아파트 공용부분을 고칠 때 필요한 동의 비율: 복도 개량과 구조 변경이 다른 이유
요약 및 결론: 아파트 공용부분(복도, 외벽 등)을 손대는 방식에 따라 법정 동의 비율이 달라진다. 구조를 바꾸지 않는 개량은 구분소유자의 과반수로 승인 가능하지만, 권리 범위를 변경하는 공사는 5분의 4 이상이 찬성해야 한다. 이는 주민의 이해관계의 영향 정도에 따라 투표권 요건을 차등 적용한 결과다.
노후 아파트 재건축·재개발 건설 경기 둔화 속에서 현대 건물주들은 구조 개선 대신 기존 건물의 유지·개선에 집중하고 있다. 복도·계단·외벽 같은 공용부분을 손대는 일이 잦아지면서 각 사안마다 몇 명의 동의가 필요한지 헷갈리는 아파트 관리사들이 증가했다. 법은 공사의 성격에 따라 정족수를 세 가지로 나눈다.
본문
공용부분 “변경”의 기본 정족수는 3분의 2인가?
공용부분의 변경(개선·수리가 아닌 구조 또는 기능의 변경)에는 구분소유자의 3분의 2 이상과 의결권의 3분의 2 이상이 필요하다. 이는 공용부분이 전체 주민의 공동재산이며 개별 주민의 권리에 영향을 미칠 가능성이 높기 때문이다. 다만 예외가 있다.
| 공사 유형 | 적용 법령 | 필요 동의 비율 |
|---|---|---|
| 공용부분 개량(지나치게 많은 비용 드는 경우) | 집합건물법 제15조제1항 본문 | 구분소유자 3분의 2 이상 및 의결권 3분의 2 이상 |
| 공용부분 개량(간단한 것, 비용 미미) | 집합건물법 제15조제1항 단서 제1호 | 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수 |
| 권리변동 있는 공용부분 변경(기본) | 집합건물법 제15조의2제1항 본문 | 구분소유자 5분의 4 이상 및 의결권 5분의 4 이상 |
| 공용부분 관리(유지·보수) | 집합건물법 제16조제1항 본문 | 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수 |
“지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우”는 무엇인가?
복도 벽면 도색, 천장 조명 교체, 계단 난간 보수 같은 사소한 개량은 “지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐” 공용부분 개량으로 분류되어 과반수(구분소유자 50% 이상, 의결권 50% 이상)만으로 결정할 수 있다. “지나치게 많은”의 기준은 절대 금액이 아니라 건물 규모·연차·유지관리 예산과 비교한 상대적 판단이므로, 관리단 규약이나 선례를 바탕으로 개별 판단해야 한다. 법은 기준을 수량화하지 않는다.
“권리변동 있는 공용부분 변경”은 언제 필요한가?
구분소유권 및 대지사용권의 범위·내용에 변동을 일으키는 공사를 말한다. 구체적으로는:
- 건물 연면적을 늘리거나 줄이는 공사: 복층 계단실 추가, 복도 재단장으로 호실 면적 재분배
- 전유부분(개별 아파트) 수를 증감하는 공사: 원룸 구조를 투룸으로 변경하는 공사 (단, 공용부분을 건폐율 내에서 전환)
- 각 호의 대지사용권 비율을 조정하는 공사: 일부 호의 정원 크기 확대로 인한 구분지분 재배분
이 경우 5분의 4 이상(구분소유자 80% 이상, 의결권 80% 이상)의 다수결이 필요하다. 정족수를 달성하더라도 그 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때는 해당 구분소유자의 개별 승낙을 받아야 하므로 두 절차를 모두 거쳐야 한다.
의사록과 필수 기재사항
권리변동 있는 공용부분 변경으로 결의했다면, 관리단집회 의사록에는 (1) 설계의 개요, (2) 예상 공사 기간 및 예상 비용(특별한 손실에 대한 전보 비용을 포함한다), (3) 비용 분담 방법, (4) 변경된 부분의 용도, (5) 전유부분 수의 증감이 발생하는 경우에는 변경된 부분의 귀속에 관한 사항, (6) 전유부분이나 공용부분의 면적에 증감이 발생하는 경우에는 (7) 대지사용권의 변경에 관한 사항, (8) 그 밖에 규약으로 정한 사항을 모두 기록해야 하고, 각 구분소유자의 찬반 의사를 구체적으로 적어야 한다. 기재 누락이나 불명확한 기록은 나중에 결의 효력 다툼으로 이어질 수 있다.
휴양 콘도미니엄은 예외다
관광진흥법상 휴양 콘도미니엄업 등록 건물의 공용부분 변경은 3분의 2 이상으로도 가능하다(권리변동 있는 변경도 동일). 일반 아파트보다 정족수가 낮은 이유는 숙박시설 특성상 임차인과 건물주가 분리되어 있고, 시설 개선이 사업 효율성에 직결되기 때문이다.
관련 법령
제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.
제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경) ① 제15조에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경에 관한 사항은 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다.
제16조(공용부분의 관리) ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.
제38조(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.
자주 묻는 질문
: 복도 재포장은 3분의 2가 필요한가요, 과반수인가요?
복도 재포장이 단순 보수(기존 포장 교체)라면 공용부분 관리로 분류되어 과반수만 필요하다(제16조). 그러나 배수로를 바꾸거나 높이를 조정해 일부 호의 접근성을 개선하는 공사라면 공용부분 변경(제15조)이므로 3분의 2가 필요하다. 시공 전에 관리단이 공사 성격을 명확히 분류해야 분쟁을 피할 수 있다.
: 5명 중 4명이 찬성해도 1명이 반대하면 공사를 못 하나요?
정족수는 달성했다. 다만 그 1명의 권리에 특별한 영향을 미친다면 그 구분소유자의 개별 승낙도 받아야 한다. 예를 들어 복도 좁혀지기, 채광 감소, 과도한 소음 피해 등이 특정 호에만 집중된 경우가 해당한다. 정족수와 승낙은 별개 요건이다.
: 의사록에 찬반을 안 적으면 결의가 무효가 되나요?
권리변동 있는 공용부분 변경 결의는 의사록에 각 구분소유자의 찬반 의사를 "적어야 한다"(의무)고 법이 정한다. 이 기재가 없으면 결의의 적법성이 다툼의 대상이 될 수 있으나, 실제 효력 판단은 소송에서 이루어진다. 공표 자료 없음.
