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전세사기 피해자와 공공주택사업자가 함께 우선매수 신고하면 누가 매수하나요

입력 2026.08.27.

요약 및 결론: 전세사기피해자와 공공주택사업자가 모두 우선매수 신고한 경우, 전세사기피해자가 법정 기한 안에 매각허가를 구하는 신고를 하면 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제25조 제15항은 그 피해자에게 매각을 허가하도록 정한다. 경매의 신고 기한은 매각기일까지이고, 공매의 신고 기한은 매각결정기일 전까지이며, 제25조 제14항·제15항은 2026년 5월 12일부터 시행 중이다.

전세사기피해주택의 매각 절차에서 피해자와 공공주택사업자가 동시에 우선매수 신고를 한 때의 처리 규정이 2026년 5월 12일 신설됐다. 두 신고가 있다는 사실만으로 결론이 정해지는 구조가 아니라, 피해자의 매각허가 신고와 절차별 기한이 매각허가의 기준이 된다.

피해자와 공공주택사업자가 함께 우선매수 신고하면 피해자가 우선하나요

전세사기피해자와 공공주택사업자가 모두 우선매수 신고를 한 경우, 전세사기피해자가 제25조 제14항의 매각허가 신고를 하면 제25조 제15항에 따라 피해자에게 매각을 허가하여야 한다. 제15항의 문언은 ‘할 수 있다’가 아니라 ‘하여야 한다’이므로, 신고가 있는 경우 허가 주체에 선택 재량을 둔 규정이 아니다.

제25조 제14항의 신고는 기존의 우선매수 신고와 구별된다. 두 주체가 모두 우선매수 신고를 한 상황에서 피해자가 자신의 매수신고에 관하여 매각을 허가해 달라는 취지를 별도로 밝히는 절차다.

경매와 공매의 신고 기한은 어떻게 다른가요

경매에서는 전세사기피해자가 매각기일까지 매각허가 신고를 할 수 있다. 공매에서는 전세사기피해자가 매각결정기일 전까지 매각허가 신고를 할 수 있어, 두 절차의 기준 시점은 같지 않다.

‘매각기일까지’와 ‘매각결정기일 전까지’는 제25조 제14항이 각각 정한 표현이다. 진행 중인 개별 절차에서 어느 날짜가 해당하는지는 이 조문만으로 산정할 수 없으며, 이 글은 법이 정한 기한 구분만 설명한다.

매각허가를 하는 주체도 절차마다 다른가요

경매에서 제25조 제14항 신고가 있으면 법원은 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 한다. 공매에서 같은 신고가 있으면 관할 세무서장 또는 지방자치단체의 장이 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 한다.

경매와 공매는 신고 기한뿐 아니라 제25조 제15항이 정한 허가 주체도 다르다. 따라서 ‘우선매수 신고’라는 한 표현만으로 절차와 기한, 허가 주체를 한데 묶어 이해하면 조문 문언과 달라질 수 있다.

2026년 5월 12일 전 매입 요청에도 적용되나요

법률 제21634호로 신설된 제25조 제14항과 제15항은 2026년 5월 12일 공포와 동시에 시행됐다. 같은 법 부칙 제2조는 법 시행 전에 전세사기피해자가 공공주택사업자에게 전세사기피해주택의 매입을 요청한 경우에도 제25조 제14항·제15항의 개정규정을 적용한다고 정한다.

부칙 제2조가 적용 대상으로 적은 것은 ‘법 시행 전에’ 매입을 요청한 경우다. 부칙 제2조는 이미 진행 중인 모든 절차의 결과를 정하는 문언은 아니며, 매입 요청 시점에 관한 적용례를 둔 규정이다.

행위별로 보면 어떤 조문이 적용되나요

전세사기피해주택의 우선매수와 매각허가에 관한 제25조 제14항·제15항은 형벌 조항이 아니라 매각 절차를 정한 조항이다. 아래 표의 ‘법정형 없음’은 처벌이 없다는 일반적 평가가 아니라, 각 조문에 징역·벌금 등 법정형이 규정되어 있지 않다는 뜻이다.

실제 처벌 수위와 법정형의 간극은 있나요

제25조 제14항과 제15항은 전세사기피해주택의 매각허가 절차를 정할 뿐 법정형을 두지 않는다. 따라서 이 조문에는 징역이나 벌금의 법정형과 실제 선고 수위를 비교할 대상이 없다.

이 조문을 대상으로 한 형벌 선고 수위의 공표 자료 없음. 양형기준도 형벌 조항이 아닌 제25조 제14항·제15항의 매각허가 절차에 직접 적용되는 기준이 아니다.

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