땅 빌린 기간이 끝났는데 건물이 남아 있으면 계약 연장을 요구할 수 있나요
요약 및 결론: 민법 제643조는 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물·수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조를 준용한다고 정한다. 준용되는 제283조제1항의 문언은 "계약의 갱신을 청구할 수 있다"로, 임차인에게 갱신을 청구할 권리가 있다는 뜻이지 임대인이 반드시 응해야 한다거나 계약이 갱신된다고 정한 문언은 아니다. 임대인이 갱신을 원하지 않는 때에는 임차인이 제283조제2항에 따라 상당한 가액으로 그 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
토지만 빌려 그 위에 건물이나 창고를 올린 뒤 약정 기간이 끝나면, 땅 주인은 원상회복을 요구하고 임차인은 건물을 그대로 두고 싶어 하는 상황이 반복된다. 조문은 이 충돌을 "갱신청구 → 갱신을 원하지 않으면 매수청구"라는 2단 구조로 짜 두었는데, 현장에서는 두 청구가 나란히 골라 쓰는 선택지로 오해되는 일이 잦다. 민법은 2026년 3월 17일 시행 법률로 개정되어 있으나, 아래에서 다루는 제283조·제643조·제646조·제647조·제652조에는 연혁 표기가 없고 기준일 현재 모두 시행 중이다.
어떤 토지임대차라야 제643조가 걸리나
제643조는 모든 토지임대차에 적용되지 않는다. 조문이 적은 범위는 “건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차”다. 목적이 이 열거에 들어가야 하고, 여기에 더해 ①기간이 만료했을 것, ②”건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때”일 것이라는 두 요건이 함께 있어야 한다.
현존 요건은 문언 그대로다. 기간 만료 시점에 지상시설이 남아 있어야 제643조의 준용이 열린다. 목적 열거와 현존 요건 중 하나라도 빼고 “땅을 빌렸으면 다 된다”는 식으로 넓혀 읽으면 조문과 달라진다.
갱신청구를 하면 계약이 연장되나
제643조는 요건과 효과를 스스로 정하지 않는다. 문언의 끝이 “제283조의 규정을 준용한다”이므로, 무엇을 청구할 수 있고 그 내용이 무엇인지는 제283조에서 읽어야 한다.
제283조제1항은 “지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다”고 적는다. 어미가 “청구할 수 있다”인 재량 문언이므로, 임차인 측에 청구권이 있다는 것이 문언이 정한 전부다. 임대인에게 응할 의무가 있다거나 청구만으로 갱신이 성립한다는 문언은 제283조에도, 제643조에도 없다. 따라서 “자동으로 갱신된다”, “무조건 연장된다”는 설명은 이 조문에서 나오지 않는다.
갱신되는 기간이 얼마인지, 갱신청구를 언제까지 해야 하는지도 이 조문들에는 적혀 있지 않다.
임대인이 갱신을 거절하면 건물은 어떻게 되나
제283조제2항은 “지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는” 상당한 가액으로 제1항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다고 정한다. 즉 매수청구는 갱신청구와 나란히 놓인 선택지가 아니라, 상대방이 갱신을 원하지 않는다는 선행 사정이 문언에 박혀 있는 2단계 권리다.
대상은 “전항의 공작물이나 수목”이고, 가액은 “상당한 가액”이다. 상당한 가액을 어떻게 산정하는지, 언제까지 매수청구를 해야 하는지는 제283조에도 제643조에도 없다.
지상시설 매수청구와 부속물 매수청구는 어떻게 다른가
제646조와 제647조는 제643조와 별개의 조문이다. 제646조제1항은 건물 기타 공작물의 임차인이 “그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어” 부속한 물건이 있는 때에 임대차 종료시 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 정하고, 제2항은 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 같다고 정한다.
제647조는 임차인이 적법하게 전대한 경우 전차인의 부속물매수청구권을 정한 조문으로, 전대차의 종료시를 기준으로 삼는다. 두 조문 모두 “임대인의 동의”와 “사용의 편익”이라는 요건을 두고 있어, 토지임대차의 지상시설을 대상으로 하는 제643조·제283조와 요건·대상이 다르다. 섞어 쓰면 요건이 어긋난다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 건물 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간 만료 + 지상시설 현존 | 민법 제643조 | 제283조의 규정을 준용 |
| 임차인이 계약의 갱신을 청구 | 민법 제283조제1항(제643조에 의한 준용) | “계약의 갱신을 청구할 수 있다”(재량 문언) |
| 임대인이 갱신을 원하지 않는 때, 임차인이 지상시설 매수를 청구 | 민법 제283조제2항(제643조에 의한 준용) | 상당한 가액으로 공작물·수목의 매수를 청구할 수 있다 |
| 건물 임차인이 동의를 얻어 부속한 물건의 매수를 청구 | 민법 제646조제1항 | 임대차 종료시 부속물의 매수를 청구할 수 있다 |
| 전차인이 동의를 얻어 부속한 물건의 매수를 청구 | 민법 제647조제1항 | 전대차 종료시 부속물의 매수를 청구할 수 있다 |
| 제643조~제647조에 위반해 임차인·전차인에게 불리한 약정 | 민법 제652조 | 그 효력이 없다 |
이 주제의 조문에서 형벌·과태료를 정한 부분은 확인되지 않았다. 위 표의 셋째 열은 형량이 아니라 조문이 정한 효과다.
계약서에 “기간 만료 시 건물을 철거한다”고 썼다면
제652조는 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정한다. 열거에 제643조부터 제647조까지가 들어가 있으므로, 갱신청구·매수청구를 다루는 제643조도 이 강행규정의 사정거리 안에 있다.
다만 무효가 되는 범위는 문언이 한정한다. “임차인이나 전차인에게 불리한 것”만 효력이 없고, 유리한 약정까지 무효라고 적혀 있지는 않다. 또한 제652조의 열거에는 제283조 자체가 들어가 있지 않다 — 강행규정의 사정거리는 열거된 조문 번호 그대로 읽어야 한다.
실제로 얼마나 인정되나 — 공표 자료
이 주제의 조문과 관련한 벌칙·과태료 조문은 이 글의 확인 범위에서는 확인되지 않아, 법정형과 선고형의 간극을 비교할 대상도 확인되지 않는다. 갱신청구·매수청구의 인용률이나 “상당한 가액” 산정 기준에 관한 공식 통계·기준은 이 글이 근거로 삼은 자료 범위에서 확인되지 않았다(공표 자료 없음). 관련 판례 역시 확인되지 않았으므로, 조문 문언을 넘는 구체적 기준은 이 글에서 단정하지 않는다.
개정·시행 상태는 어떻게 되나
민법의 상단 표기는 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호, 2026. 3. 17., 일부개정]이다. 다만 제283조·제643조·제646조·제647조·제652조에는 연혁 표기가 없어, 이 문언을 만든 개정이 제21454호라고 단정할 수 없다.
부칙 제1조는 공포한 날부터 시행한다고만 정하고, 제2조부터 제4조까지의 적용례·특례는 제1008조 단서, 제1004조의2, 제1115조제1항 등 상속과 유류분 조문을 대상으로 한다. 제643조 등 임대차 조문에 관한 적용례나 경과조치는 부칙에 없다. 위 다섯 조문에는 “미시행” 표시가 없어 모두 시행 중(시행 2026-03-17)이다.
관련 법령
제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
제646조(임차인의 부속물매수청구권) ①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
제647조(전차인의 부속물매수청구권) ①건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
자주 묻는 질문
토지 임대차 기간이 끝났는데 건물이 있으면 무조건 계약이 연장되나요?
민법 제283조제1항의 문언은 "계약의 갱신을 청구할 수 있다"로, 임차인에게 청구권이 있다는 것까지가 조문이 정한 내용입니다. 청구만으로 갱신이 성립한다거나 임대인이 응할 의무가 있다는 문언은 제283조와 제643조에 없습니다. 임대인이 갱신을 원하지 않는 때에는 제283조제2항의 매수청구가 다음 단계로 열립니다.
건물을 사 가라고 바로 요구해도 되나요?
민법 제283조제2항은 "계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는"이라는 선행 요건을 문언에 두고 있어, 매수청구는 갱신청구와 나란히 골라 쓰는 선택지가 아닙니다. 대상은 제1항의 공작물이나 수목이고 가액은 "상당한 가액"입니다. 산정 기준과 청구 기한은 조문에 적혀 있지 않습니다.
계약서에 매수청구를 포기한다고 썼으면 그대로 효력이 있나요?
민법 제652조는 제643조 내지 제647조 등의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 열거에 제643조가 포함되어 있어 갱신청구·매수청구 조문도 이 강행규정의 범위 안에 있습니다. 다만 효력이 없는 것은 "임차인이나 전차인에게 불리한 것"으로 문언상 한정되어 있습니다.
