부동산·임대차

피해자와 공공주택사업자가 함께 우선매수 신고를 했다면, 매각은 누구에게 허가되나

입력 2026.08.27.

전세사기 피해주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때, 우선매수 신고를 하는 쪽이 하나가 아닐 수 있다. 살던 세입자인 전세사기피해자도 신고하고, 공공주택사업자도 신고한다. 그러면 같은 집을 두고 두 개의 우선매수 신고가 겹친다. 종전에는 이 겹침을 정리하는 문언이 법에 없었다.

2026년 5월 12일 공포·시행된 개정으로 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제25조에 제14항과 제15항이 신설되면서, 이 상황을 푸는 순서가 조문에 명시됐다. 핵심은 피해자가 한 번 더 하는 신고다. 피해자가 “내 매수신고에 매각을 허가해 달라”는 취지의 신고를 하면, 그다음은 재량이 아니다.

1. 신설된 두 항, 원문 그대로

제25조 제14항 — 피해자가 매각허가를 구하는 신고

⑭ 전세사기피해자와 공공주택사업자가 모두 우선매수 신고를 하는 경우 전세사기피해자는 매각기일까지(공매의 경우에는 매각결정기일 전까지를 말한다) 자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고를 할 수 있다. <신설 2026. 5. 12.>

제25조 제15항 — 법원·관할청의 허가 의무

⑮ 제14항에 따른 신고가 있는 경우 법원(공매의 경우에는 관할 세무서장 또는 지방자치단체의 장을 말한다)은 제14항의 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 한다. <신설 2026. 5. 12.>

두 항을 붙여 읽으면 구조가 드러난다. 제14항은 피해자에게 신고할 수 있는 기회를 주고, 제15항은 그 신고가 있으면 허가하여야 한다고 못 박는다. 앞의 항은 피해자 쪽의 선택이고, 뒤의 항은 판단하는 쪽의 의무다.

2. “하여야 한다” — 재량이 없다는 뜻

제15항의 서술어는 “허가할 수 있다”가 아니라 **“허가하여야 한다”**이다. 법령에서 “할 수 있다”와 “하여야 한다”는 다른 말이다. 앞은 판단 여지를 남기고, 뒤는 요건이 갖춰지면 그대로 하라는 기속(羈束) 문언이다.

따라서 제14항의 신고가 있으면, 두 신고 중 어느 쪽에 매각을 허가할지를 저울질하는 단계가 없다. 조문이 정한 요건은 두 가지다.

1. 전세사기피해자와 공공주택사업자가 모두 우선매수 신고를 했을 것
2. 그중 전세사기피해자가 기한 안에 제14항의 신고를 했을 것

이 두 가지가 충족되면 제15항은 피해자에게 매각을 허가하라고 규정한다. “허가될 가능성이 높다”는 표현으로 옮기면 조문의 힘을 잘못 전한다.

3. 경매와 공매는 기한이 다르다 — 한 덩어리로 외우면 틀린다

제14항이 정한 신고 기한은 절차에 따라 갈린다. 이 부분을 뭉뚱그린 설명이 가장 자주 나오는 오류다.

• 경매에서는 “매각기일까지”다. 매각기일이 기준점이고, 그날까지 포함해 신고할 수 있는 문언이다.
• 공매에서는 “매각결정기일 전까지”다. 기준이 되는 기일 자체가 매각기일이 아니라 매각결정기일이고, 그 기일 “전까지”다.

즉 기준이 되는 기일의 이름도 다르고, 그 기일을 포함하느냐도 다르다. “경매·공매 모두 매각기일까지”라고 정리하는 순간 공매 쪽 설명이 틀린 글이 된다. 반대로 “매각결정기일 전까지”로 통일해도 경매 쪽이 틀린다. 두 절차는 나눠 써야 한다.

허가하는 주체도 마찬가지로 갈린다. 경매에서 매각을 허가하는 것은 법원이고, 공매에서는 관할 세무서장 또는 지방자치단체의 장이다. 제15항은 이 구분을 괄호로 명시하고 있다.

4. 시행 전에 매입을 요청한 경우에도 적용된다 (부칙 제2조)

이 개정에서 실무상 가장 무게가 큰 대목은 부칙에 있다.

제2조(공공주택사업자 등의 전세사기피해주택 매입에 관한 적용례) 제25조제2항, 제14항 및 제15항의 개정규정은 이 법 시행 전에 전세사기피해자가 공공주택사업자에게 전세사기피해주택의 매입을 요청한 경우에도 적용한다.

새로 만든 조문은 보통 시행일 이후에 생긴 일에만 미친다. 그런데 부칙 제2조는 이 법 시행 전에 피해자가 공공주택사업자에게 매입을 요청한 경우에도 제25조 제2항·제14항·제15항의 개정규정을 적용한다고 정했다.

개정 전에 이미 매입 요청을 해두고 절차가 진행 중이던 사건이 이 적용례의 대상이다. “우리 건은 법 바뀌기 전에 시작했으니 해당 없다”고 단정할 수 없다는 뜻이다. 개정 조문을 읽을 때 본문만 보고 부칙을 건너뛰면 이 소급 적용을 통째로 놓친다.

5. 이미 시행 중인 조문이다

• 근거 법률: 법률 제21634호
• 2026년 5월 12일 공포·시행 (부칙 제1조 본문: 공포한 날부터 시행)
• 제25조 제14항·제15항: 신설 2026. 5. 12.

같은 개정 법률에는 공포 후 6개월이 지난 날부터 시행되는 조문들이 부칙 단서로 따로 묶여 있다(제25조의8부터 제25조의12까지, 제28조의4, 제29조의2 제4항부터 제6항까지, 제31조 일부, 제34조). 다만 제25조 제14항·제15항은 그 단서 대상이 아니다. 두 항은 2026년 5월 12일부터 이미 시행 중이다.

같은 법 안에서도 조문마다 시행일이 갈리는 개정이었기 때문에, “아직 시행 전 아니냐”는 오해가 붙기 쉬운 대목이다. 제14항·제15항에 관한 한 그렇지 않다.

자주 나오는 질문

전세사기 피해자가 살던 집을 직접 낙찰받을 수 있나요

제25조 제14항·제15항은 그런 경우를 전제로 만들어진 규정이다. 두 항은 전세사기피해자가 우선매수 신고를 한 상황을 출발점으로 삼고, 공공주택사업자도 함께 신고해 신고가 겹쳤을 때 피해자 쪽 매수신고에 매각을 허가하도록 정한다. 제15항의 문언은 “허가하여야 한다”이다.

다만 이 두 항이 정하는 것은 신고가 겹쳤을 때의 처리까지다. 우선매수 신고 제도 자체의 요건이나 매수대금 관련 사항 등 제14항·제15항 바깥의 내용은 이 글이 대조한 자료 범위에서 확인하지 못했다. 개별 사건에서 낙찰 여부가 어떻게 되는지는 조문만으로 정해지지 않으므로, 여기서는 조문이 정한 절차까지만 적는다.

LH와 피해자가 같이 우선매수 신고하면 누가 사나요

법 조문은 기관 이름 대신 **“공공주택사업자”**라는 용어를 쓴다. 제25조 제14항은 “전세사기피해자와 공공주택사업자가 모두 우선매수 신고를 하는 경우”를 그대로 상정하고 있다.

이때 순서를 바꾸는 것은 피해자의 추가 신고다.

1. 피해자와 공공주택사업자가 둘 다 우선매수 신고를 한다.
2. 피해자가 기한 안에 “자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고”(제14항)를 한다.
3. 그 신고가 있으면 법원(공매에서는 관할 세무서장 또는 지방자치단체의 장)은 그 피해자에게 매각을 허가하여야 한다(제15항).

즉 두 신고가 자동으로 우열이 갈리는 것이 아니라, 피해자가 제14항의 신고를 했을 때 제15항의 의무가 발생하는 구조다. 신고 한 번이 결과의 방향을 정한다.

또한 부칙 제2조에 따라, 이 법 시행 전에 피해자가 공공주택사업자에게 매입을 요청한 경우에도 제14항·제15항이 적용된다.

전세사기 피해주택 우선매수 신고는 언제까지 하나요

제14항의 신고 기한은 절차별로 다르다.

• 경매: 매각기일까지
• 공매: 매각결정기일 전까지

두 기한을 하나로 묶어 기억하면 틀린다. 기준이 되는 기일의 명칭 자체가 다르고(매각기일 / 매각결정기일), 그 기일을 포함하는지도 다르다(까지 / 전까지).

기일이 실제로 언제로 잡히는지, 그 기일이 어떻게 통지되는지는 절차마다 개별적으로 정해지는 사항이라 이 글이 대조한 자료 범위에서는 확인하지 못했다. 조문이 정한 것은 위 두 기한의 문언까지다.

정리

조문 두 항과 부칙 한 조가 전부인 짧은 개정이지만, 겹친 신고의 우열·기한·주체·소급 여부가 모두 그 안에 들어 있다. 특히 경매와 공매의 기한 차이, 그리고 부칙 제2조의 적용례는 본문만 훑어서는 놓치기 쉬운 지점이다.

이 글은 법령 조문을 정리한 것으로, 개별 사안에 대한 판단이나 절차 안내가 아니다.

참고 법령

• 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제25조 제14항 (신설 2026. 5. 12.)
• 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제25조 제15항 (신설 2026. 5. 12.)
• 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 부칙 제1조 (시행일) — 법률 제21634호, 2026. 5. 12. 공포·시행
• 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 부칙 제2조 (공공주택사업자 등의 전세사기피해주택 매입에 관한 적용례)

조문 원문 확인처: 국가법령정보센터 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제25조

관련 법령: 전세사기특별법 제25조 제14항 · 전세사기특별법 제25조 제15항 · 전세사기특별법 부칙 제1조 · 전세사기특별법 부칙 제2조

일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다 — 콘텐츠 원칙 보기

본 콘텐츠는 법률브리프 에디터가 작성 및 검수하였으며, 일부는 AI로 작성되었습니다.