함께 우선매수 신고한 경우, 매각 허가를 바꾸는 추가 신고
전세사기피해주택의 경매 또는 공매에서 전세사기피해자와 공공주택사업자가 모두 우선매수 신고를 했다면, 누가 매수하게 되는지는 처음의 우선매수 신고만으로 끝나지 않는다. 2026년 5월 12일부터 시행 중인 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제25조 제14항과 제15항은 이 겹치는 상황을 별도로 정한다.
핵심은 전세사기피해자가 자신의 매수신고에 대해 매각을 허가해 달라는 취지의 신고를 할 수 있다는 점이다. 이 신고가 법정 기한 안에 있으면, 제25조 제15항은 매각 허가권자에게 전세사기피해자에게 매각을 허가하도록 정한다. 조문은 ‘할 수 있다’가 아니라 ‘하여야 한다’는 표현을 쓴다.
두 번의 신고가 만드는 구조
이 규정은 모든 매각 절차에서 전세사기피해자가 자동으로 매수한다는 일반 규정은 아니다. 적용의 출발점은 다음과 같다.
- 전세사기피해자와 공공주택사업자가 모두 우선매수 신고를 한 경우여야 한다.
- 전세사기피해자가 자기 매수신고에 관하여 매각 허가를 구하는 신고를 해야 한다.
- 그 신고가 절차별 법정 기한 안에 있어야 한다.
위 요건 아래 제25조 제15항이 정한 효과가 발생한다. 즉, 두 주체가 모두 우선매수 신고를 한 상태에서 전세사기피해자가 제14항의 추가 신고를 하면, 조문은 그 전세사기피해자에게 매각을 허가하도록 정한다. 공공주택사업자의 신고가 먼저 있었는지와 별개로, 이 추가 신고가 매각 허가의 기준을 정하는 구조다.
경매와 공매의 마감 시점은 다르다
기한은 절차를 구분해 읽어야 한다. 둘을 같은 날짜 기준으로 이해하면 안 된다.
| 절차 | 제25조 제14항의 신고 기한 |
|---|---|
| 경매 | 매각기일까지 |
| 공매 | 매각결정기일 전까지 |
경매에서는 ‘매각기일 전까지’가 아니라 매각기일까지이고, 공매에서는 매각결정기일 전까지다. 조문이 사용한 기준일도, 기한을 표현한 방식도 다르다.
매각 허가를 하는 주체도 절차에 따라 구분된다. 경매에서는 법원, 공매에서는 관할 세무서장 또는 지방자치단체의 장이 제15항의 주체다. 다만 어느 절차인지는 개별 매각의 진행 방식에 따라 확인해야 하며, 이 글은 개별 사건의 매수 가능 여부나 결과를 판단하지 않는다.
시행 전 매입 요청에도 적용되는 이유
제25조 제14항과 제15항은 2026년 5월 12일 공포와 함께 시행됐다. 같은 개정법의 일부 조문에는 별도의 시행 유예가 있으나, 이 두 항은 그 유예 대상에 포함되지 않는다.
또한 부칙 제2조는 제25조 제2항·제14항·제15항의 개정규정을, 법 시행 전에 전세사기피해자가 공공주택사업자에게 전세사기피해주택의 매입을 요청한 경우에도 적용한다고 정한다. 따라서 매입 요청 시점이 시행일보다 앞선다는 사정만으로 이 두 항의 적용이 배제되는 것은 아니다. 실제 적용은 법이 정한 요건과 해당 절차의 진행 상태를 함께 전제로 한다.
자주 묻는 질문
전세사기 피해자가 살던 집을 직접 낙찰받을 수 있나요
제25조 제14항·제15항은 전세사기피해자와 공공주택사업자가 모두 우선매수 신고를 한 경우를 대상으로 한다. 그 경우 전세사기피해자가 법정 기한 내 매각 허가를 구하는 신고를 하면, 조문은 전세사기피해자에게 매각을 허가하도록 정한다. 이 조문만으로 모든 경우의 매수 자격이나 개별 절차의 결과가 정해지는 것은 아니다.
LH와 피해자가 같이 우선매수 신고하면 누가 사나요
공공주택사업자와 전세사기피해자가 모두 우선매수 신고한 경우, 전세사기피해자가 제25조 제14항의 신고를 법정 기한 안에 하면 제15항에 따라 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 한다. 이 설명에서 공공주택사업자는 법률상 용어를 뜻하며, 특정 사업자나 개별 매각의 결론을 가리키지 않는다.
전세사기 피해주택 우선매수 신고는 언제까지 하나요
제25조 제14항의 ‘매각을 허가하여 달라는 취지의 신고’ 기한은 경매와 공매가 다르다. 경매는 매각기일까지, 공매는 매각결정기일 전까지다. 이는 우선매수 신고 자체의 모든 절차를 포괄해 정한 표현이 아니라, 전세사기피해자와 공공주택사업자가 모두 우선매수 신고한 경우의 추가 신고에 관한 규정이다.
이 규정의 요지는 단순하다. 양쪽이 우선매수 신고를 한 경우에도 전세사기피해자가 정해진 시점까지 매각 허가를 구하는 신고를 하면, 법은 그 전세사기피해자에게 매각을 허가하도록 정한다. 정확한 절차 구분과 기한의 차이가 이 규정의 핵심이다.
참고 법령 및 조문
- 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제25조 제14항
- 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제25조 제15항
- 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 부칙 제2조