항의 본문과 단서
제15조제1항은 공용부분의 변경을 원칙적으로 구분소유자·의결권 각 3분의 2 이상의 결의로 결정하도록 하면서도, 다음 두 경우에는 통상의 집회결의(제38조제1항, 과반수)로 결정할 수 있다는 단서를 둔다.
- 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우
- 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우
즉 같은 ‘변경’이라도 비용 부담이 크지 않은 개량 공사라면 3분의 2가 아니라 과반수 결의로도 결정할 수 있는 길이 열려 있다. 다만 이 판단(지나치게 많은 비용인지 여부)의 구체적 기준은 이 조문 자체에 규정되어 있지 않다.
4. 5분의 4 원칙에도 예외가 있다 — 제15조의2제1항의 본문과 단서
권리변동 있는 공용부분의 변경도 마찬가지로 본문·단서 구조를 가진다. 본문은 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로서 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분 변경을 구분소유자·의결권 각 5분의 4 이상의 결의로 정하도록 한다. 그러나 단서는 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경에 관한 사항은 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로 결정하도록 별도로 정한다. 권리변동이 있다고 해서 언제나 5분의 4가 요구되는 것은 아니라는 뜻이다.
5분의 4 결의에서 반드시 정해야 할 사항
제15조의2제1항의 결의를 할 때는 제2항 각 호의 사항을 정하여야 한다(의무 규정).
- 설계의 개요
- 예상 공사 기간 및 예상 비용(특별한 손실에 대한 전보 비용을 포함)
- 제2호에 따른 비용의 분담 방법
- 변경된 부분의 용도
- 전유부분 수의 증감이 발생하는 경우 변경된 부분의 귀속에 관한 사항
- 전유부분이나 공용부분의 면적에 증감이 발생하는 경우 변경된 부분의 귀속에 관한 사항
- 대지사용권의 변경에 관한 사항
- 그 밖에 규약으로 정한 사항
이 가운데 제3호부터 제7호까지의 사항은 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정해야 한다(제15조의2제2항 후단). 또한 이 결의를 위한 관리단집회의 의사록에는 결의에 대한 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 하고(제15조의2제3항), 결의가 있는 경우에는 제48조 및 제49조가 준용된다(제15조의2제4항). 이 준용 조문의 세부 내용은 별도로 확인이 필요하다.
5. 정족수를 채워도 끝이 아니다 — 특별한 영향을 받는 구분소유자의 승낙
동의 비율을 충족했다고 모든 절차가 끝나는 것은 아니다. 제15조제2항은 “공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다”고 정한다. 예를 들어 복도 구조 변경이 특정 세대의 출입이나 채광, 전용 사용권 등에 특별한 영향을 준다면, 전체 결의 요건을 채웠더라도 그 세대의 승낙을 별도로 받아야 한다는 의미다.
이 승낙 요건은 관리 사항에도 그대로 이어진다. 제16조제4항은 “제1항 본문의 경우에는 제15조제2항을 준용한다”고 정해, 통상의 관리 행위라도 특정 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미친다면 그 승낙을 받아야 한다.
6. 세입자(점유자)도 의결권을 행사할 수 있나
전유부분을 임차해 실제로 거주하는 점유자라도, 구분소유자의 승낙을 받으면 제16조제1항 본문에 따른 집회에 참석해 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다(제16조제2항 본문). 다만 다음 두 가지 예외가 있다.
- 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 점유자가 의결권을 행사할 수 없다.
- 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회라면, 점유자는 사전에 구분소유자로부터 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다.
즉 복도 등 공용부분에 관한 집회라도 그 안건이 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 수준이라면, 세입자가 임의로 의결권을 대신 행사할 수는 없다는 뜻이다.
7. 서면·전자적 방법에 의한 의결권 행사
의결권은 서면이나 전자적 방법으로, 또는 대리인을 통해서도 행사할 수 있다(제38조제2항). 여기서 “전자적 방법”이란 전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 대통령령으로 정하는 방법을 말한다. 관리단집회의 소집통지나 이를 갈음하는 게시를 할 때는 이러한 방법으로 의결권을 행사할 수 있다는 내용과 구체적인 행사 방법을 명확히 밝혀야 한다(제38조제3항). 이 밖에 의결권 행사를 위해 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 위임되어 있어(제38조제4항), 구체적인 시행 방법은 법률 조문 자체에는 담겨 있지 않다.
정리 — 결국 무엇을 확인해야 하나
복도를 포함한 공용부분에 손을 대려 할 때는 다음 순서로 확인하는 것이 필요하다.
- 해당 공사가 단순 관리(통상 과반수)인지, 변경(원칙 3분의 2)인지, 구분소유권·대지사용권에 변동을 일으키는 변경(원칙 5분의 4)인지 먼저 구분한다.
- ‘변경’이라 해도 비용이 크지 않은 개량이거나 휴양 콘도미니엄 관련 사항이면 더 낮은 결의 요건(통상결의 또는 3분의 2)이 적용될 수 있는지 본다.
- 규약에 정족수에 관한 별도 규정이 있는지 확인한다(관리 사항은 규약으로 달리 정할 수 있다).
- 정족수를 채우더라도, 특정 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 부분이 있다면 그 승낙을 별도로 받아야 한다.
- 권리변동 있는 변경이라면 설계 개요, 비용과 분담 방법, 용도, 귀속 관계 등 법이 정한 사항을 결의에서 반드시 함께 정하고, 의사록에 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 한다.
이 주제와 관련해 참고할 만한 대법원 판례는 이 자료에서 확인되지 않았다.
참고 법령
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조(공용부분의 변경)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조(공용부분의 관리)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제38조(의결 방법)
