아파트 복도를 고칠 때와 구조를 바꿀 때 동의 비율이 다른가요?
요약 및 결론: 아파트 공용 복도를 관리하는 공사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자와 의결권의 각 과반수로 의결하지만, 공용부분의 변경은 원칙적으로 각 3분의 2 이상이 필요합니다. 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용까지 달라지는 변경이라면 각 5분의 4 이상의 결의를 받아야 합니다.
같은 복도 공사라도 법적으로는 공용부분의 관리, 공용부분의 변경, 권리변동 있는 공용부분의 변경으로 나뉠 수 있습니다. 2026년 9월 24일 기준으로 적용되는 조문상 공사의 명칭이나 규모만으로 동의 비율을 정할 수 없고, 공사 내용과 권리변동 여부를 구분해야 합니다.
아파트 복도를 고치는 데 몇 명이 찬성해야 하나요?
공용 복도를 손보는 일이 제15조제1항 본문의 공용부분 변경이나 제15조의2의 권리변동 있는 변경에 해당하지 않는 관리라면, 통상의 집회결의로 결정합니다. 통상의 집회결의는 법이나 규약에 특별한 규정이 없는 경우 구분소유자의 과반수와 의결권의 과반수를 모두 충족해야 합니다.
다만 제16조제1항과 제2항의 사항은 규약으로 달리 정할 수 있으므로, 과반수가 모든 아파트에 고정적으로 적용되는 기준은 아닙니다. 보존행위는 집회결의 없이 각 공유자가 할 수 있다고 별도로 규정되어 있습니다.
복도 구조를 바꾸면 3분의 2가 필요한가요?
복도 공사가 공용부분의 변경에 해당하면 원칙적으로 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상과 의결권의 3분의 2 이상이 모두 찬성해야 합니다. 단순히 공사를 ‘구조 변경’이라고 부르는지만으로 결정되는 것이 아니라, 실제 공사가 공용부분의 변경에 해당하는지를 확인해야 합니다.
공용부분의 개량을 위한 변경이면서 지나치게 많은 비용이 들지 않는 경우에는 예외적으로 통상의 집회결의로 결정할 수 있습니다. 이 경우에도 법이나 규약에 특별한 규정이 없다면 구분소유자의 과반수와 의결권의 과반수가 모두 필요합니다.
어떤 경우에 5분의 4 결의가 필요한가요?
건물의 노후화 억제나 기능 향상 등을 위한 공사로서 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분 변경에는 구분소유자의 5분의 4 이상과 의결권의 5분의 4 이상의 결의가 필요합니다. 복도 구조를 바꾼다는 사정만으로 곧바로 5분의 4 기준이 적용되는 것은 아니며, 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 실제 변동이 발생하는지가 기준입니다.
권리변동 있는 변경을 결의할 때에는 설계의 개요, 예상 공사 기간과 예상 비용, 비용 분담 방법, 변경된 부분의 용도 등을 정해야 합니다. 전유부분이나 공용부분의 면적 증감 또는 대지사용권 변경이 있다면 그에 관한 사항도 정해야 하며, 의사록에는 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 합니다.
행위별로 결의 기준은 어떻게 다른가요?
공용 복도 공사의 결의 기준은 다음과 같이 구분됩니다. 구분소유자 수 기준과 의결권 기준이 함께 적힌 경우에는 두 기준을 모두 충족해야 합니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 결의 기준ㆍ추가 요건 |
|---|---|---|
| 공용부분의 일반적인 관리 | 제16조제1항, 제38조제1항 | 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수 |
| 공용부분의 보존행위 | 제16조제1항 단서 | 각 공유자가 할 수 있음 |
| 공용부분의 변경 | 제15조제1항 본문 | 구분소유자 3분의 2 이상 및 의결권 3분의 2 이상 |
| 공용부분 개량을 위한 변경으로서 지나치게 많은 비용이 들지 않는 경우 | 제15조제1항 단서 제1호, 제38조제1항 | 통상의 집회결의로 결정할 수 있음 |
| 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 변경 | 제15조의2제1항 본문 | 구분소유자 5분의 4 이상 및 의결권 5분의 4 이상 |
| 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 변경 또는 관리 | 제15조제2항, 제16조제4항 | 해당 구분소유자의 승낙을 별도로 받아야 함 |
휴양 콘도미니엄업 운영을 위한 휴양 콘도미니엄에는 별도의 예외가 있습니다. 일반 아파트 공용 복도 공사의 기준과 혼동해서는 안 됩니다.
정족수만 채우면 공사를 결정할 수 있나요?
공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미친다면 정족수 충족과 별도로 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다. 공용부분의 관리에도 같은 승낙 요건이 준용됩니다.
따라서 전체 구분소유자와 의결권의 과반수, 3분의 2 또는 5분의 4를 충족했더라도 특별한 영향을 받는 구분소유자의 승낙이 필요한지는 별도로 검토해야 합니다. 정족수와 개별 승낙은 서로 대체할 수 있는 요건이 아닙니다.
실제 처벌 수위가 따로 있나요?
제15조, 제15조의2, 제16조 및 제38조는 공용부분 공사의 결정 방법과 결의 기준을 정한 조문으로, 인용된 문언에는 징역이나 벌금 등 형사처벌이 규정되어 있지 않습니다. 실제 선고 수위에 관한 공식 통계나 양형기준 수치는 제공된 공표 자료가 없습니다.
같은 개정법률이 제66조의 과태료 조문도 개정했지만, 제공된 자료에는 과태료의 부과 요건과 금액이 없습니다. 따라서 공용 복도 공사의 결의 요건 위반에 과태료가 부과된다고 단정하거나 금액을 제시할 수 없습니다.
관련 법령
제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.
제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경) ① 제15조에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경에 관한 사항은 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다.
제16조(공용부분의 관리) ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.
제38조(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.
자주 묻는 질문
아파트 복도 공사는 3분의 2 동의가 필요한가요?
아닙니다. 공용부분의 일반적인 관리라면 법이나 규약에 특별한 규정이 없는 경우 구분소유자와 의결권의 각 과반수가 기준이고, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있습니다. 공용부분의 변경에 해당할 때 원칙적으로 각 3분의 2 이상의 결의가 필요합니다.
아파트 복도 구조를 바꾸면 5분의 4 동의가 필요한가요?
아닙니다. 5분의 4 기준은 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분 변경에 적용됩니다. 권리변동이 없는 공용부분 변경이라면 원칙적으로 각 3분의 2가 기준이며, 일정한 개량은 통상의 집회결의로 결정할 수 있습니다.
한 소유자만 특별한 영향을 받아도 별도 승낙이 필요한가요?
공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다. 공용부분의 관리에도 이 규정이 준용되므로, 전체 결의 정족수와 별도로 특별한 영향을 받는 구분소유자의 승낙 여부를 확인해야 합니다.
