땅 빌린 기간이 끝났는데 건물이 남아 있으면 계약 연장을 요구할 수 있나요?
네. 일정한 요건을 충족하면 민법 제643조에 따라 계약 갱신을 청구할 수 있습니다.
다만 모든 토지임대차에 적용되는 것은 아닙니다. 다음 요건이 함께 필요합니다.
- 건물이나 기타 공작물의 소유, 식목, 채염 또는 목축을 목적으로 한 토지임대차일 것
- 임대차 기간이 만료되었을 것
- 건물, 수목 또는 기타 지상시설이 현존할 것
민법 제643조는 위 요건이 있을 때 민법 제283조를 준용하도록 정하고 있습니다. 따라서 갱신청구의 내용은 제643조 자체가 아니라 제283조에서 확인해야 합니다.
갱신청구를 할 수 있다는 뜻
민법 제283조제1항은 다음과 같이 정합니다.
지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
제643조에 따라 이 규정이 토지임대차에도 준용됩니다. 여기서 “청구할 수 있다”는 임차인에게 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있다는 뜻입니다.
다만 이 문언만으로 계약이 갱신된다거나, 임대인이 반드시 갱신에 응해야 한다고 단정할 수는 없습니다. 갱신되는 기간의 길이도 제283조와 제643조에는 정해져 있지 않습니다.
임대인이 갱신을 원하지 않으면
민법 제283조제2항은 계약의 갱신을 원하지 않는 경우에 지상권자가 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다고 정합니다. 가액은 “상당한 가액”이어야 합니다.
따라서 매수청구는 갱신청구와 아무 조건 없이 나란히 행사하는 선택지가 아닙니다. 먼저 계약의 갱신을 원하지 않는 경우라는 요건이 있어야 합니다. 매수청구의 대상은 조문상 전항의 공작물이나 수목이며, “상당한 가액”의 구체적인 산정 기준은 이 조문들에 정해져 있지 않습니다.
부속물 매수청구와는 구별해야 합니다
민법 제646조는 건물이나 기타 공작물의 임차인이 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건에 관해, 임대차 종료 시 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있도록 정한 별도 규정입니다.
제647조는 적법한 전대차에서 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건에 관한 매수청구를 정합니다.
이는 토지 위에 남은 건물·수목·지상시설에 관한 제643조와 제283조의 매수청구와는 다른 제도입니다.
임차인에게 불리한 약정
민법 제652조는 제643조부터 제647조까지의 규정에 위반해 임차인이나 전차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 정합니다. 따라서 이 조항의 적용 범위는 제652조에 열거된 조문과 임차인·전차인에게 불리한 약정에 한정됩니다.
결론적으로, 건물 등이 남아 있다는 사정만으로 모든 토지임대차의 계약 갱신이 성립한다고 단정할 수는 없습니다. 그러나 해당 토지임대차의 목적, 기간 만료 여부, 건물·수목·지상시설의 현존 여부가 민법 제643조의 요건에 해당한다면 갱신청구를 할 수 있고, 갱신을 원하지 않는 경우에는 제283조제2항에 따른 매수청구가 문제될 수 있습니다.
참고한 법령
- 민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)
- 민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)
- 민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권)
- 민법 제647조(전차인의 부속물매수청구권)
- 민법 제652조(강행규정)
