아파트 복도를 고칠 때와 구조를 바꿀 때 동의 비율이 다른가요

입력 2026.09.24. 오전 10:08

요약 및 결론: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 공용부분을 손보는 행위를 **관리 · 변경 · 권리변동 있는 변경**으로 나누고 각각 다른 정족수를 정한다. 공용부분의 관리는 제16조제1항 본문에 따라 제38조제1항의 통상의 집회결의(이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수)로, 공용부분의 변경은 제15조제1항 본문에 따라 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상으로, 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 변경은 제15조의2제1항 본문에 따라 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상으로 결정한다. 따라서 "복도를 고치는 것"과 "구조를 바꾸는 것"의 동의 비율은 법이 명시적으로 다르게 정해 두었다.

노후 집합건물에서 복도 바닥재 교체, 도색, 승강기 교체 같은 공사 안건이 올라올 때마다 "몇 명이 찬성해야 하는가"를 두고 관리단집회가 멈추는 일이 반복된다. 여기에 전유부분 수나 면적, 대지사용권까지 달라지는 공사가 섞이면 요구되는 결의 요건 자체가 바뀐다. 제15조의2는 2020년 2월 4일 신설되고 2023년 3월 28일 공포된 법률 제19282호로 개정되어, 지금은 세 단계 구분을 조문 문언으로 확인할 수 있다.

복도 보수는 ‘관리’인가 ‘변경’인가

공용부분을 원래 기능대로 유지·보수하는 것은 ‘관리’에 해당하고, 제16조제1항 본문에 따라 제38조제1항의 통상의 집회결의로 결정한다. 제16조제1항 본문이 통상의 집회결의에서 제외하는 것은 “제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우”다. 즉 제15조 전체가 제외되는 것이 아니라, 제15조제1항 본문의 경우와 제15조의2의 경우만 관리 규정 바깥으로 빠진다.

그리고 제16조제1항 단서는 “보존행위는 각 공유자가 할 수 있다”고 정한다. 보존행위에 관해서는 집회결의 요건을 조문이 따로 요구하지 않고 각 공유자의 행위로 가능하도록 하고 있다는 점이 관리 영역의 특징이다.

변경인데도 과반수로 되는 경우가 있나

있다. 제15조제1항은 본문과 단서로 갈린다. 본문은 공용부분의 변경을 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 “결정한다”고 정하지만, 단서는 두 가지 경우에 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 “결정할 수 있다”고 한다.

단서 제1호는 “공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우”이고, 제2호는 “「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우”다. 이 단서에 해당해 통상의 집회결의로 결정되는 경우는 제16조제1항 본문의 제외 범위(제15조제1항 본문)에 들어가지 않는다는 점도 문언상 일관된다.

구조가 바뀌면 왜 5분의 4인가

제15조의2제1항 본문은 “제15조에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경”을 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다고 정한다. 기준은 ‘공사 규모’나 ‘비용 총액’이 아니라 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동이 생기는지다.

다만 권리변동 있는 변경이 언제나 5분의 4는 아니다. 같은 항 단서는 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경에 관한 사항은 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다고 규정한다. 이 단서 문언은 2023년 3월 28일 공포된 법률 제19282호로 개정된 것이다.

행위별 분해 — 어떤 행위에 어떤 조문, 어떤 정족수

이 표의 셋째 열에는 징역·벌금이 없다. 제15조·제15조의2·제16조·제38조는 정족수와 절차를 정한 조문이고, 형벌 조문이 아니다.

정족수를 채우면 끝인가 — 승낙은 별개 요건이다

정족수 충족과 승낙은 서로 대체되지 않는 별개 요건이다. 제15조제2항은 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 “받아야 한다”고 정한다. 3분의 2를 채웠다는 사정만으로 이 승낙 요건이 사라지는 문언은 조문에 없다.

이 승낙 규정은 관리의 경우에도 적용된다. 제16조제4항은 “제1항 본문의 경우에는 제15조제2항을 준용한다”고 정하므로, 통상의 집회결의로 결정하는 관리 사항에서도 특별한 영향을 받는 구분소유자의 승낙 문제는 남는다.

5분의 4 결의에서 반드시 정해야 하는 것

제15조의2제2항은 제1항의 결의에서 여덟 가지 사항을 “정하여야 한다”고 의무로 규정한다. 제1호 설계의 개요, 제2호 예상 공사 기간 및 예상 비용(특별한 손실에 대한 전보 비용을 포함한다), 제3호 그 비용의 분담 방법, 제4호 변경된 부분의 용도, 제5호 전유부분 수의 증감이 발생하는 경우 변경된 부분의 귀속에 관한 사항, 제6호 전유부분이나 공용부분의 면적에 증감이 발생하는 경우 변경된 부분의 귀속에 관한 사항, 제7호 대지사용권의 변경에 관한 사항, 제8호 그 밖에 규약으로 정한 사항이다. 이 가운데 제3호부터 제7호까지의 사항은 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정하여야 한다.

절차 기록에도 요건이 붙는다. 제15조의2제3항은 제1항의 결의를 위한 관리단집회의 의사록에 결의에 대한 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 한다고 정하고, 제4항은 제1항의 결의가 있는 경우에는 제48조 및 제49조를 준용한다고 정한다(준용되는 제48조·제49조의 내용은 이 글이 근거로 삼은 자료 범위 밖이다).

과반수는 고정된 숫자인가 — 규약과 점유자 문제

과반수를 고정 기준처럼 쓰면 틀린다. 제38조제1항은 “관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다”고 하여, 과반수 앞에 조건을 달고 있다. 또 제16조제3항은 “제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다”고 하므로, 관리와 점유자 의결권에 관한 부분은 규약으로 달라질 수 있다.

점유자의 의결권 행사에도 본문과 단서가 있다. 제16조제2항 본문은 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자가 제1항 본문에 따른 집회에 참석해 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다고 정하지만, 단서는 ① 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하고, ② 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자가 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다고 정한다. 의결권을 서면이나 전자적 방법 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다는 점은 제38조제2항에 있고, 전자적 방법의 구체적 방법과 의결권 행사에 필요한 그 밖의 사항은 대통령령으로 정한다(제38조제2항·제4항).

처벌·제재 수위는 어떻게 되나 — 공표 자료 없음

이 글이 다루는 제15조·제15조의2·제16조·제38조는 정족수와 절차를 정한 조문이며, 그 자체에 징역·벌금 규정이 붙어 있지 않다. 제15조의2를 개정한 법률 제19282호는 같은 개정에서 제26조, 제26조의5, 제28조, 제41조, 제47조, 제66조(과태료)도 함께 고쳤으나, 제66조 과태료의 요건과 금액 문언은 이 글의 근거 자료 범위 밖이므로 액수를 적지 않는다.

정족수 미달 결의를 둘러싼 분쟁의 실제 처리 결과나 인용률에 관한 공식 통계 역시 확인된 공표 자료가 없다. 이 주제에 붙는 판례도 확인되지 않았으므로, 여기서는 사건번호나 판단 결과를 제시하지 않는다.

시행일과 개정 이력 — 어느 문언이 지금 기준인가

기준이 되는 법은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정]이고 소관은 법무부다. 부칙 제1조는 “이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다”고 정하고, 부칙 제2조는 제26조제2항 및 제3항(제2항에 관한 부분으로 한정한다) 개정규정의 적용례(시행일이 속하는 달의 다음 달의 회계부터 적용)만 둔다. 제15조의2에 관한 적용례나 경과조치는 이 부칙에 없다.

조문별로 문언을 만든 개정은 서로 다르다. 제15조(항 2개·호 2개)와 제16조(항 4개)의 현재 문언은 법률 제16919호(공포 2020. 2. 4.)가, 제15조의2(항 4개·호 8개)는 법률 제19282호(공포 2023. 3. 28.)가, 제38조(항 4개)는 법률 제11555호(공포 2012. 12. 18.)가 만들었다. 즉 상단 공포번호(제19282호)와 같은 것은 제15조의2뿐이다.

일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다 — 콘텐츠 원칙 보기

본 콘텐츠는 법률브리프 에디터가 작성 및 검수하였으며, 일부는 AI로 작성되었습니다.