아파트 복도를 고칠 때와 구조를 바꿀 때 동의 비율이 다른가요?
요약 및 결론: 아파트 공용부분인 복도를 관리·보수하는 사항은 원칙적으로 구분소유자 과반수와 의결권 과반수의 통상 집회결의로 결정합니다. 다만 공용부분을 변경하는 경우에는 원칙적으로 구분소유자와 의결권 각각 3분의 2 이상이 필요하고, 구분소유권 또는 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 변경은 각각 5분의 4 이상이 필요합니다.
복도 공사라고 해도 단순한 관리인지, 공용부분의 변경인지, 권리변동이 있는 변경인지에 따라 필요한 결의 기준이 달라집니다. 공사 명칭보다 공사의 내용과 공용부분에 미치는 효과를 기준으로 집회결의 요건을 확인해야 합니다.
복도 공사는 언제 통상 집회결의로 결정하나요?
공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문과 제15조의2의 경우를 제외하고 통상의 집회결의로 결정합니다. 통상의 집회결의는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자 과반수와 의결권 과반수로 의결합니다.
제16조제3항은 제16조제1항 및 제2항의 사항을 규약으로 달리 정할 수 있도록 합니다. 따라서 복도 공사가 관리에 해당하더라도 규약에 특별한 정함이 있는지는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
보존행위는 각 공유자가 할 수 있습니다. 제16조제1항 단서는 보존행위를 통상 집회결의와 구별하여 정하고 있습니다.
복도의 구조나 형태를 바꾸면 3분의 2가 필요한가요?
공용부분의 변경은 관리단집회에서 구분소유자 3분의 2 이상과 의결권 3분의 2 이상의 결의로 결정합니다. 복도의 구조나 형태를 바꾸는 공사가 공용부분의 변경에 해당한다면 이 기준이 적용됩니다.
다만 공용부분의 개량을 위한 것이면서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닌 경우에는 통상의 집회결의로 결정할 수 있습니다. 휴양 콘도미니엄업 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경도 제15조제1항 단서에 따라 통상의 집회결의로 결정할 수 있습니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 결의 요건ㆍ효과 |
|---|---|---|
| 공용부분의 관리 | 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조제1항 본문, 제38조제1항 | 원칙적으로 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수의 통상 집회결의 |
| 보존행위 | 같은 법 제16조제1항 단서 | 각 공유자가 할 수 있음 |
| 공용부분의 변경 | 같은 법 제15조제1항 본문 | 구분소유자 3분의 2 이상 및 의결권 3분의 2 이상의 결의 |
| 지나치게 많은 비용이 들지 않는 공용부분 개량 | 같은 법 제15조제1항 단서 제1호 | 통상의 집회결의로 결정할 수 있음 |
| 구분소유권·대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분 변경 | 같은 법 제15조의2제1항 본문 | 원칙적으로 구분소유자 5분의 4 이상 및 의결권 5분의 4 이상의 결의(휴양 콘도미니엄업 운영을 위한 휴양 콘도미니엄은 각각 3분의 2 이상) |
권리변동이 있는 변경은 왜 5분의 4가 필요한가요?
건물 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 공용부분 변경이라도 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키면 별도 기준이 적용됩니다. 이 경우 원칙적으로 관리단집회에서 구분소유자 5분의 4 이상과 의결권 5분의 4 이상의 결의가 필요하나, 휴양 콘도미니엄업 운영을 위한 휴양 콘도미니엄은 각각 3분의 2 이상의 결의로 결정합니다.
권리변동 있는 변경의 결의에서는 설계 개요, 예상 공사 기간과 예상 비용, 비용 분담 방법, 변경 부분의 용도 등 제15조의2제2항 각 호의 사항을 정하여야 합니다. 제3호부터 제7호까지의 사항은 각 구분소유자 사이의 형평이 유지되도록 정하여야 합니다.
권리변동 있는 변경의 관리단집회 의사록에는 결의에 대한 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 합니다. 제15조의2제1항 결의가 있는 경우에는 제48조와 제49조를 준용하지만, 준용 조문의 구체적 내용은 이 자료 범위에 포함되어 있지 않습니다.
정족수를 채우면 다른 구분소유자의 승낙은 필요 없나요?
공용부분 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면, 결의 정족수와 별도로 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다. 제15조제2항의 승낙 요건은 3분의 2 또는 5분의 4 결의 요건과 구별됩니다.
공용부분 관리의 경우에도 제16조제4항에 따라 제15조제2항을 준용합니다. 따라서 관리에 관한 결의라도 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
점유자도 복도 공사 결의에서 의결권을 행사할 수 있나요?
구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 사람은 제16조제1항 본문에 따른 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 다만 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그렇지 않습니다.
구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하는 집회에서는 점유자가 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 합니다. 의결권은 서면, 전자적 방법 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있습니다.
실제 처벌 수위는 어떻게 되나요?
제15조, 제15조의2, 제16조, 제38조는 공용부분 공사에 관한 결의 기준과 의결 방법을 정한 조문입니다. 제공된 자료에는 이 조문 위반에 대한 처벌 요건·금액 또는 실제 선고 수위가 포함되어 있지 않으므로, 처벌 수위나 공표된 양형 자료는 확인할 수 없습니다.
관련 법령
제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.
제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경) ① 제15조에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경에 관한 사항은 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다.
제16조(공용부분의 관리) ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.
제38조(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.
자주 묻는 질문
복도 도색 공사는 과반수 동의만 있으면 되나요?
복도 도색 공사가 공용부분의 관리에 해당하면 원칙적으로 통상 집회결의가 적용됩니다. 다만 제16조제3항에 따라 규약으로 달리 정할 수 있고, 공사의 내용이 공용부분 변경에 해당하는지는 별도로 구분해야 합니다.
아파트 복도 벽을 옮기면 몇 퍼센트 동의가 필요한가요?
제15조제1항 단서 각 호에 해당하지 않는 공용부분의 변경이면 구분소유자와 의결권 각각 3분의 2 이상이 필요합니다. 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로서 구분소유권 또는 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 변경이면 원칙적으로 각각 5분의 4 이상 결의가 필요하되, 휴양 콘도미니엄업 운영을 위한 휴양 콘도미니엄은 각각 3분의 2 이상입니다.
공용복도 공사에 반대하는 소유자가 있으면 공사를 못 하나요?
공용부분 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다. 필요한 결의 정족수를 충족했는지와 특별한 영향을 받는 구분소유자의 승낙이 필요한지는 별개의 판단 사항입니다.
