부동산·임대차

신생아 특별공급, 소득 기준을 넘으면 신청도 못 하나

입력 2026.09.08. 오전 9:45

요약 및 결론: 「주택공급에 관한 규칙」 제35조의3은 신생아 특별공급의 소득 요건을 국민주택은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130퍼센트 이하, 85제곱미터 이하 민영주택은 160퍼센트 이하로 정한다. 다만 같은 조 제1항제2호 2)와 제3항제2호 2)는 그 선을 넘는 경우에도 세대원이 소유하는 부동산 가액의 합계가 법정 기준 이하이면 요건을 갖춘 것으로 정하고 있어, 소득선 초과가 곧 신청 불가로 이어지지는 않는다. 제35조의3은 공급 요건과 공급 순서를 정한 국토교통부령 조문이고, 조문 안에 징역·벌금·과태료 같은 법정형은 없다.

제35조의3은 국토교통부령 제1592호로 전문개정되어 2026년 6월 15일 공포와 동시에 시행됐다. 부칙 제2조는 이 개정규정을 규칙 시행 이후 입주자모집공고를 하는 경우부터 적용한다고 정했으므로, 2026년 6월 15일 뒤에 나온 공고는 모두 이 문언을 기준으로 읽어야 한다. 소득 기준·부동산 가액 기준·공급 순서가 한 조문 안에서 서로 다른 숫자를 쓰는 구조라, 숫자를 어느 자리에 놓느냐에 따라 결론이 통째로 달라진다.

소득 기준을 넘으면 신생아 특별공급 신청이 막히나

막히지 않는다. 「주택공급에 관한 규칙」 제35조의3 제1항제2호는 국민주택의 소득 요건을 두 갈래로 적는다. 1)은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130퍼센트 이하일 것, 2)는 130퍼센트를 초과하는 경우로서 세대원이 소유하는 부동산 가액의 합계가 법정 기준 이하일 것이다. 두 갈래 중 어느 하나에 해당하면 소득 요건을 충족한다.

85제곱미터 이하 민영주택도 구조가 같다. 제3항제2호 1)은 160퍼센트 이하, 2)는 160퍼센트를 초과하더라도 부동산 가액의 합계가 같은 방식의 기준 이하일 것을 정한다. 소득선은 국민주택과 민영주택이 다르지만, 소득선을 넘었을 때 열리는 두 번째 갈래는 양쪽 모두에 있다.

국민주택과 민영주택은 어디가 다른가

세 자리가 다르다. 첫째, 공급 물량의 한도다. 국민주택은 제1항에서 건설량의 15퍼센트의 범위에서, 85제곱미터 이하 민영주택은 제3항에서 건설량의 10퍼센트의 범위에서 특별공급할 수 있다. 두 숫자 모두 확정 배정량이 아니라 건설량을 기준으로 한 상한 범위다.

둘째, 기본 소득선이다. 국민주택은 130퍼센트, 민영주택은 160퍼센트다. 셋째, 청약 순위 근거 조문이다. 국민주택은 제27조제1항의 1순위에 해당하는 무주택세대구성원, 민영주택은 제28조제1항의 1순위에 해당하는 무주택세대구성원이어야 한다(제1항제1호, 제3항제1호). 반대로 공통인 것은 추첨의 방법, 한 차례에 한정, 1세대 1주택 기준, 그리고 자녀 요건이다.

‘부동산 가액의 합계’는 무엇을 세는 말인가

조문이 쓰는 말은 일반적인 ‘자산’이나 ‘재산’이 아니라 부동산 가액의 합계다. 제1항제2호 2)와 제3항제2호 2)는 “세대원이 소유하는 부동산 가액의 합계”가 「국민건강보험법 시행령」 별표 4 제3호에 따른 재산등급 중 29등급에 해당하는 재산금액의 하한과 상한을 산술평균한 금액 이하일 것을 요구한다.

기준 금액은 조문이 직접 액수를 적는 대신 다른 법령의 재산등급 표를 끌어다 쓰는 방식이고, 부동산 가액의 산정방법은 국토교통부장관이 정하여 고시한다고 같은 호가 정한다. 따라서 실제 판단에 쓰이는 금액과 산정 방식은 그 고시와 해당 입주자모집공고에서 확인해야 한다. 이 글의 확인 범위에서는 조문에 구체적 액수가 적혀 있지 않다.

130퍼센트·160퍼센트는 물량을 나누는 비율인가

아니다. 130퍼센트와 160퍼센트는 공급 요건이자 공급 순서를 정하는 소득 기준이고, 물량을 나누는 비율은 제2항과 제4항에 따로 적혀 있다. 두 숫자를 배분비율로 읽으면 같은 숫자가 전혀 다른 뜻이 된다.

국민주택은 제2항에 따라 특별공급 대상 주택 수의 50퍼센트를 소득 100퍼센트 이하인 사람에게, 20퍼센트를 소득 130퍼센트 이하인 사람(앞 순위에서 탈락한 사람 포함)에게, 나머지를 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 사람(앞 순위 탈락자 포함)에게 공급한다. 민영주택은 제4항에 따라 50퍼센트를 130퍼센트 이하, 20퍼센트를 160퍼센트 이하(탈락자 포함), 나머지를 제3항 요건 충족자에게 공급한다. 각 호의 주택 수를 산정할 때 소수점 이하는 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 올림한다.

정리하면 순서는 국민주택이 100퍼센트 → 130퍼센트 → 나머지, 민영주택이 130퍼센트 → 160퍼센트 → 나머지다. 앞 순서에서 떨어져도 뒤 순서에 다시 포함되므로, 소득이 낮은 구간이 먼저 배정된 뒤 나머지 물량에서 다시 겨루는 구조다.

소득 말고 또 무엇을 갖춰야 하나

자녀 요건이 있다. 제1항제3호와 제3항제3호는 입주자모집공고일 현재 2세 미만인 자녀가 있을 것을 요구하고, 괄호에서 2세가 되는 날을 포함한다고 밝힌다. 자녀에는 태아와 입양한 자녀가 포함된다.

무주택 요건도 함께 봐야 한다. 국민주택은 제27조제1항의 1순위, 민영주택은 제28조제1항의 1순위에 해당하는 무주택세대구성원일 것이 제1호에 각각 적혀 있다. 소득 요건, 자녀 요건, 순위·무주택 요건은 각 호의 요건을 “모두” 갖추라고 되어 있으므로 하나라도 빠지면 대상이 아니다.

태아나 입양 자녀로 선정되면 그 뒤에 무엇이 남나

제5항에 사후 요건이 있다. 태아나 입양한 자녀를 포함하여 제1항제3호 및 제3항제3호에 따라 입주자로 선정된 경우에는, 국토교통부장관이 정하여 고시하는 출산 등과 관련된 자료를 제출하거나 입주할 때까지 입양이 유지되어야 한다.

문언이 “제출하거나 … 유지되어야 한다”로 의무형이라는 점, 그리고 입양의 경우 기준 시점이 선정 시점이 아니라 입주할 때까지라는 점이 핵심이다. 제출할 자료의 종류는 조문이 아니라 국토교통부장관 고시가 정한다.

언제 나온 공고부터 적용되나

2026년 6월 15일 이후 입주자모집공고를 하는 경우부터다. 부칙 제1조는 “이 규칙은 공포한 날부터 시행한다”고 정했고, 국토교통부령 제1592호의 공포일이 2026년 6월 15일이므로 시행일도 같은 날이다. 부칙 제2조는 제35조의3의 개정규정을 규칙 시행 이후 입주자모집공고를 하는 경우부터 적용한다고 정한다.

여기서 부칙 제2조는 조문 자체의 시행을 미루는 유예 규정이 아니라, 이미 시행된 개정규정을 어느 시점의 공고부터 적용할지 정한 적용례다. 같은 부칙의 제3조와 제4조는 각각 제41조(신혼부부 특별공급)와 제43조(생애최초 주택 구입자 특별공급)에 관한 경과조치이고, 제35조의3에는 별도 경과조치 대신 제2조 적용례가 적용된다. 2026년 9월 기준으로 제35조의3은 시행 중인 조문이다.

국면별 분해 — 어떤 자리에 어느 조문이 붙나

이 조문을 어기면 처벌되나 — 법정형과 실제 수위

제35조의3에는 징역·벌금·과태료가 규정되어 있지 않다. 이 조문은 특별공급의 요건, 공급 순서, 태아·입양 자녀 관련 사후 요건을 정할 뿐이고, 벌칙 조문이 아니다. 따라서 “징역 몇 년” 또는 “벌금 얼마” 형태의 법정형을 이 조문에서 끌어낼 수 없다.

조문의 어미도 국면마다 다르다. 제1항과 제3항은 “특별공급할 수 있다”는 재량 문언이고, 제2항과 제4항은 “공급해야 한다”는 의무 문언이며, 제5항은 “제출하거나 … 유지되어야 한다”는 의무 문언이다. 조문 안에 “하여서는 아니 된다” 형식의 금지 문언은 없다.

실제 운용 수위, 즉 이 조문에 따라 실제로 몇 세대가 공급받았고 소득 구간별로 어떻게 갈렸는지에 관한 수치는 이 글의 확인 범위에서 공표 자료 없음이다. 제35조의3에 직접 대응하는 판례·결정 원문도 이 글의 확인 범위에서 확인되지 않았다.

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