세입자 퇴거 공증에 보증금 돌려줄 내용도 꼭 같이 넣어야 하나요?
결론부터: 넣지 않으면 그 공정증서는 작성될 수 없다
임차건물을 비워주기로 하는 공정증서(흔히 “퇴거 공증”이라 부르는 것)를 임대인과 임차인이 작성하려 한다면, 보증금 등 금원 지급에 대해서도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 반드시 함께 들어가야 한다. 이는 선택 사항이 아니라 공증인법 제56조의3제1항 단서가 정한 작성 요건이다.
공증인법 제56조의3제1항은 본문과 단서로 구성되어 있다.
- 본문: 공증인은 건물이나 토지 또는 대통령령으로 정하는 동산의 인도·반환을 목적으로 하는 청구에 대해 강제집행을 승낙하는 취지를 적은 공정증서를 작성할 수 있다.
- 단서: 다만 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 다음 세 가지를 모두 갖춘 경우에만 작성할 수 있다.
- 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료가 원인일 것
- 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우일 것
- 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있을 것
세 조건은 전부 충족되어야 하는 요건이고, 하나라도 빠지면 그 공정증서는 임차건물 인도·반환에 관한 공정증서로 작성될 수 없다. 즉 임차인의 인도 승낙 문구만 들어가고 보증금 등 금원 지급에 대한 집행 승낙 문구가 빠진 증서는 단서가 요구하는 요건을 채우지 못한다.
6개월은 무엇을 기준으로 세는가
단서가 말하는 “6개월 이내”는 인도 또는 반환하기 전을 기준으로 센다. 계약을 체결한 날이나 임대차 관계가 끝난 날을 기준으로 세는 것이 아니다. 작성 시점을 이 기준에서 벗어나게 잡으면 단서가 요구하는 시기 요건을 충족하지 못한다.
왜 보증금 조항까지 넣게 했을까 — 집행권원이 되는 구조에서 이유를 찾을 수 있다
공증인법 제56조의3제3항은 제1항에 따른 공정증서를 「민사집행법」 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 본다고 정한다. 즉 소송을 거치지 않고도 이 공정증서만으로 강제집행 절차에 들어갈 수 있게 되는 것이다.
여기서 혼동하기 쉬운 지점이 있다. 민사집행법 제56조제4호는 “일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구”에 관한 공정증서를 집행권원으로 규정한다. 그런데 건물의 인도·반환은 금전 지급이 아니므로, 성격상 제56조제4호가 말하는 공정증서에 해당하지 않는다. 그래서 공증인법 제56조의3제3항은 민사집행법 제56조에도 불구하고 별도로 집행권원으로 인정해 주는 특별 규정을 둔 것이다.
단서는 임대차 관계 종료, 인도·반환 전 6개월 이내 작성, 금원 지급에 대한 강제집행 승낙 내용 포함이라는 세 요건을 모두 갖추도록 정하고 있다.
작성할 때 주의할 점
대리 금지. 공증인법 제56조의3제2항은 이 공정증서 작성을 촉탁할 때 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나, 한 명의 대리인이 당사자 쌍방을 대리하는 것을 금지한다. 임대인과 임차인은 각자 자신의 의사로 촉탁해야 한다.
공정증서가 있어도 집행문 부여에는 법원 허가가 필요하다. 공증인법 제56조의3제4항에 따르면, 이 공정증서에 대한 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 자신의 사무소 소재지를 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여한다. 이때 단독판사는 필요하다고 판단하면 당사자 본인이나 그 대리인을 심문할 수 있다. 즉 공정증서를 작성했다고 해서 그 자체로 강제집행 절차가 완결되는 것이 아니라, 집행문을 받는 단계에서 법원의 허가 절차를 한 번 더 거치게 되어 있다.
정리
세입자 퇴거(임차건물 인도·반환)에 관한 공정증서는 임대차 관계 종료, 인도·반환 전 6개월 이내 작성, 그리고 보증금 등 금원 지급에 대한 강제집행 승낙 내용 포함이라는 세 요건을 모두 갖춰야 작성될 수 있다. 보증금 반환 조항은 선택적으로 덧붙이는 내용이 아니라, 이 유형의 공정증서가 성립하기 위한 요건 그 자체다. 다만 이렇게 작성된 공정증서라도 집행문은 공증인 사무소 소재지 관할 지방법원 단독판사의 허가를 받아야 부여되므로, 공정증서 작성과 실제 집행 사이에는 법원의 허가 절차가 놓여 있다는 점도 함께 알아 둘 필요가 있다.
참고 법령
- 공증인법 제56조의3(제1항·제2항·제3항·제4항)
- 민사집행법 제56조(제4호)
- 민사소송법 제385조
