부동산·임대차

신생아 특별공급, 소득 기준을 넘으면 끝인가 — 조문이 남겨 둔 두 번째 문

입력 2026.09.08. 오전 9:45

결론부터. 「주택공급에 관한 규칙」 제35조의3은 신생아 특별공급의 소득 요건을 하나로 닫아 두지 않았다. 기본 소득선은 국민주택이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130퍼센트 이하, 85제곱미터 이하 민영주택이 160퍼센트 이하다. 그리고 두 경우 모두, 이 선을 넘더라도 세대원이 소유하는 부동산 가액의 합계가 조문이 정한 금액 이하이면 요건을 충족할 수 있다. 소득 초과가 곧 자격 상실은 아니라는 뜻이다.

이 조문은 2026년 6월 15일 시행돼 2026년 9월 8일 현재 시행 중이다. 근거는 법률이 아니라 국토교통부령이다.

한눈에 보는 조문 구조

1. 근거는 「주택법」이 아니라 국토교통부령이다

신생아 특별공급의 요건을 직접 정하는 것은 「주택공급에 관한 규칙」 제35조의3이다. 규칙, 즉 국토교통부령이다. 법률 조문을 찾아도 이 요건은 나오지 않는다. 조문 제목 그대로 제35조의3(신생아 특별공급)이고, 현행 문언은 국토교통부령 제1592호가 전문개정해 만든 것이다. 조문 끝의 연혁 표기도 [전문개정 2026. 6. 15.]다.

조문은 제1항부터 제5항까지 총 5개 항으로 되어 있고, 삭제로 비어 있는 항은 없다. 제1항ㆍ제3항이 요건, 제2항ㆍ제4항이 공급 순서, 제5항이 태아ㆍ입양 자녀로 선정된 경우의 사후 요건이다.

이 조문에는 징역ㆍ벌금ㆍ과태료 같은 법정형 규정이 없다. 공급의 요건과 순서를 정하는 조문이기 때문이다.

2. 소득선은 하나가 아니다 — 130퍼센트와 160퍼센트

같은 ‘신생아 특별공급’이라는 이름이지만, 소득선은 주택 종류에 따라 갈린다.

• 국민주택: 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130퍼센트 이하(제1항제2호 1)).
• 85제곱미터 이하 민영주택: 같은 기준의 160퍼센트 이하(제3항제2호 1)).

숫자를 바꿔 기억하면 판단이 통째로 뒤집힌다. 130퍼센트는 국민주택, 160퍼센트는 민영주택이다.

공급 규모도 다르다. 국민주택은 사업주체가 건설하여 공급하는 국민주택을 그 건설량의 15퍼센트의 범위에서, 민영주택은 85제곱미터 이하 민영주택을 그 건설량의 10퍼센트의 범위에서 특별공급할 수 있다. 두 숫자 모두 ‘건설량의 범위’라는 점이 중요하다. 그 범위 안에서 공급할 수 있다는 재량 문언이지, 반드시 그만큼을 배정해야 한다는 의무 문언이 아니다.

3. 소득선을 넘어도 문이 하나 더 있다 — 부동산 가액의 합계

여기가 이 조문에서 가장 덜 알려진 부분이다.

제1항제2호와 제3항제2호는 소득 요건을 다음의 어느 하나에 해당할 것으로 쓴다. 즉 갈래가 둘이다.

1. 첫 번째 갈래 — 월평균 소득이 기준선(국민주택 130퍼센트, 민영주택 160퍼센트) 이하일 것.
2. 두 번째 갈래 — 기준선을 초과하는 경우로서, 세대원이 소유하는 부동산 가액의 합계가 「국민건강보험법 시행령」 별표 4 제3호에 따른 재산등급 중 29등급에 해당하는 재산금액의 하한과 상한을 산술평균한 금액 이하일 것.

두 번째 갈래가 곧 소득선 초과자를 위한 문이다. 소득이 130퍼센트나 160퍼센트를 넘었다는 사실만으로 자동 탈락시키는 구조가 아니다.

주의할 말이 하나 있다. 조문이 쓰는 표현은 일반적인 ‘자산’이나 ‘재산’이 아니라 **부동산 가액의 합계**다. 예금이나 자동차를 모두 더한 총자산이 아니라, 세대원이 소유하는 부동산의 가액을 합한 값이다. 이를 ‘자산 기준’으로 넓혀 읽으면 조문과 다른 이야기가 된다.

부동산 가액의 산정방법은 국토교통부장관이 정하여 고시하도록 조문이 위임하고 있다. 따라서 구체적인 금액과 계산 방식은 조문 자체가 아니라 그 고시와 「국민건강보험법 시행령」 별표 4 제3호의 재산등급표에서 확인해야 한다.

4. 130퍼센트ㆍ160퍼센트는 ‘배분비율’이 아니라 ‘순서’다

흔히 어긋나는 지점이 하나 더 있다. 소득 기준 숫자를 물량 배분 비율로 읽는 것이다. 조문은 그렇게 쓰지 않았다.

제2항과 제4항은 공급 순서를 정한다.

국민주택(제2항)

1. 특별공급 대상 주택 수의 50퍼센트 — 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 사람 중 월평균 소득이 100퍼센트 이하인 사람.
2. 20퍼센트 — 요건을 모두 갖춘 사람 중 월평균 소득이 130퍼센트 이하인 사람. 앞 순서에서 탈락한 사람도 포함된다.
3. 나머지 — 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 사람. 역시 앞 순서 탈락자를 포함한다.

민영주택(제4항)

1. 50퍼센트 — 월평균 소득 130퍼센트 이하인 사람.
2. 20퍼센트 — 월평균 소득 160퍼센트 이하인 사람(앞 순서 탈락자 포함).
3. 나머지 — 제3항 각 호의 요건을 모두 갖춘 사람(앞 순서 탈락자 포함).

정리하면 국민주택은 100퍼센트 → 130퍼센트 → 나머지, 민영주택은 130퍼센트 → 160퍼센트 → 나머지 순으로 간다. 소득 기준선(130ㆍ160)과 물량이 나뉘는 순서 기준(100ㆍ130 / 130ㆍ160)은 서로 다른 숫자이며, 앞 순서에서 떨어졌다고 뒤 순서에서 배제되지 않는다는 점이 조문에 명시돼 있다.

각 순서의 대상 주택 수를 계산할 때 소수점 이하는 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 올림한다.

5. 소득 말고 갖춰야 하는 나머지 요건

소득만 맞으면 되는 것이 아니다. 제1항과 제3항은 요건을 모두 갖춘 사람이라고 쓴다.

• 무주택세대구성원이면서 1순위일 것. 국민주택은 제27조제1항의 1순위, 민영주택은 제28조제1항의 1순위다. 두 조문이 다르므로 주택 종류에 따라 적용되는 1순위 요건도 다르다.
• 입주자모집공고일 현재 2세 미만의 자녀가 있을 것. 조문은 2세 미만(2세가 되는 날을 포함한다)이라고 괄호로 못 박아, 2세가 되는 날 당일까지는 요건 안에 들어오도록 했다. 이 자녀에는 태아와 입양한 자녀도 포함된다.
• 공급 방법은 추첨이며, 한 차례에 한정해 1세대 1주택의 기준으로 이루어진다.

6. 태아ㆍ입양으로 선정됐다면 — 제5항의 사후 요건

제5항은 선정 이후를 다룬다. 태아나 입양한 자녀를 포함해 자녀 요건으로 입주자로 선정된 경우에는, 국토교통부장관이 정하여 고시하는 출산 등과 관련된 자료를 제출하거나 입주할 때까지 입양이 유지되어야 한다. 어미가 되어야 한다인 의무 문언이다.

선정 시점의 자녀 요건이 사후에도 확인되도록 설계된 조항으로, 제1항ㆍ제3항의 재량 문언(특별공급할 수 있다)과는 성격이 다르다.

7. 언제부터 적용되나 — 시행일과 적용례는 다른 말이다

• 시행일: 국토교통부령 제1592호 부칙 제1조는 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다고 정한다. 공포일이 2026년 6월 15일이므로 시행일도 같은 날이다. 2026년 9월 8일 기준으로 이미 시행 중이다.
• 적용례: 부칙 제2조는 제35조의3의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 입주자모집공고를 하는 경우부터 적용한다고 정한다.

이 둘을 섞어 읽으면 안 된다. 부칙 제2조는 조문의 시행을 미룬 규정이 아니라, 개정된 조문이 어느 건부터 적용되는지를 정한 적용례다. 기준이 되는 시점은 청약 신청일이나 계약일이 아니라 입주자모집공고를 한 때다. 시행일 전에 입주자모집공고가 이루어진 건은 개정 전 규정의 적용 문제가 된다.

참고로 같은 부칙의 제3조ㆍ제4조는 신혼부부 특별공급(제41조)과 생애최초 주택 구입자 특별공급(제43조)에 관한 경과조치이며, 제35조의3에는 별도의 경과조치가 아니라 제2조의 적용례가 적용된다.

자주 묻는 질문

신생아 특별공급 소득 기준을 넘으면 신청할 수 없나요?

소득 기준을 넘었다는 사실 하나만으로 요건이 곧바로 배제되는 구조는 아니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제35조의3 제1항제2호(국민주택)와 제3항제2호(민영주택)는 소득 요건을 다음의 어느 하나에 해당할 것으로 정해 갈래를 둘로 나눈다. 기준선을 초과하는 경우에도 세대원이 소유하는 부동산 가액의 합계가 「국민건강보험법 시행령」 별표 4 제3호의 재산등급 중 29등급에 해당하는 재산금액의 하한과 상한을 산술평균한 금액 이하이면 요건을 충족할 수 있다. 다만 소득 요건은 여러 요건 중 하나일 뿐이어서, 1순위 무주택세대구성원 요건과 2세 미만 자녀 요건도 함께 갖춰야 한다. 부동산 가액의 산정방법은 국토교통부장관 고시에 위임돼 있다.

신생아 특별공급은 국민주택과 민영주택 기준이 다른가요?

다르다. 조문 자체가 항을 나눠 따로 정한다. 국민주택은 제1항ㆍ제2항, 85제곱미터 이하 민영주택은 제3항ㆍ제4항이다.

• 공급 규모: 국민주택은 건설량의 15퍼센트의 범위, 민영주택은 건설량의 10퍼센트의 범위.
• 순위 요건: 국민주택은 제27조제1항의 1순위, 민영주택은 제28조제1항의 1순위.
• 기본 소득선: 국민주택 130퍼센트 이하, 민영주택 160퍼센트 이하.
• 물량 순서: 국민주택은 50퍼센트를 소득 100퍼센트 이하에, 20퍼센트를 130퍼센트 이하에, 나머지를 요건 충족자에게. 민영주택은 50퍼센트를 130퍼센트 이하에, 20퍼센트를 160퍼센트 이하에, 나머지를 요건 충족자에게.

반면 자녀 요건(입주자모집공고일 현재 2세 미만, 태아ㆍ입양 포함), 추첨 방식, 한 차례 한정, 1세대 1주택 기준, 소득선 초과 시 부동산 가액 합계로 판단하는 갈래는 두 경우가 같다.

신생아 특별공급에서 부동산이 있으면 탈락하나요?

조문에서 부동산은 두 국면에 등장하는데, 서로 다른 이야기다.

첫째, 요건의 출발점은 무주택세대구성원이면서 1순위일 것이다(제1항제1호ㆍ제3항제1호). 주택 소유 여부의 판단은 이 요건에서 다뤄진다.

둘째, 소득 요건 안의 부동산 가액은 탈락 사유가 아니라 반대 방향이다. 소득이 기준선(국민주택 130퍼센트, 민영주택 160퍼센트)을 넘은 사람에게 열리는 갈래로, 세대원이 소유하는 부동산 가액의 합계가 조문이 정한 금액 이하이면 소득 요건을 충족할 수 있게 하는 규정이다. 즉 이 국면에서 부동산 가액은 소득 초과자를 걸러 내는 조건이 아니라, 소득 초과에도 요건을 인정받을 수 있는 통로다.

조문의 표현이 부동산 가액의 합계라는 점도 함께 봐야 한다. 예금ㆍ자동차를 포함한 총자산이 아니라 부동산의 가액을 합한 값이며, 그 산정방법은 국토교통부장관 고시에 맡겨져 있다.

자주 어긋나는 지점 정리

• 130퍼센트와 160퍼센트를 하나로 합치는 것. 주택 종류별로 다른 선이다.
• 부동산 가액의 합계를 ‘자산’ㆍ’재산’으로 넓혀 읽는 것. 조문 문언은 부동산이다.
• 소득 기준을 물량 배분 비율로 읽는 것. 배분 순서는 국민주택 100퍼센트ㆍ130퍼센트ㆍ나머지, 민영주택 130퍼센트ㆍ160퍼센트ㆍ나머지다.
• 15퍼센트ㆍ10퍼센트를 확정 물량으로 읽는 것. 조문은 건설량의 …… 범위에서라고 쓴다.
• 부칙 제2조를 시행 유예로 읽는 것. 조문은 2026년 6월 15일 시행됐고, 부칙 제2조는 입주자모집공고를 기준으로 한 적용례다.
• 근거를 법률에서 찾는 것. 요건을 직접 정한 것은 국토교통부령인 「주택공급에 관한 규칙」이다.

이 글의 확인 범위에서는 제35조의3에 직접 대응하는 대법원 판례나 헌법재판소 결정을 확인하지 못했다. 구체적인 소득 산정, 부동산 가액 산정방법, 개별 모집공고의 조건은 국토교통부장관 고시와 해당 입주자모집공고문에서 확인해야 한다.

참고한 법령

• 「주택공급에 관한 규칙」 제35조의3(신생아 특별공급) — [시행 2026. 6. 15.] [국토교통부령 제1592호, 2026. 6. 15., 일부개정]
  • 제35조의3 제1항(국민주택 특별공급 요건ㆍ건설량의 15퍼센트 범위)
  • 제35조의3 제1항제1호(제27조제1항의 1순위 무주택세대구성원)
  • 제35조의3 제1항제2호(월평균 소득 130퍼센트 이하 또는 부동산 가액 합계 요건)
  • 제35조의3 제1항제3호(입주자모집공고일 현재 2세 미만 자녀ㆍ태아ㆍ입양 포함)
  • 제35조의3 제2항(국민주택 공급 순서 50퍼센트ㆍ20퍼센트ㆍ나머지, 소수점 이하 올림)
  • 제35조의3 제3항(85제곱미터 이하 민영주택 특별공급 요건ㆍ건설량의 10퍼센트 범위)
  • 제35조의3 제3항제1호(제28조제1항의 1순위 무주택세대구성원)
  • 제35조의3 제3항제2호(월평균 소득 160퍼센트 이하 또는 부동산 가액 합계 요건)
  • 제35조의3 제3항제3호(입주자모집공고일 현재 2세 미만 자녀ㆍ태아ㆍ입양 포함)
  • 제35조의3 제4항(민영주택 공급 순서 50퍼센트ㆍ20퍼센트ㆍ나머지, 소수점 이하 올림)
  • 제35조의3 제5항(출산 등 관련 자료 제출 또는 입주 시까지 입양 유지)
• 「주택공급에 관한 규칙」 제27조제1항(국민주택 1순위) — 제35조의3 제1항제1호가 인용
• 「주택공급에 관한 규칙」 제28조제1항(민영주택 1순위) — 제35조의3 제3항제1호가 인용
• 「국민건강보험법 시행령」 별표 4 제3호(재산등급) — 제35조의3 제1항제2호 2)ㆍ제3항제2호 2)가 인용
• 국토교통부령 제1592호(2026. 6. 15. 일부개정) 부칙 제1조(시행일 — 공포한 날부터 시행)
• 국토교통부령 제1592호 부칙 제2조(신생아 특별공급에 관한 적용례 — 시행 이후 입주자모집공고를 하는 경우부터 적용)
• 국토교통부령 제1592호 부칙 제3조(신혼부부 특별공급에 관한 경과조치 — 제41조 관련)
• 국토교통부령 제1592호 부칙 제4조(생애최초 주택 구입자 특별공급에 관한 경과조치 — 제43조 관련)

관련 법령: 주택공급에 관한 규칙 제35조의3 · 주택공급에 관한 규칙 제27조제1항ㆍ제28조제1항 · 국민건강보험법 시행령 별표 4 제3호 · 주택공급에 관한 규칙 부칙 제1조ㆍ제2조

일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다 — 콘텐츠 원칙 보기

본 콘텐츠는 법률브리프 에디터가 작성 및 검수하였으며, 일부는 AI로 작성되었습니다.