땅 빌린 기간이 끝났는데 건물이 남아 있으면 계약 연장을 요구할 수 있나요?
네. 일정한 요건을 갖춘 토지임대차라면 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다. 다만 건물이 남아 있다는 이유만으로 계약이 자동 갱신되거나 임대인이 반드시 갱신에 동의해야 하는 것은 아닙니다.
갱신을 청구할 수 있는 요건
민법 제643조가 적용되려면 다음 요건이 함께 충족되어야 합니다.
- 토지임대차의 목적이 건물이나 그 밖의 공작물 소유, 식목, 채염 또는 목축일 것
- 토지임대차 기간이 만료되었을 것
- 기간 만료 당시 건물, 수목 또는 그 밖의 지상시설이 현존할 것
따라서 모든 토지임대차에 갱신청구권이 인정되는 것은 아닙니다. 토지를 빌린 목적과 기간 만료 당시 남아 있는 시설을 함께 확인해야 합니다.
민법 제643조는 이러한 경우 제283조를 준용하도록 규정합니다. 제283조제1항에 따르면 지상권이 소멸했을 때 건물이나 그 밖의 공작물 또는 수목이 현존하면 지상권자가 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다. 이 규정이 토지임차인에게도 준용되는 구조입니다.
갱신을 청구하면 계약이 반드시 연장되나요?
그렇지는 않습니다.
법률의 표현은 계약의 갱신을 “청구할 수 있다”는 것입니다. 임차인에게 갱신을 요구할 권리가 있다는 뜻이지만, 그 청구만으로 계약이 성립하거나 임대인에게 반드시 응해야 할 의무가 생긴다고 규정한 것은 아닙니다.
갱신되는 기간의 길이나 갱신청구를 해야 하는 구체적인 기간도 해당 조문에는 정해져 있지 않습니다.
임대인이 갱신을 원하지 않으면 어떻게 되나요?
임대인이 계약 갱신을 원하지 않는 경우에는 임차인이 매수청구권을 행사할 수 있습니다.
민법 제643조에 따라 준용되는 제283조제2항은 지상권설정자가 계약 갱신을 원하지 않을 때 지상권자가 상당한 가액으로 제1항의 공작물이나 수목을 매수해 달라고 청구할 수 있도록 규정합니다.
여기서 중요한 점은 매수청구가 갱신청구와 처음부터 나란히 선택할 수 있는 수단은 아니라는 것입니다. 조문상 매수청구는 상대방이 계약의 갱신을 원하지 않는 경우를 전제로 합니다.
매수가액은 조문상 “상당한 가액”이지만, 그 구체적인 산정 기준은 해당 조문에 규정되어 있지 않습니다.
계약서에 갱신청구권이나 매수청구권을 포기한다고 썼다면요?
민법 제652조는 제643조부터 제647조까지의 규정에 위반하는 약정 중 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정합니다.
따라서 계약서에 관련 권리를 제한하는 내용이 있더라도 그것이 임차인이나 전차인에게 불리하고 제643조 등에 위반된다면, 약정 문구만으로 곧바로 권리가 배제된다고 볼 수는 없습니다.
다만 제652조가 모든 약정을 무효로 하는 것은 아닙니다. 법이 열거한 규정에 위반하면서 임차인이나 전차인에게 불리한 약정이라는 요건이 필요합니다.
건물의 부속물에 관한 매수청구와는 무엇이 다른가요?
토지 위에 남은 건물이나 수목 등에 관한 제643조의 매수청구와, 임차한 건물에 설치한 부속물에 관한 제646조의 매수청구는 서로 다른 제도입니다.
민법 제646조는 건물이나 그 밖의 공작물의 임차인이 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건 등에 관하여 매수를 청구할 수 있도록 규정합니다. 적법한 전대차에서 전차인이 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이나, 임대인으로부터 매수했거나 임대인의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 관한 제647조도 별도로 존재합니다.
따라서 토지에 남은 건물 자체의 문제인지, 임차한 건물에 설치한 부속물의 문제인지 구분해야 합니다.
핵심 정리
땅을 빌린 기간이 끝났더라도, 그 임대차가 건물이나 그 밖의 공작물 소유, 식목, 채염 또는 목축을 목적으로 하고 건물·수목·기타 지상시설이 남아 있다면 임차인은 계약 갱신을 청구할 수 있습니다.
그러나 갱신청구만으로 계약이 자동 연장되는 것은 아닙니다. 임대인이 갱신을 원하지 않는 경우에는 민법 제643조와 이에 따라 준용되는 제283조제2항에 근거하여 공작물이나 수목을 상당한 가액으로 매수해 달라고 청구할 수 있습니다.
참고 법령
- 민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)
- 민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)
- 민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권)
- 민법 제647조(전차인의 부속물매수청구권)
- 민법 제652조(강행규정)
