생활숙박시설은 사용승인 검사를 건너뛸 수 없다 — 「건축법」 제22조 제2항의 괄호 두 개
「건축법」 제22조 제2항에는 국토교통부령으로 정하는 숙박시설이라는 말이 두 번 나온다. 그런데 두 자리에서 이 말이 하는 일이 정반대다. 한 곳에서는 대상에서 빼고(제외한다), 다른 한 곳에서는 대상을 좁힌다(한정한다). 이 두 괄호를 함께 읽어야 결론이 나온다.
즉답
- 생활숙박시설은 사용승인을 위한 검사를 생략받을 수 없다. 지방자치단체 조례로 검사 없이 사용승인서를 내줄 수 있게 정한 건축물이라도, 제22조 제2항 각 호 외의 부분 단서의 괄호가
국토교통부령으로 정하는 숙박시설은 제외한다고 적어 두었기 때문이다. - 동시에 생활숙박시설에만 붙는 검사사항이 하나 더 있다. 제22조 제2항 제3호는 분양계약이 「공중위생관리법」 제3조 제1항에 따른 숙박업 신고의 시설 및 설비기준에 적합한 내용으로 체결되었는지를 검사하도록 하면서, 괄호로
국토교통부령으로 정하는 숙박시설에 한정한다고 적었다. - 그 말이 생활숙박시설이라는 근거는 「건축법 시행규칙」 제17조 제1항이다. 이 조항이 두 자리의
국토교통부령으로 정하는 숙박시설을 각각 영 별표 1 제15호가목의 생활숙박시설로 지정한다. - 이 문언은 법률 제21035호(2025. 8. 26. 공포, 2026. 2. 27. 시행)가 만들었고, 같은 법률 부칙 제2조의 적용례에 따라 시행 이후 건축허가를 신청하거나 건축신고를 하는 경우부터 적용된다.
1. 같은 말이 두 번, 방향은 반대
제22조 제2항의 구조부터 본다. 본문은 허가권자에게 “국토교통부령으로 정하는 기간에 다음 각 호의 사항에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다”고 정한다. 검사와 사용승인서 교부가 원칙이다.
그다음에 단서가 붙는다.
다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물(국토교통부령으로 정하는 숙박시설은 제외한다)은
사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 내줄 수 있다.그리고 각 호의 마지막인 제3호에 같은 말이 다시 나온다.
3. 「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조제4항에 따른 분양계약이 「공중위생관리법」 제3조제1항에 따른
숙박업 신고의 시설 및 설비기준에 적합한 내용으로 체결되었는지의 여부
(국토교통부령으로 정하는 숙박시설에 한정한다)두 괄호가 서로 반대 방향으로 작동한다.
| 자리 | 괄호 문언 | 괄호가 하는 일 | 생활숙박시설에 미치는 결과 |
|---|---|---|---|
| 제2항 각 호 외의 부분 단서 | 국토교통부령으로 정하는 숙박시설은 제외한다 | 검사 생략이 가능한 건축물 범위에서 뺀다 | 검사를 건너뛸 수 없다 |
| 제2항 제3호 | 국토교통부령으로 정하는 숙박시설에 한정한다 | 이 검사사항이 적용되는 범위를 좁힌다 | 이 검사사항이 이 시설에만 붙는다 |
하나는 빼고, 하나는 좁힌다. 방향은 반대지만 결론은 한 곳으로 모인다. 생활숙박시설은 사용승인 검사에서 면제되지 않고, 다른 용도의 건축물에는 없는 검사사항을 하나 더 받는다.
두 괄호를 섞어 읽으면 결론이 뒤집힌다. 단서의 제외한다를 “이 시설은 검사 대상에서 제외된다”로 잘못 읽으면 정확히 반대 결론이 나온다. 여기서 제외되는 것은 검사 생략의 혜택이지 검사 자체가 아니다.
2. 국토교통부령으로 정하는 숙박시설이 생활숙박시설인 근거
법률 본문은 그 숙박시설이 무엇인지 스스로 정하지 않고 국토교통부령에 넘긴다. 그 국토교통부령이 「건축법 시행규칙」이고, 해당 조항은 제17조 제1항이다.
법 제22조제2항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제3호에서 “국토교통부령으로 정하는 숙박시설”이란 각각 영 별표 1 제15호가목에 따른 생활숙박시설을 말한다.
주목할 대목은 이 조항이 두 자리를 한꺼번에 지정한다는 점이다. “각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제3호에서 … 각각”이라고 적혀 있다. 단서의 제외한다와 제3호의 한정한다가 가리키는 대상이 같은 시설이라는 것이 조문 자체로 확인된다.
법률의 위임 → 시행규칙의 정의 → 시행령 별표의 용도 분류로 이어지는 세 단계다. 본문에서 이 연결을 밝히지 않고 생활숙박시설이라고만 부르면 근거가 비어 있게 된다.
3. 제3호의 검사는 무엇을 보는가
제3호가 보는 것은 건물의 물리적 상태만이 아니다. 분양계약의 내용이다.
- 대상: 「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조 제4항에 따른 분양계약
- 기준: 「공중위생관리법」 제3조 제1항에 따른 숙박업 신고의 시설 및 설비기준
- 판단: 그 기준에 적합한 내용으로 체결되었는지의 여부
즉, 사용승인 단계에서 허가권자가 분양계약이 숙박업 신고 기준에 맞는 내용으로 맺어졌는지를 검사사항으로 확인한다. 준공 시점에 서류와 계약 내용까지 함께 걸러 내는 구조다.
여기서 조문의 범위를 넘지 않도록 선을 그어 둘 필요가 있다. 제22조 제2항 제3호는 사용승인 검사사항을 정한 규정이다. 이 검사 결과가 분양계약의 사법상 효력에 어떤 영향을 주는지, 생활숙박시설을 주거용으로 사용할 수 있는지, 이행강제금이 어떻게 되는지는 이 조문이 정한 내용이 아니다. 그 부분은 각각 다른 법령이 따로 정한다.
4. 제3항은 별개의 규정이다 — 사용승인 전 사용 금지
제2항의 검사사항과 제3항의 사용 금지는 서로 다른 규정이다. 이 둘을 붙여 놓으면 벌칙의 대상이 어긋난다.
제3항 본문은 “건축주는 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다”고 정한다. 다만 단서에 두 가지 예외가 있다. 제1호는 허가권자가 제2항에 따른 기간 내에 사용승인서를 교부하지 아니한 경우, 제2호는 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난ㆍ방화 등 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 경우로서 기간을 정하여 임시로 사용의 승인을 한 경우다.
이 제3항을 위반하면 「건축법」 제110조 제2호의 벌칙 대상이 된다. 제110조 본문의 법정형은 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금이다. 징역과 벌금 중 하나를 선택하는 선택형이므로, 둘 중 하나만 적으면 조문을 잘못 옮긴 것이 된다.
벌칙이 붙는 자리를 헷갈리지 않아야 한다. 제110조 제2호가 인용하는 것은 제22조 제3항이다. 제2항 제3호(분양계약 검사사항) 자체에 이 벌칙이 붙는 것이 아니다.
5. 조문 구조에서 자주 어긋나는 지점
이 조문을 옮겨 적을 때 확인해 둘 사항을 정리한다.
- 제22조는 제1항부터 제6항까지 6개 항이다. 삭제되어 비어 있는 항은 없다. 삭제 표시는 제4항의 열거 중 “12. 삭제 <2009. 6. 9.>” 하나뿐이다.
- 제2항의 호는 세 개다. 제1호는 허가ㆍ신고한 설계도서대로 시공되었는지, 제2호는 감리완료보고서ㆍ공사완료도서 등이 적합하게 작성되었는지, 제3호가 앞서 본 분양계약 검사사항이다.
- **제2항 단서의 어미는
내줄 수 있다**이고 본문은내주어야 한다이다. 검사 생략은 조례가 정한 범위에서 허가권자가 할 수 있는 것이지 반드시 해야 하는 것이 아니다. - 제110조의 현행 문언을 만든 공포번호는 법률 제21035호가 아니다. 제110조의 최종 개정 표시는
<개정 2017. 4. 18.>이고 그 법률은 법률 제14792호다. 이 개정은 제2호의 인용을 제21조 제3항에서 제21조 제5항으로 고쳤다. 법률 제21035호는 제11조와 제22조를 고쳤을 뿐 제110조는 건드리지 않았다. 현행 조문 상단에 표시된 공포번호가 그 조문을 마지막으로 고친 법률과 같다고 단정할 수 없다는 뜻이다. - 부칙이 정하는 것은 제22조 전체가 아니라 개정규정이다. 법률 제21035호 부칙 제2조는 “이 법의 개정규정은 이 법 시행 이후 건축허가를 신청(건축허가를 신청하기 위하여 제4조에 따른 건축위원회에 심의를 신청한 경우를 포함한다)하거나 건축신고를 하는 경우부터 적용한다”고 적는다. 이미 진행 중인 모든 건축물에 소급해 적용되는 형태가 아니다.
6. 시행일과 적용례
- 법률 제21035호는 2025. 8. 26. 공포되었다.
- 부칙 제1조: “이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.” 그 날은 **2026. 2. 27.**이다.
- 이 글을 쓰는 2026년 9월 기준으로 개정규정은 이미 시행 중이다.
- 부칙 제2조의 적용례에 따라 시행 이후 건축허가를 신청하거나 건축신고를 하는 경우부터 적용된다. 건축허가를 신청하기 위하여 제4조에 따른 건축위원회에 심의를 신청한 경우도 여기에 포함된다.
제22조 제2항 제3호는 2026. 2. 27. 시행된 신설 규정이다. 이 글의 확인 범위에서는 이 호 또는 법률 제21035호의 적용례를 직접 대상으로 삼은 판례ㆍ결정을 찾지 못했다.
자주 묻는 질문
생활숙박시설도 사용승인 검사를 받아야 하나요?
받아야 한다. 「건축법」 제22조 제2항 본문은 허가권자가 사용승인신청을 받으면 국토교통부령으로 정하는 기간에 각 호의 사항을 검사하고 합격한 건축물에 사용승인서를 내주도록 정한다. 같은 항 단서는 지방자치단체 조례로 정하는 건축물에 한해 검사 없이 사용승인서를 내줄 수 있는 길을 열어 두지만, 그 괄호에 국토교통부령으로 정하는 숙박시설은 제외한다고 적혀 있다. 「건축법 시행규칙」 제17조 제1항이 그 숙박시설을 영 별표 1 제15호가목의 생활숙박시설로 정하므로, 생활숙박시설은 검사 생략 대상에서 빠진다. 조례로 검사 생략을 정해 두었더라도 이 시설에는 그 길이 열리지 않는다.
생활숙박시설 분양계약이 숙박업 기준에 맞지 않으면 어떻게 되나요?
「건축법」 제22조 제2항 제3호가 그 점을 사용승인 검사사항으로 삼는다. 「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조 제4항에 따른 분양계약이 「공중위생관리법」 제3조 제1항에 따른 숙박업 신고의 시설 및 설비기준에 적합한 내용으로 체결되었는지를 검사한다. 이 검사사항은 괄호로 국토교통부령으로 정하는 숙박시설에 한정한다고 적혀 있어 생활숙박시설에만 붙는다. 제2항 본문이 “검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다”고 정하므로, 검사사항의 충족 여부는 사용승인 단계에서 확인된다. 다만 분양계약 자체의 사법상 효력이나 용도 사용에 관한 문제는 제22조가 정한 내용이 아니다.
사용승인을 받기 전에 건물을 쓰면 어떤 처벌을 받나요?
「건축법」 제22조 제3항은 건축주가 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다고 정한다. 이를 위반한 건축주 및 공사시공자는 같은 법 제110조 제2호에 따라 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다. 다만 제3항 단서는 허가권자가 제2항에 따른 기간 내에 사용승인서를 교부하지 아니한 경우와, 공사가 완료된 부분이 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합하여 기간을 정해 임시로 사용의 승인을 받은 경우를 예외로 둔다.
이 개정은 언제 지어진 건물부터 적용되나요?
법률 제21035호의 개정규정은 2026. 2. 27.부터 시행되었고, 같은 법 부칙 제2조에 따라 시행 이후 건축허가를 신청하거나 건축신고를 하는 경우부터 적용된다. 건축허가 신청을 위하여 「건축법」 제4조에 따른 건축위원회에 심의를 신청한 경우도 포함된다.
정리
국토교통부령으로 정하는 숙박시설이라는 같은 말이 제22조 제2항 안에서 두 번 등장하고, 한 번은 대상에서 빼는 괄호로, 한 번은 대상을 좁히는 괄호로 쓰인다. 시행규칙 제17조 제1항이 그 말을 생활숙박시설로 고정한다. 두 괄호를 합쳐 읽으면 결론은 하나다. 생활숙박시설은 사용승인 검사를 면제받지 못하고, 다른 건축물에는 없는 검사사항을 하나 더 받는다. 그 앞뒤로 제3항의 사용 금지와 제110조 제2호의 선택형 법정형이 별개의 규정으로 서 있다.
참고 법령
- 「건축법」 제22조(건축물의 사용승인) 제1항, 제2항(각 호 외의 부분 본문ㆍ단서 및 제1호부터 제3호까지), 제3항, 제4항 [시행 2026. 2. 27.] [법률 제21035호, 2025. 8. 26., 일부개정]
- 「건축법」 제110조(벌칙) 제2호 [시행 2026. 2. 27.] [법률 제21035호, 2025. 8. 26., 일부개정] (해당 호의 최종 개정: 법률 제14792호, 2017. 4. 18.)
- 「건축법」 제4조(건축위원회)
- 「건축법 시행규칙」 제17조 제1항
- 「건축법 시행령」 별표 1 제15호가목(생활숙박시설)
- 「공중위생관리법」 제3조 제1항
- 「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조 제4항
- 법률 제21035호 부칙 제1조(시행일), 제2조(건축물의 사용승인에 관한 적용례)