부동산·임대차

전세사기 피해자와 공공주택사업자가 둘 다 우선매수 신고를 하면 누가 낙찰받나

입력 2026.08.27.

요약 및 결론: 전세사기피해자와 공공주택사업자가 모두 우선매수 신고를 한 경우, 전세사기피해자가 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제25조 제14항에 따라 자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고를 하면, 같은 조 제15항에 따라 법원(공매의 경우에는 관할 세무서장 또는 지방자치단체의 장)은 그 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 한다. 제15항의 문언은 "허가하여야 한다"여서 신고가 들어온 뒤의 허가 여부에 재량이 없고, 제14항의 신고 기한은 경매는 매각기일까지, 공매는 매각결정기일 전까지로 절차마다 다르다. 두 항은 2026년 5월 12일 법률 제21634호로 신설돼 공포한 날부터 시행 중이며, 부칙 제2조에 따라 이 법 시행 전에 전세사기피해자가 공공주택사업자에게 매입을 요청한 경우에도 적용된다.

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제25조는 2026년 5월 12일 법률 제21634호로 개정되면서 제14항과 제15항이 새로 붙어, 전체 15개 항이 됐다. 같은 개정 법률에서 제25조의8부터 제25조의12까지, 제28조의4, 제29조의2 제4항부터 제6항까지, 제31조 일부, 제34조는 부칙 단서에 따라 6개월 뒤에 시행되지만, 제25조 제14항과 제15항은 그 단서 대상이 아니어서 공포일인 2026년 5월 12일부터 이미 시행 중이다. 여기에 부칙 제2조가 시행 전에 매입을 요청한 경우까지 적용 범위로 끌어와, 이미 진행 중이던 사건에도 미친다.

피해자와 공공주택사업자가 모두 우선매수 신고를 하면 어떻게 되나

전세사기피해자와 공공주택사업자가 모두 우선매수 신고를 한 경우, 전세사기피해자는 자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고를 한 번 더 할 수 있다(「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제25조 제14항). 그 신고가 있으면 매각을 허가하는 쪽은 제14항의 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 한다(같은 조 제15항). 두 항을 이어 붙이면, 둘 다 신고한 상황에서 순서를 정하는 것은 피해자가 추가로 하는 신고 한 번이다.

제14항이 정한 것은 “신고를 할 수 있다”이고, 제15항이 정한 것은 “매각을 허가하여야 한다”이다. 신고 자체는 전세사기피해자의 선택이지만, 신고가 들어온 뒤의 처리는 선택이 아니다. 뒤집어 말하면 제14항의 신고가 없으면 제15항의 허가 의무도 생기지 않는다.

그 신고는 언제까지 해야 하나

경매와 공매의 기한이 다르다. 제25조 제14항은 경매에서는 매각기일까지, 공매에서는 매각결정기일 전까지라고 정한다. 조문이 괄호로 공매를 따로 떼어 적어 둔 부분이라, 두 절차를 한 덩어리로 묶어 “매각기일까지”라고만 옮기면 공매 사건에서는 틀린 설명이 된다.

기한이 지난 뒤에 한 신고가 어떻게 처리되는지, 기한을 넘겼을 때 제15항의 허가 의무가 어떻게 되는지를 정한 별도 조문은 이 글에서 확인하지 못했다(확인 실패).

매각을 허가하는 쪽은 누구인가

허가 주체도 절차마다 다르다. 제25조 제15항은 경매에서는 법원이, 공매에서는 관할 세무서장 또는 지방자치단체의 장이 제14항의 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 한다고 정한다. 경매의 법원과 공매의 관할 세무서장·지방자치단체의 장을 뭉뚱그리면 공매 사건에서 잘못된 주체를 가리키게 된다.

제15항이 쓴 표현은 “허가할 수 있다”가 아니라 “허가하여야 한다”이다. 재량 여지를 남기는 단서는 이 항에 붙어 있지 않다.

어떤 행위에 어떤 조문이 붙나

포맷상 “법정형” 칸을 두었으나, 제25조 제14항·제15항과 부칙 제2조는 벌칙이 아니라 매각 절차와 적용 범위를 정한 조항이어서 법정형이 없다. 같은 법의 다른 조문에 벌칙이 있는지는 이 글에서 확인하지 못했다(확인 실패). 이 표의 어느 칸에도 형량을 채워 넣을 근거가 없다.

실제 적용 수위는 어느 정도인가

제25조 제14항·제15항은 벌칙 조항이 아니므로 법정형과 실제 선고를 견줄 대상 자체가 없다. 이 조항에 따른 매각허가 신고가 접수된 건수, 그중 실제로 매각이 허가된 비율에 관한 공식 통계와 양형기준 수치는 공표 자료 없음.

수치가 없는 대신 문언이 수위를 남기지 않는다. 제15항은 신고가 있는 경우 매각을 허가하여야 한다고 정하고, 허가하지 않을 사유를 열거하는 단서를 두지 않았다. 조문 단계에서 확인되는 것은 여기까지이고, 개별 사건에서 낙찰이 이루어지는지는 이 글이 판단할 수 있는 범위가 아니다.

이 조항은 언제부터 시행됐나

제25조 제14항과 제15항은 법률 제21634호로 2026년 5월 12일 공포돼, 부칙 제1조 본문의 “공포한 날부터 시행” 원칙에 따라 같은 날부터 시행됐다. 두 항 모두 신설 표기가 2026년 5월 12일이다.

같은 개정 법률에도 시행이 미뤄진 조문들이 있다. 부칙 제1조 단서에 따라 제25조의8부터 제25조의12까지, 제28조의4, 제29조의2 제4항부터 제6항까지, 제31조 일부, 제34조는 6개월 뒤에 시행된다. 제25조 제14항·제15항은 그 단서 목록에 들어 있지 않다.

법 시행 전에 매입을 요청한 경우에도 적용되나

적용된다. 부칙 제2조는 제25조 제2항, 제14항 및 제15항의 개정규정을 “이 법 시행 전에 전세사기피해자가 공공주택사업자에게 전세사기피해주택의 매입을 요청한 경우에도 적용한다”고 정했다. 2026년 5월 12일 전에 매입 요청이 이미 들어가 있던 사건도 새 조항의 적용 범위에 들어온다는 뜻이다.

부칙 제2조가 함께 열거한 제25조 제2항의 내용은 이 글에서 확인하지 못했다(확인 실패). 확인된 것은 제14항·제15항의 원문과, 세 규정이 모두 소급 적용 대상으로 부칙에 나란히 적혀 있다는 사실까지다.

일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다 — 콘텐츠 원칙 보기

본 콘텐츠는 법률브리프 에디터가 작성 및 검수하였으며, 일부는 AI로 작성되었습니다.