아파트 복도를 고칠 때와 구조를 바꿀 때, 동의 비율이 다른가요
요약 및 결론: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 공용부분을 손보는 정도에 따라 의결정족수를 세 단계로 나눈다. 복도·계단 같은 공용부분을 그대로 유지·보수하는 "관리" 행위는 구분소유자와 의결권의 과반수로 결정하지만(제16조제1항, 제38조제1항), 용도나 형태를 바꾸는 "변경" 행위는 구분소유자와 의결권 각 3분의 2 이상 결의가 필요하다(제15조제1항). 구분소유권이나 대지사용권의 범위·내용까지 달라지는 "권리변동 있는 변경"은 구분소유자와 의결권 각 5분의 4 이상 결의를 요구한다(제15조의2제1항).
노후 아파트가 늘면서 복도 도장·계단 손잡이 교체 같은 단순 보수부터 발코니 확장, 층수·구조를 바꾸는 리모델링까지 관리단 결의 안건이 다양해지고 있다. 문제는 "손보는 정도"에 따라 필요한 동의 비율이 과반수부터 5분의 4까지 크게 벌어진다는 점인데, 이를 혼동해 정족수를 잘못 계산한 채 결의를 강행하는 사례가 실무에서 반복된다. 아래에서는 관리·변경·권리변동 있는 변경을 법률 조문 순서대로 구분한다.
본문
공용부분 “관리”는 몇 명이 동의해야 하나요?
복도, 계단, 엘리베이터 등 공용부분을 원래 형태 그대로 유지·보수하는 관리 행위는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로 결정한다(제16조제1항 본문). 통상의 집회결의는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수다(제38조제1항). 다만 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있어 별도 결의 자체가 필요 없다(제16조제1항 단서).
여기서 관리 행위의 제외 범위는 “제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우”로 한정된다(제16조제1항 본문). 즉 제15조 전체가 빠지는 것이 아니라 제15조제1항 “본문”에 해당하는 변경만 빠지고, 제15조제1항 단서에 따라 통상결의로 처리되는 사안은 여전히 제38조제1항의 적용을 받는다.
공용부분 “변경”은 왜 3분의 2 이상이 필요한가요?
공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상 결의로 결정하는 것이 원칙이다(제15조제1항 본문). 형태·용도를 바꾸는 변경은 관리보다 구분소유자 전체의 이해관계에 미치는 영향이 크기 때문에 정족수가 과반수에서 3분의 2로 올라간다.
다만 두 가지 예외가 있다. 첫째, 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닌 경우(제15조제1항 단서 제1호), 둘째, 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경인 경우(제15조제1항 단서 제2호)에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의, 즉 과반수 결의로 결정할 수 있다.
“권리변동 있는 변경”은 왜 5분의 4까지 올라가나요?
제15조에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로서 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분 변경은 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상 결의로 결정한다(제15조의2제1항 본문). 전유부분 면적이 늘거나 줄고, 구분소유권 자체가 재배분되는 수준의 변경이라 정족수가 가장 높게 설정돼 있다.
다만 이 조문에도 단서가 있다. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경에 관한 사항은 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상 결의로 결정한다(제15조의2제1항 단서). 즉 권리변동 있는 변경이라고 해서 언제나 5분의 4가 적용되는 것은 아니다.
제15조의2제1항 결의에서는 설계의 개요, 예상 공사 기간 및 예상 비용, 비용의 분담 방법, 변경된 부분의 용도, 전유부분 수의 증감 시 귀속에 관한 사항, 면적 증감 시 귀속에 관한 사항, 대지사용권의 변경에 관한 사항, 그 밖에 규약으로 정한 사항을 정해야 한다(제15조의2제2항 각 호). 이 중 비용 분담부터 대지사용권 변경까지(제3호~제7호)는 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정해야 한다(제15조의2제2항 후단). 이 결의를 위한 집회 의사록에는 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 한다(제15조의2제3항).
행위별 분해표
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 의결정족수 |
|---|---|---|
| 공용부분 관리(보존행위 제외) | 제16조제1항 본문, 제38조제1항 | 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수(규약으로 달리 정할 수 있음, 제16조제3항) |
| 보존행위 | 제16조제1항 단서 | 각 공유자가 단독으로 가능, 별도 결의 불요 |
| 공용부분 변경(원칙) | 제15조제1항 본문 | 구분소유자 3분의 2 이상 및 의결권 3분의 2 이상 |
| 공용부분 변경(경미한 개량·휴양콘도미니엄업) | 제15조제1항 단서 제1호·제2호 | 통상결의 — 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수 |
| 권리변동 있는 공용부분 변경(원칙) | 제15조의2제1항 본문 | 구분소유자 5분의 4 이상 및 의결권 5분의 4 이상 |
| 권리변동 있는 공용부분 변경(휴양콘도미니엄업) | 제15조의2제1항 단서 | 구분소유자 3분의 2 이상 및 의결권 3분의 2 이상 |
정족수를 채워도 별도로 필요한 것이 있나요?
정족수 충족과 개별 승낙은 별개 요건이다. 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 하며(제15조제2항), 이 규정은 관리 행위에도 준용된다(제16조제4항). 즉 정족수를 넘겼다는 사실만으로 특정 구분소유자의 권리를 침해하는 결의가 그대로 확정되는 것은 아니다.
권리변동 있는 변경 결의가 있으면 제48조 및 제49조가 준용되는데(제15조의2제4항), 이 두 조문의 구체적 내용은 이 글이 근거로 삼은 자료 범위 밖이라 여기서는 다루지 않는다.
통상결의 과반수는 항상 고정된 기준인가요?
아니다. 통상의 집회결의는 “이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면” 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 의결한다는 조건이 붙어 있다(제38조제1항). 또한 제16조제1항·제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있으므로(제16조제3항), 개별 단지 규약이 과반수보다 높은 기준을 두고 있다면 그 규약이 우선 적용될 수 있다.
점유자도 의결권을 행사할 수 있나요?
구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제16조제1항 본문에 따른 집회에 참석해 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다(제16조제2항 본문). 다만 구분소유자와 점유자가 달리 정해 관리단에 통지한 경우에는 그렇지 않고, 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하는 집회라면 점유자는 사전에 구분소유자의 동의를 받아야 한다(제16조제2항 단서). 의결권은 서면이나 전자적 방법으로, 또는 대리인을 통해 행사할 수 있다(제38조제2항).
법정 정족수와 실제 결의 사이의 간극
이 글의 주제는 형벌이나 과태료가 아니라 관리단집회의 의결정족수이므로, 양형기준이나 처벌 통계 같은 자료는 해당하지 않는다. 정족수 미달 결의나 승낙 누락이 실제로 얼마나 문제되는지에 관한 공식 통계는 공표 자료 없음이다. 같은 2023년 개정으로 제66조(과태료) 조문도 함께 고쳐졌지만, 그 요건과 금액은 이 글이 근거로 삼은 자료 범위 밖이라 여기서 구체적 수치를 밝히지 않는다.
관련 법령
제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.
제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경) ① 제15조에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경에 관한 사항은 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다.
제16조(공용부분의 관리) ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.
제38조(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.
자주 묻는 질문
복도나 계단 도색 같은 단순 수리는 주민 몇 명 동의가 필요한가요?
원래 형태를 유지하는 보수·관리 행위는 구분소유자와 의결권 각 과반수로 결정하는 통상의 집회결의 대상이다(제16조제1항 본문, 제38조제1항). 다만 규약으로 다른 기준을 정했다면 그 규약이 우선 적용될 수 있다(제16조제3항).
발코니를 확장하거나 복도 구조를 바꾸는 것도 3분의 2 동의면 되나요?
용도나 형태를 바꾸는 공용부분 변경은 원칙적으로 구분소유자와 의결권 각 3분의 2 이상 결의가 필요하다(제15조제1항 본문). 다만 그 변경이 구분소유권이나 대지사용권의 범위·내용까지 바꾸는 정도라면 5분의 4 이상 결의가 필요한 권리변동 있는 변경에 해당할 수 있다(제15조의2제1항 본문).
동의 정족수만 채우면 다른 절차 없이 바로 공사를 진행할 수 있나요?
정족수 충족과는 별개로, 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때는 그 구분소유자의 개별 승낙을 받아야 한다(제15조제2항, 제16조제4항). 권리변동 있는 변경이라면 설계 개요, 비용 분담 방법 등 법이 정한 사항을 결의에서 함께 정해야 한다(제15조의2제2항).
