아파트 복도를 고칠 때와 구조를 바꿀 때 동의 비율이 다른가요?
네. 아파트 복도처럼 공용부분을 대상으로 한 일이라도 법률상 관리, 공용부분의 변경, 권리변동 있는 공용부분의 변경 중 어디에 해당하는지에 따라 의결 기준이 달라집니다. 단순히 공사 이름이 “수리”인지 “구조 변경”인지보다, 결의 내용이 어느 유형인지가 중요합니다.
1. 공용부분의 관리: 통상의 집회결의
공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 통상의 집회결의로 결정합니다.
통상의 집회결의는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 의결합니다. 다만 공용부분 관리에 관한 사항은 규약으로 달리 정할 수 있으므로, 언제나 과반수가 고정 기준이라고 볼 수는 없습니다.
또한 보존행위는 각 공유자가 할 수 있습니다.
2. 공용부분의 변경: 3분의 2 이상
복도의 구조나 설비 등을 바꾸는 일이 공용부분의 변경에 해당하면, 원칙적으로 관리단집회에서 다음 두 기준을 모두 충족해야 합니다.
- 구분소유자 3분의 2 이상
- 의결권 3분의 2 이상
다만 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우 또는 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우에는 통상의 집회결의로 결정할 수 있습니다. 따라서 공용부분을 고치는 공사라고 해서 항상 3분의 2 이상 결의가 필요한 것은 아닙니다.
3. 권리변동 있는 변경: 원칙적으로 5분의 4 이상
건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 공사이면서, 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분 변경이라면 더 높은 기준이 적용됩니다.
- 구분소유자 5분의 4 이상
- 의결권 5분의 4 이상
이 경우 결의에서는 설계의 개요, 예상 공사 기간 및 특별한 손실에 대한 전보 비용을 포함한 예상 비용, 비용의 분담 방법, 변경된 부분의 용도 등을 정하여야 합니다. 전유부분 수나 면적의 증감, 대지사용권 변경이 있으면 그에 관한 사항도 정하여야 하며, 의사록에는 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 합니다.
4. 정족수를 채워도 별도 승낙이 필요할 수 있습니다
공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는, 정해진 의결 비율과 별도로 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다. 이 규정은 공용부분 관리의 경우에도 준용됩니다.
즉, “과반수” 또는 “3분의 2”를 충족했다는 사정만으로 별도 승낙 요건까지 해결되는 것은 아닙니다.
정리
아파트 복도를 고치는 일은 공용부분 관리 또는 비용이 과도하지 않은 개량으로 평가되면 통상의 집회결의가 문제될 수 있습니다. 반면 공용부분의 변경이면 원칙적으로 구분소유자와 의결권 각각 3분의 2 이상, 구분소유권이나 대지사용권의 범위·내용에 변동을 일으키는 변경이면 원칙적으로 각각 5분의 4 이상이 필요합니다.
따라서 복도 공사의 동의 비율은 공사의 명칭이 아니라, 공용부분의 관리인지 변경인지, 나아가 권리변동을 일으키는 변경인지와 규약의 특별한 정함을 함께 확인해 판단해야 합니다.
참고 법령
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조의2
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제38조
