아파트 복도를 고칠 때와 구조를 바꿀 때 동의 비율이 다른가요?
네. 복도를 단순히 관리·보수하는 경우와 공용부분의 구조나 용도를 바꾸는 경우에는 필요한 결의 비율이 달라질 수 있습니다.
통상적인 복도 관리·보수는 과반수 결의가 기준입니다
공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정합니다. 통상의 집회결의는 특별한 법률 규정이나 규약이 없으면 다음 두 기준을 모두 충족해야 합니다.
- 구분소유자의 과반수
- 의결권의 과반수
따라서 복도의 통상적인 보수나 관리라면 일반적으로 이 기준이 문제됩니다. 다만 공용부분 관리에 관한 사항은 규약으로 달리 정할 수 있으므로, 과반수가 언제나 고정된 기준이라고 단정할 수는 없습니다.
복도의 개량이나 구조 변경은 3분의 2가 기준일 수 있습니다
공용부분을 바꾸는 경우에는 원칙적으로 구분소유자의 3분의 2 이상과 의결권의 3분의 2 이상이 필요합니다.
다만 다음과 같은 경우에는 통상의 집회결의로 결정할 수 있습니다.
- 공용부분의 개량을 위한 것이면서 지나치게 많은 비용이 들지 않는 경우
- 휴양 콘도미니엄업 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경인 경우
따라서 복도를 고치는 작업이 단순한 관리인지, 비용이 많이 들지 않는 개량인지, 아니면 구조·용도 등을 바꾸는 변경인지에 따라 적용되는 기준이 달라질 수 있습니다.
구분소유권이나 대지사용권이 바뀌면 5분의 4가 필요합니다
구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에는 별도의 기준이 적용됩니다.
이때는 원칙적으로 다음 두 요건을 모두 충족해야 합니다.
- 구분소유자의 5분의 4 이상
- 의결권의 5분의 4 이상
다만 휴양 콘도미니엄업 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경은 구분소유자와 의결권 각각 3분의 2 이상으로 정해져 있습니다.
찬성 비율과 별도로 승낙이 필요한 경우도 있습니다
공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 경우에는 해당 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다. 이는 전체 결의의 정족수를 채우는 것과 별개의 요건입니다.
제1항 본문의 경우에는 제15조제2항을 준용합니다. 따라서 필요한 찬성 비율을 충족했다는 이유만으로 특별한 영향을 받는 구분소유자의 승낙 요건까지 충족되는 것은 아닙니다.
권리변동 있는 변경은 결의 내용도 정해야 합니다
권리변동 있는 공용부분 변경을 결의할 때에는 단순히 찬성 비율만 맞추는 것으로 끝나지 않습니다. 다음 사항도 결의에서 정해야 합니다.
- 설계의 개요
- 예상 공사 기간 및 예상 비용(특별한 손실에 대한 전보 비용을 포함한다)
- 비용의 분담 방법
- 변경된 부분의 용도
- 전유부분 수가 늘거나 줄어드는 경우의 귀속
- 전유부분의이나 공용부분 면적이 변하는 경우의 귀속
- 대지사용권의 변경 사항
- 규약으로 정한 사항
이 중 비용 분담 방법과 귀속 등에 관한 사항은 각 구분소유자 사이의 형평이 유지되도록 정해야 합니다. 또한 의사록에는 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 합니다.
정리하면
복도 공사의 동의 비율은 공사의 이름보다 실제 내용에 따라 달라집니다.
- 통상적인 공용부분 관리·보수: 특별한 규정이나 규약이 없으면 구분소유자와 의결권 각각 과반수
- 공용부분의 일반적인 변경: 구분소유자와 의결권 각각의 3분의 2 이상
- 구분소유권 또는 대지사용권의 범위·내용에 변동이 생기는 변경: 원칙적으로 각각의 5분의 4 이상
- 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 경우: 해당 구분소유자의 별도 승낙 필요
따라서 “복도를 고친다”는 표현만으로 필요한 동의 비율을 정할 수는 없고, 관리·개량·구조 변경·권리변동 여부를 나누어 확인해야 합니다.
참고한 법령
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조의2
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제38조
