땅 빌린 기간이 끝났는데 건물이 남아 있으면 계약 연장을 요구할 수 있나요?
토지를 빌려 건물이나 다른 시설을 소유하기로 한 경우라면, 기간이 끝났을 때 남아 있는 건물을 이유로 계약 갱신을 청구할 수 있는 규정이 있습니다. 다만 모든 토지임대차에 적용되는 것은 아닙니다.
민법 제643조는 다음과 같은 토지임대차를 대상으로 합니다.
- 건물 기타 공작물의 소유
- 식목
- 채염
- 목축
을 목적으로 한 토지임대차여야 합니다. 또한 기간이 만료된 시점에 건물·수목·그 밖의 지상시설이 실제로 남아 있어야 합니다.
이 요건을 충족하면 민법 제643조는 민법 제283조를 준용합니다. 제283조제1항에 따르면 지상권이 소멸할 때 건물·공작물·수목이 현존하면 갱신을 청구할 수 있습니다. 따라서 해당 토지임대차의 임차인도 기간 만료와 지상시설의 현존을 전제로 갱신을 청구할 수 있습니다.
다만 이는 “청구할 수 있다”는 규정입니다. 조문만으로 계약이 자동으로 연장된다거나, 갱신이 언제나 성립한다고 볼 수는 없습니다. 갱신되는 기간이나 청구해야 하는 기간도 이 조문에는 정해져 있지 않습니다.
갱신을 원하지 않는 경우에는 매수청구가 문제 문제됩니다
갱신청구와 매수청구는 처음부터 자유롭게 고르는 두 가지 선택지가 아닙니다. 민법 제283조제2항은 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에, 지상권자가 전항의 공작물이나 수목의 매수를 상당한 가액으로 청구할 수 있다고 정합니다.
민법 제643조가 제283조를 준용하므로, 요건을 갖춘 토지임대차에서도 갱신을 원하지 않는 경우에는 남아 있는 공작물이나 수목에 관한 매수청구가 이어서 검토될 수 있습니다. “상당한 가액”을 어떻게 산정하는지에 관한 기준은 이 조문들에 따로 규정되어 있지 않습니다.
부속물 매수청구와는 구별해야 합니다
건물이나 공작물의 임차인이 임대인의 동의를 받아 사용 편익을 위해 부속한 물건은 민법 제646조의 부속물매수청구가 문제될 될 수 있습니다. 적법한 전대차의 전차인에게는 민법 제647조가 관련됩니다.
이는 토지 위에 현존하는 건물·수목·지상시설을 전제로 하는 민법 제643조의 갱신청구 및 제283조의 매수청구와는 별도의 규정입니다. 어떤 물건이 토지임대차 종료 시의 지상시설인지, 임차 목적물에 부속한 물건인지에 따라 적용 조문이 달라질 수 있습니다.
임차인에게 불리한 약정의 효력
민법 제652조는 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조부터 제647조까지의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 따라서 토지임대차에서 제643조의 적용 요건을 갖추는지와 함께, 계약서의 관련 약정이 임차인에게 불리한지 여부도 조문 범위에서 살필 필요가 있습니다.
정리하면, 건물이 남았다는 사실만으로 모든 토지임대차가 연장되는 것은 아닙니다. 그러나 건물 등의 소유를 목적으로 한 토지임대차이고, 기간 만료 시 지상시설이 현존한다면 민법 제643조와 제283조에 따라 갱신을 청구할 수 있습니다. 갱신을 원하지 않는 경우에는 그다음으로 공작물이나 수목의 상당한 가액 매수청구가 문제될 될 수 있습니다.
참고 법령 및 조문
- 민법 제283조
- 민법 제643조
- 민법 제646조
- 민법 제647조
- 민법 제652조
