아파트 복도 수리와 구조 변경, 동의 비율이 다를까
요약 및 결론: 아파트 공용부분의 단순한 관리라면 법 또는 규약에 특별한 규정이 없을 때 구분소유자의 과반수와 의결권의 과반수에 따른 통상결의가 적용됩니다. 공용부분의 변경은 원칙적으로 구분소유자와 의결권 각각 3분의 2 이상, 구분소유권이나 대지사용권의 범위·내용이 바뀌는 변경은 원칙적으로 5분의 4 이상이 필요하지만, 휴양 콘도미니엄업 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경은 3분의 2 이상으로 결정합니다.
같은 복도 공사라도 보수·관리인지, 공용부분의 구조나 용도를 바꾸는 변경인지에 따라 필요한 결의 비율이 달라질 수 있습니다. 정족수를 채우는 것과 다른 구분소유자의 별도 승낙을 받는 것은 서로 다른 요건입니다.
본문
아파트 복도 수리는 과반수 동의로 결정할 수 있나요?
공용부분의 관리에 해당하는 사항은 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수와 의결권의 과반수로 결정합니다. 다만 제16조제3항에 따라 제16조제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로 달리 정할 수 있으므로 과반수를 모든 경우에 고정된 기준으로 볼 수는 없습니다.
공용부분의 보존행위는 각 공유자가 할 수 있습니다. 복도 공사가 관리인지 변경인지 여부는 공사의 구체적인 내용에 따라 구분해야 합니다.
공용부분의 구조를 바꾸면 몇 명이 찬성해야 하나요?
공용부분의 변경은 원칙적으로 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로 결정합니다. 다만 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닌 경우에는 제38조제1항의 통상의 집회결의로 결정할 수 있습니다.
휴양 콘도미니엄업 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경도 통상의 집회결의로 결정할 수 있습니다. 따라서 공용부분 변경이라고 해서 모든 경우에 3분의 2 이상이 필요한 것은 아닙니다.
구분소유권이나 대지사용권이 바뀌면 동의 비율이 더 높아지나요?
건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 공용부분의 변경으로 구분소유권이나 대지사용권의 범위 또는 내용에 변동이 생기면, 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의가 필요합니다.
다만 휴양 콘도미니엄업 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경은 구분소유자와 의결권 각각 3분의 2 이상의 결의로 결정합니다.
권리변동 있는 변경에 관한 결의에서는 설계의 개요, 예상 공사 기간 및 예상 비용(특별한 손실에 대한 전보 비용을 포함한다), 비용 분담 방법, 변경된 부분의 용도, 전유부분 수의 증감이 발생하는 경우의 변경된 부분 귀속에 관한 사항, 전유부분이나 공용부분의 면적에 증감이 발생하는 경우의 변경된 부분 귀속에 관한 사항 등을 정해야 합니다. 제3호부터 제7호까지의 사항은 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정해야 하며, 의사록에는 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 합니다.
동의율만 충족하면 공사가 가능한가요?
동의율 충족과 별도로 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 경우에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다. 공용부분 관리의 경우에도 제16조제4항에 따라 제15조제2항이 준용됩니다.
권리변동 있는 공용부분 변경은 법에서 정한 사항을 결의 내용에 포함해야 하며, 결의가 있으면 제48조와 제49조가 준용됩니다. 다만 이 자료에는 제48조와 제49조의 구체적인 내용이 제시되어 있지 않습니다.
점유자나 임차인이 의결권을 행사할 수 있나요?
구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 사람은 제16조제1항 본문에 따른 집회에서 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 그러나 구분소유자와 점유자가 다르게 정해 관리단에 통지한 경우에는 의결권을 행사할 수 없습니다.
구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하는 집회라면 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 관한 동의를 받아야 합니다. 의결권은 서면이나 전자적 방법 또는 대리인을 통해 행사할 수 있지만, 구체적인 방법은 이 자료에 제시된 범위를 넘습니다.
행위별로 보면 어떤 기준인가요?
공용부분 관리, 일반적인 공용부분 변경, 권리변동 있는 공용부분 변경은 적용 조문과 결의 기준이 다릅니다. 특히 제16조제1항에서 제외하는 대상은 제15조 전체가 아니라 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우입니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 결의 기준ㆍ추가 요건 |
|---|---|---|
| 공용부분의 관리 | 제16조제1항, 제38조제1항 | 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수의 통상결의. 보존행위는 각 공유자가 할 수 있음 |
| 공용부분 개량 중 지나치게 많은 비용이 들지 않는 변경 | 제15조제1항 단서 제1호, 제38조제1항 | 통상의 집회결의로 결정할 수 있음 |
| 일반적인 공용부분 변경 | 제15조제1항 본문 | 구분소유자 3분의 2 이상 및 의결권 3분의 2 이상의 결의 |
| 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 변경 | 제15조제2항 | 해당 구분소유자의 승낙을 별도로 받아야 함 |
| 구분소유권 또는 대지사용권의 범위·내용에 변동을 일으키는 공용부분 변경 | 제15조의2제1항 본문 | 구분소유자 5분의 4 이상 및 의결권 5분의 4 이상의 결의 |
| 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경 | 제15조의2제1항 단서 | 구분소유자 3분의 2 이상 및 의결권 3분의 2 이상의 결의 |
실제 처벌 수위는 어떻게 되나요?
제15조, 제15조의2, 제16조, 제38조는 공용부분의 관리·변경에 관한 결의 기준과 절차를 정하는 조문입니다. 이 자료에는 해당 결의 유형에 관한 실제 형사 선고 통계나 양형기준 수치가 없으므로 공표 자료 없음으로 정리해야 합니다.
같은 개정으로 제66조의 과태료 조문도 개정되었지만, 이 자료에는 제66조의 과태료 요건과 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 과태료 액수나 구체적인 처벌 수위를 단정할 수 없습니다.
관련 법령
제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.
제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경) ① 제15조에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경에 관한 사항은 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다.
제16조(공용부분의 관리) ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.
제38조(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.
자주 묻는 질문
아파트 복도 수리는 3분의 2 동의가 필요한가요?
복도 공사가 공용부분의 관리에 해당하면 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 한 구분소유자 과반수와 의결권 과반수의 통상결의가 적용됩니다. 공용부분의 개량을 위한 변경이면서 지나치게 많은 비용이 들지 않는 경우에도 통상의 집회결의로 결정할 수 있습니다.
아파트 공용부분 변경에는 어떤 결의 기준이 적용되나요?
제15조와 제15조의2는 공용부분 변경 유형에 따라 3분의 2 이상 또는 5분의 4 이상의 결의 기준을 정하고 있습니다. 다만 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 해당 구분소유자의 승낙이 별도로 필요합니다.
세입자도 공용부분 의결권을 행사할 수 있나요?
구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 사람은 일정한 집회에서 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 다만 구분소유자와 점유자가 다르게 정해 관리단에 통지했거나, 특별한 영향을 미치는 사항에 대해 구분소유자의 사전 동의를 받지 않은 경우에는 행사할 수 없습니다.
