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생활숙박시설, 사용승인 검사를 건너뛸 수 있나 — 「건축법」 제22조 제2항의 괄호 두 개

입력 2026.09.04.

요약 및 결론: 생활숙박시설은 「건축법」 제22조 제2항 단서가 정한 사용승인 검사 생략 대상에서 제외되고, 같은 항 제3호에 따라 분양계약이 숙박업 신고의 시설 및 설비기준에 적합한 내용으로 체결됐는지까지 검사받는다. 두 자리에 함께 나오는 "국토교통부령으로 정하는 숙박시설"은 「건축법 시행규칙」 제17조 제1항이 생활숙박시설로 정해 둔 말이다. 사용승인을 받은 후가 아닌데 건축물을 사용하거나 사용하게 한 건축주와 공사시공자는 「건축법」 제22조 제3항 위반으로 같은 법 제110조 제2호에 따라 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해진다.

「건축법」 제22조 제1항과 제2항을 고친 법률 제21035호는 2025년 8월 26일 공포돼 2026년 2월 27일 시행됐다. 이 개정으로 제2항 단서에 괄호가 하나 붙고 제2항 제3호가 새로 생겼는데, 두 곳은 똑같은 문구를 쓰면서 서로 반대 방향으로 작동한다. 부칙 제2조가 적용 시점을 따로 정해 둔 탓에, 같은 생활숙박시설이라도 건축허가를 언제 신청했는지에 따라 개정규정의 적용 여부가 갈린다.

같은 괄호가 두 번 나온다는 게 무슨 말인가

「건축법」 제22조 제2항에는 “국토교통부령으로 정하는 숙박시설”이라는 문구가 두 번 나온다. 한 번은 각 호 외의 부분 단서에, 다른 한 번은 제3호에 나오는데 두 자리에서 하는 일이 정반대다. 단서는 그 숙박시설을 검사 생략의 대상에서 빼고, 제3호는 그 숙박시설에만 검사사항 하나를 붙인다.

단서의 원문은 “다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물(국토교통부령으로 정하는 숙박시설은 제외한다)은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 내줄 수 있다”이다. 지방자치단체가 조례로 검사 없이 사용승인서를 내줄 건축물을 정해 두더라도, 괄호가 가리키는 숙박시설은 그 명단에서 빠진다. 결과는 하나다 — 검사를 건너뛸 수 없다.

제3호의 원문은 “「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조제4항에 따른 분양계약이 「공중위생관리법」 제3조제1항에 따른 숙박업 신고의 시설 및 설비기준에 적합한 내용으로 체결되었는지의 여부(국토교통부령으로 정하는 숙박시설에 한정한다)“다. 단서의 ‘제외한다’와 제3호의 ‘한정한다’를 합치면 「건축법」 제22조 제2항이 이 숙박시설에 정한 결론은 두 겹이 된다. 검사를 면제받지 못하고, 다른 건축물에는 없는 검사사항을 하나 더 받는다.

“국토교통부령으로 정하는 숙박시설”은 무엇을 가리키나

「건축법 시행규칙」 제17조 제1항이 그 말을 정한다. 원문은 “법 제22조제2항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제3호에서 ‘국토교통부령으로 정하는 숙박시설’이란 각각 영 별표 1 제15호가목에 따른 생활숙박시설을 말한다”이다. ‘각각’이라는 한 단어로 앞서 본 두 자리를 함께 받는다.

생활숙박시설이라는 말은 「건축법」 제22조 본문에는 없다. 시행규칙 제17조 제1항을 거쳐 「건축법 시행령」 별표 1 제15호가목에 닿아야 그 이름이 나온다. 조문 근거를 적을 때 이 두 단계를 생략하면 무엇이 어느 조문에서 나온 말인지가 사라진다.

제2항 제3호 검사에서는 무엇을 보나

「건축법」 제22조 제2항 제3호가 보는 대상은 건축물의 시공 상태가 아니라 분양계약의 내용이다. 「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조제4항에 따른 분양계약이 「공중위생관리법」 제3조제1항에 따른 숙박업 신고의 시설 및 설비기준에 적합한 내용으로 체결되었는지를 검사한다.

이 검사가 놓인 자리는 준공 단계다. 「건축법」 제22조 제2항 본문은 허가권자가 국토교통부령으로 정하는 기간에 각 호의 사항을 검사하고 “검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다”고 정한다. 제1호(허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지)와 제2호(감리완료보고서, 공사완료도서 등 서류와 도서가 적합하게 작성되었는지)에 더해, 생활숙박시설에는 제3호가 붙는다.

다만 「건축법」 제22조 제2항 제3호는 검사사항을 정한 규정이지 벌칙 규정이 아니다. 이 호에 맞지 않는 내용으로 체결된 분양계약의 사법상 효력이 어떻게 되는지도 제22조가 정하는 사항이 아니다.

개정규정은 어느 건물부터 적용되나

법률 제21035호 부칙 제1조는 “이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다”고 정했다. 2025년 8월 26일 공포일부터 6개월이 지난 날의 다음 날이 2026년 2월 27일이고, 이 글의 기준일인 2026년 9월 4일 현재 시행 중이다.

적용 범위는 부칙 제2조가 따로 정한다. 원문은 “이 법의 개정규정은 이 법 시행 이후 건축허가를 신청(건축허가를 신청하기 위하여 제4조에 따른 건축위원회에 심의를 신청한 경우를 포함한다)하거나 건축신고를 하는 경우부터 적용한다”이다. 기준이 되는 시점은 준공이나 분양이 아니라 건축허가 신청 또는 건축신고 시점이며, 건축허가를 신청하기 위한 건축위원회 심의 신청도 여기에 포함된다.

사용승인을 받기 전에 건축물을 쓰면 어떻게 되나

「건축법」 제22조 제3항은 “건축주는 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다”고 정한다. 이를 위반한 건축주 및 공사시공자는 같은 법 제110조 제2호에 해당해 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해진다. 징역과 벌금 중 하나를 과하는 선택형이다.

제3항에는 단서로 두 가지 예외가 있다. 허가권자가 제2항에 따른 기간 내에 사용승인서를 교부하지 아니한 경우(제1호), 그리고 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난 및 방화 등 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 경우로서 기간을 정하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 임시로 사용의 승인을 한 경우(제2호)다.

행위별 분해

실제 처벌 수위는 어느 정도인가

공표 자료 없음. 이 글의 확인 범위에서는 「건축법」 제22조 제3항 위반의 선고 형량에 관한 공식 통계나 양형기준 수치가 확인되지 않는다. 「건축법」 제22조 제2항 제3호 또는 법률 제21035호의 적용례를 직접 대상으로 삼은 판례 및 결정도 사건번호와 선고일 단위로는 확인되지 않는다.

확인되는 것은 법정형의 형태다. 「건축법」 제110조 본문은 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 “2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다”고 정하므로, 징역형과 벌금형 중 하나가 선택되며 벌금형의 상한은 1억원이다.

제22조를 인용할 때 어긋나기 쉬운 두 지점

첫째, 「건축법」 제22조는 제1항부터 제6항까지 6개 항으로 되어 있고 삭제된 항은 없다. 삭제 표시가 남아 있는 곳은 제4항의 제12호 하나다(“12. 삭제 <2009. 6. 9.>”). 항이 삭제됐다고 적으면 조문 구조가 틀린다.

둘째, 벌칙이 붙는 자리는 제3항이다. 「건축법」 제110조 제2호는 “제16조(변경허가 사항만 해당한다), 제21조제5항, 제22조제3항 또는 제25조제7항을 위반한 건축주 및 공사시공자”를 대상으로 하므로, 제22조 제2항이나 제2항 제3호를 벌칙 대상으로 적으면 인용이 틀어진다. 덧붙여 제110조의 현행 문언을 만든 마지막 개정은 법률 제14792호(2017. 4. 18.)이며, 제22조 제2항 단서와 제3호를 만든 법률 제21035호(2025. 8. 26.)와는 다른 법률이다.

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본 콘텐츠는 법률브리프 에디터가 작성 및 검수하였으며, 일부는 AI로 작성되었습니다.