세입자 퇴거 공증 시 보증금 반환 내용은 선택이 아닌 필수 조건
질문의 핵심: 강제집행을 위한 공증의 구성 요소
세입자 퇴거를 강제집행할 수 있는 공정증서를 작성할 때, “건물 인도” 항목만 담아도 충분할까요? 답은 아니요입니다. 법은 임차건물 퇴거 공증에 보증금 등 금원 반환 내용을 반드시 함께 포함하도록 요구합니다.
공증인법의 명확한 요건: 단서 조항의 의미
공증인법 제56조의3 제1항은 건물이나 토지 또는 대통령령으로 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대하여 공증인이 강제집행을 승낙하는 취지의 공정증서를 작성할 수 있다고 정합니다.
그런데 임차건물의 인도·반환에 관한 공정증서는 특별한 제약이 있습니다. 단서 조항에서 다음 세 가지 조건을 모두 갖춘 경우에만 작성이 가능하다고 명시합니다:
- 임대차 관계 종료가 원인: 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 할 것
- 시간 제한: 임차건물을 실제로 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성될 것
- 금원 지급 합의 포함: 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함될 것
보증금 내용이 필수인 이유
임차건물 퇴거 공증에서 금원 지급 조건이 필수인 이유는, 퇴거 문제를 법적으로 완결하기 위해서입니다. 세입자가 건물에서 나가는 것만으로는 임대차 관계의 종료가 완전하지 않기 때문입니다. 보증금, 월세 미불금 정산, 손해배상금 등 금전적 청구를 함께 처리하는 것이 실제 분쟁 해결의 핵심입니다.
공정증서가 건물 인도만 담고 금원 지급 내용을 빠뜨린다면, 그 증서는 법 제56조의3 단서의 “경우”에 해당하지 않아 작성 자체가 불가능합니다.
6개월 산정의 시점: 중요한 오해 방지
“임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내”라는 표현은 계약 체결일이나 계약 종료일이 아니라, 세입자가 실제로 건물에서 나가야 하는 시점을 기준으로 계산합니다. 이 점이 매우 중요합니다.
예를 들어, 임차 종료일이 2026년 12월 31일이라면, 공정증서는 2026년 7월 1일 이후 2026년 12월 31일 전에 작성되어야 합니다.
공정증서 작성 시 절차상 주의사항
대리인 제약
공증인법 제56조의3 제2항은 공정증서 작성을 촉탁할 때 다음을 금지합니다:
- 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하는 경우
- 한 명의 대리인이 임대인과 임차인 쌍방을 대리하는 경우
양쪽 이해관계가 대립되는 상황에서 공정성을 보장하기 위한 규정입니다.
집행문 허가 절차
제56조의3 제1항의 공정증서는 「민사집행법」 제56조의 일반 공정증서보다 강력한 집행력을 인정받습니다. 그러나 실제 강제집행으로 진행하려면, 공증서를 보존하는 공증인이 그 공증인의 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사로부터 허가를 받아 집행문을 부여받아야 합니다.
지방법원 단독판사는 필요하면 당사자 본인이나 그 대리인을 심문할 수 있습니다.
결론: 체크리스트
세입자 퇴거 공정증서 작성 시 다음을 확인하세요:
- □ 임대차 관계 종료가 명확한가?
- □ 공정증서가 퇴거 시점 6개월 이내에 작성되는가?
- □ 보증금 등 금원 반환 내용이 강제집행 합의로 포함되어 있는가?
- □ 임대인·임차인이 각각 대리인을 따로 준비했거나 본인이 직접 참석하는가?
세 번째 항목이 없다면, 공정증서 작성이 법적으로 불가능합니다.
참고 법령
- 공증인법 제56조의3(건물·토지·특정동산의 인도 등에 관한 법률행위의 공증 등)
- 민사집행법 제56조(그 밖의 집행권원)
